4.23-29日苏州住宅成交周报

　　苏州楼市4月23日-4月29日住宅成交2378套，比前一统计周期减少了230套，跌幅8.82%；成交面积为277590.07平方米，比前一统计周期减少了10395.1平方米，跌幅3.61%；均价方面，上周苏州住宅成交均价走势平稳，基本保持在万元线发挥，周末两天均价价差变化较为明显，整体均价水平环比有小幅回升。

　　上周苏州住宅成交量环比下滑8.82%，而成交面积下滑幅度相当较低，一方面上周普通商品住宅的发挥较之前一周有所减弱，而部分改善型项目的成交使得市区整体的成交面积下滑相对较少。就上周的市场表现而言，开发企业在推盘方面有争抢市场份额的迹象，甚至不乏一些连夜加推的项目，不过多数项目均在周末前后推盘，这也很大程度上影响了成交走势的稳定，上周适逢住博会，伴随着苏州轻轨一号线的正式通车运营，轻轨房也较为集中的亮相住博会，以求借助轻轨效应加速项目去化，不均衡的人气分布也预示着接下来个盘在市场中的表现仍旧会出现较大的差距，而部分本身定位为改善的产品后期在价格上预计会做出调整。

　　均价方面，上周苏州整体成交均价较为平稳，环比前一周小幅上涨，从主力成交情况不难发现，万元左右的产品表现良好，加之部分改善型房源的放量对于稳定均价影响较大。住博会上，近50家参展楼盘中基本上均有一定的优惠引导，特价房、一口价房源、预约优惠送礼等依然表现较为抢眼，而且有部分销售压力较大的项目，从房交会到购房节再到此次住博会优惠展架甚至沿用，由此也可见目前对于一些中高端的改善型项目，在没有特别优于竞品的特质下，即使有较大的优惠举措也难以推动项目的成交。按照目前的市场形式，普通刚需产品整体均价相对趋稳，而不少前期定位改善的产品开始在价格上相继作出让步，这对于接下来苏州的整体住宅均价走势将会产生一定的下挫压力。

　　上周工业园区住宅类房源共成交967套，虽然环比有所下滑，不过依然位于成交首位。上周区域新增供应方面，栖霞栖庭有约4.7万方的供应量，白塘壹号二期新增供应约3.46万方，雅戈尔(600177,股吧)璞墅新增供应约0.7万方，青剑湖公馆二期新增供应约3.1万方，良好的供应表现对于接下来区域市场表现有明显的助力作用。上周占据现代大道与湖东核心位置的绿地华尔道名邸二期推盘，在目前刚需较为旺盛的形势下，与板块周边的其他竞品在价格上优势突出，以185套的周成交量高居上周住宅成交榜首；而青剑湖公馆二期主力户型为78平米的2房和82平米的2+1房，同时7999元/平方米的价格目前认购情况良好，上周有28套的成交量，其次同一板块内的东方维罗纳、花镜等刚需产品也均有20套左右的发挥；别墅方面，路劲尚澜湾、雅戈尔璞墅等均有良好去化，对于区域131.57平米的套均成交面积贡献较大。上周末前后，区域内的栖霞栖庭、白塘壹号、东方维罗纳均有推盘动作，加上5月份区域集中供货表现，预计5月份区域成交行情仍有不错的发挥。

　　上周高新区住宅类房源共成交219套，环比下滑幅度超过4成，套均成交面积137.46平米，领先其他成交表现。新增供应方面，旭辉上河郡八期有1.29万方的非住宅供应，其次狮山路板块核心区域内的姑苏公馆有3.4万方的供应，普通商品住宅依然供应表现乏力。就上周的成交而言，仅有鑫苑国际城市花园一家楼盘成交量达到20套以上，其他项目中北新区旭辉上河郡、旭辉朗香郡等相对良好。新增上市量的缓慢也影响到了区域市场的推盘表现，多数项目依然以去库存为主，新房暂无推盘计划，同时存货房源缺乏有效的促销手段辅助，所以新房市场表现较为冷清。

　　上周中心城区住宅类房源共成交282套，在政策性住房的影响下，区域住宅成交是几大区域中唯一一个环比出现上涨的区域，从新增供应来看，上周纯新盘橘郡有约4.7万方的住宅供应量，非住宅供应约0.8万方；世茂运河城组团有约5.2万方的住宅供应，南山金城1958有约4.78万方的供应；而别墅项目中的华润置地平门府也有0.69万方的供应，整体而言上周区域新增供应较之先前明显改观，而且主力住宅项目的新增供应对于接下来区域内的住宅成交也有明显的推动作用。上周区域内普通商品住宅成交依然集中在世茂运河城、中海御景湾等个盘上，其次华润置地平门府的别墅产品也有一定成交，不过整体发挥力度有限。不过，万科金色里程及中海御景湾两个热销项目均连夜加推，预计成交状况会在下周行情中体现，同时伴随着月底区域市场相对活跃的供应，预计接下来的一两周内区域新房成交有提量的可能。

　　上周吴中区住宅类房源共成交525套，环比前一周有一定下滑，套均成交面积约100.69平方米，低于其他区域发挥，普通刚需产品及政策性住房发挥较多影响区域套均面积表现。4月份以来，区域新增供应上市步伐缓慢，截止到目前为止仅有中海独墅岛有不到2万方的住宅供应量，所以进入4月份之后以吴中大道板块为代表的刚需产品成交热度也有所减缩。上周区域改善型住宅项目中茵星墅湾以32套的成交量居首，15000元/平方米的均价水平，对于区域及市区整体的成交均价走势有明显影响，4月底有加推动作的保利观湖国际上周仅有22套的成交量，首批房源的热销后，项目在均价在有所上调，使得此后新房入市去化较之缓慢；此外招商小石城也有21套的成交量。上周末区域越湖名邸及浙建枫华紫园有推盘，具体成交状况待定观察。

　　上周相城区住宅类房源共成交395套，环比前一周下滑约14.25%，套均成交面积101.13平方米，环比小幅下跌。截止到4月29日，相城区新增供应挂零，与吴中区表现相仿。就成交明细而言，4月初开盘的康桥溪岸保持着持续的去化，上周以29套的成交量居前，其次金辉融侨城以26套的成交量排名第二，其他项目表现则相对较差。周末花好月圆加推一批新房源，6500-7400元/平方米的价格水平在活力岛板块有较为明显的竞争优势，不过户型产品相对偏大，所以去化情况还有待进一步观察。近期，以园区为代表的一部分改善型住宅项目在价格开始做出调整，作为区域新房供应主要来源的活力岛板块万元左右的均价水平也亟待通过有效的价格引导来实现库存去化。