中高档豪宅成降价主力军 上海交易量上行趋势受

上海4月主要降价项目汇总

　　根据CRIC监测的初步数据，4月份上海商品住宅成交为60.9万方，相比3月接近80万方的水平，下调幅度非常明显。一方面，政策环境并没有发生改变；另一方面企业的降价行为也还在持续，那么究竟是什么原因造成了成交量的下行？

　　我们认为，其中根本的原因在于，尽管看起来3、4月份降价促销的楼盘依然此起彼伏地出现，但事实上降价项目的结构已经出现了微妙的变化。

　　2月下旬至3月，相比春假时期相对冷清的氛围，上海楼市出现了一波明显的以价换量的促销活动。典型项目如顾村板块的保利叶语、高境淞南板块的象屿郦庭、罗泾板块的旭辉澜悦湾、新场板块的万科清林径等，均出现了大幅度的价格调整。简单分析以上项目，基本上都是位置相对偏远的刚需楼盘，但是这一情况在4月以后出现了新的变化：部分区位好、定位高的豪宅项目成为降价求售的主力军，典型项目如招商佘山珑原（特价房6折起）、万科五玠（较周边低1万/平方米）、华润新江湾九里（降幅达20%）、海珀旭辉（8折基础上再享75折）等。

　　也就是说，2月底至3月的这一波以刚需楼盘为主的规模性降价，确实对刺激刚需入市提升楼市成交起到了显著的效果，而4月以来的这一波以中高档项目为主的降价，起码从4月份的成交数据上来看，换量的效果则并没有那么明显。其中原因不难理解：一方面，相比消费能力较差的刚需来说，中高端客户对于价格的敏感度相对偏低，降价跑量的逻辑在中高端项目中未必行得通。另外一方面，也是最重要的一点，限购的大环境并没有改变，而中高端的客户往往是被限购的对象，因此这部分需求在转化为实际的成交量的过程中势必会受到一定的阻力。

　　但是需要指出的是，尽管在政策上限购依然没有放开，然而在执行层面上确实存在一些规避限购的手段，比如最为大众所知的假离婚，比如家庭财产转移等等。关键的问题在于，这部分中高端客户愿不愿意承担风险来做这件事，而这或许取决于以下两方面：一个是项目本身的吸引程度（包括产品本身和降价幅度等），另一个是政府执行层面的松紧度。因此我们预计，如果中高端项目继续跌价，政策执行层面又相对偏松，那么未来这部分需求有望真正释放；反之，市场成交上涨的行情将难以持续。