楼市新观察

　　北京：商铺市场租金年增10% 东长安街价格最高

　　2009年实施宏观经济刺激政策以后，北京的商业、消费等领域一直都比较活跃，这也支撑了商业地产，特别是商铺租金和价格近些年的连年上涨。

　　统计数据显示， 2009年至2011年北京大型综合商场的平均租金呈现逐年上涨的趋势，每年平均涨幅约为10%，以2011年为例，2011年1-4季度的涨幅就达到了13.3%。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖告诉记者，主要还是跟宏观经济和消费的逐步活跃，包括由于住宅价格偏高导致商业地产供应量的减少， 2011年商铺的供应量比2006年基本减少了一半，以及限贷限购政策以后，民间资金更多投资商业地产，包括投资预期调高以后也推高了租金。

　　瑞景阳光商业管理有限公司总经理 李睿告诉记者，通胀引起的这种成本的增加，原材料的成本、商家的这种销售额，另外也是因为他的成本增高了，当然还有人工等等，上涨也是其中的一个原因。

　　记者了解到，目前北京大部分优质的综合购物中心租金的定价方式大多数为固定租金和扣率租金两者取其高，并且根据商场收银系统，对每家店铺的实际销售进行统计，根据销售额来推算租金的涨幅。而从2012年1季度北京各大商圈商场首层的平均租金来看，东长安街附近最高，其中东方广场的首层租金平均价在每月每平方米3000元左右，最高租金可达到每月每平方米5000元以上，成为了北京租金最贵的商场，而租金的涨幅归根结底还是要看商场的地理位置和物业公司对商场的经营能力。

　　瑞景阳光商业管理有限公司总经理 李睿告诉记者，如果说商场经营的不好，还是想提租金的话这基本上是不太可能的，经营不好的情况下商家是要闹事的，而且基本上是要降租的，才能保持一个相对性、稳定性，所以核心还是说在于你的经营能力能达到一个什么样的状态。

　　关注商业地产

　　商业地产风险巨大 重组或成趋势

　　据记者了解，今年北京预计有160万平米到180万平米新增商场面积，大部分也都是综合商业体，同质化严重，要想真正打造品牌化还是要进行整合升级。

　　记者在北京多家商场采访了解到，目前北京大多数商场还是以服装、餐饮、休闲娱乐等多项综合的综合类商场，顾客在逛商场时所看的品牌大多数都一样，能比较的仅仅是商场的环境和商家的折扣力度，而随着新商场的不断开业这种同质化显现也会越来越严重，再加上近些年租金的不断上涨，招租难，空置率越来越高等问题也会越加突出，专家分析，商业地产应更突出品牌化和个性化，整合升级地必然。

　　万达集团董事长 王健林告诉记者，住宅地产是小学生，商业地产是大学生，做商务地产，比方做写字楼、酒店这种是中学生，商业地产它因为有很多不可控的。比方商业地产的现金流完全来自于租金，那你的投资有么有回报，不在建设当中，而是在建成以后的运营当中。商业地产从土地、建设、所有资金投下去，究竟能不能回收，是要看建成后的运营，所以它的全部效益和现金流，来自于后期的运营，它的风险是巨大的。

　　21世纪不动产北京商业地产部行董事 吴疆告诉记者，一定会出现商业项目之间的融合和转让，也一定会出现商业的管理对于，商业的运营商对于其他运营商的吞并和重组，但是这个过程我们认为很快就会看到。

　　阳光新业地产股份有限公司副总裁 吴尧告诉记者，大公司和大公司的融合，大家业务不同侧重点的融合，只要是大家在细分市场的业务上大家有专业能力的侧重点，这种融合就是必然的。

　　目前国内商业地产整合重组的背景之一是资金压力，大型商业项目资金投入巨大，开发商大多只能依赖银行贷款。其次则是过于急功近利，在并不擅长的情况下从住宅地产转向了商业地产。

　　万达集团董事长王健林告诉记者，现在的一拥而上（商业地产）是被动的情况下这种转型，住宅形势不好了我就以为转了商业地产就能获得一些好处，这种转型我相信大多数不会成功。