张宏伟：“五一房展会”能否打破后市隐忧

　　被视为楼市风向标的“假日楼市-2012上海房地产春季展示会”定于4月29日至5月2日在上海展览中心举行。那么，此次五一房展会效果如何？房地产市场是否因为五一房产会发生微妙变化？

　　据报道，此次房展会规模仍然值得期待，但是，龙头房企仍然缺席五一房产会，笔者认为，2011年10月底以来，龙头房企楼盘降价提升楼盘性价比，直接降价对于销售量的推动作用短期内大于硬性的广告推广，这是龙头房企缺席房展会的主要原因。那么，对于本次五一房展会效果及特征如何来评判，同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　第一、“微调”政策力助刚需盘放量，“自住需求”仍然会持续关注房展会楼盘的营销动态，五一房展会也将力助今年5月上海楼市成交量再度回升，有可能和3月份80万平方米的市场成交量持平。

　　第二、和之前春季房展会一样，五一房展会房企会继续放下品牌与形象身段，追求直接成交量与效果。尽管3月以来全国范围内出现成交量逐步回暖的迹象，但是开发企业资金相对紧张的局面不可能因为短短几周成交量的回暖而改变，在今年五一“房展会”，为了缓解企业资金的压力，会有更多的房企放下品牌与形象身段，追求直接成交量与效果，今年整体上而言房企考虑问题会更实在。

　　第三、无论是限购政策，还是首套房贷政策，均出现了“微调”的趋势，开发企业应该会及时抓住这个“微调”的时间窗口，利用房展会时机，及时推盘跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力，并且在适当时机出手拿地，谋取下一轮市场发展机会。

　　那么，房地产市场是否因为五一房产会发生微妙变化？后市趋势如何？

　　从近期上海市房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，而全市商品住宅市场库存仍然维持15月以上的去化周期、960万平方米的高位水平，后市仍存在一定的市场不确定性因素。

　　具体来讲，2012年4月上海市第一周、第二周、第三周的商品住宅成交量分别为10万平方米、15万平方米、15万平方米，明显低于3月份的平均周交易量，尤其是相对于3月下半月20万平方米左右的/周的成交量出现了明显的下滑。

　　因此，从这个角度而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，整体市场仍然期待出台刺激自主需求的入市政策，整个市场尤其是针对中小户型的“自住需求”政策“微调”叠加效应该继续发挥。房地产市场的调控政策应该针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等，继续出台一些差别化的住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，以此鼓励以“自住需求”为主的购房者入市，以维持房地产市场量保持相对稳定的市场局面，维持房地产市场健康、稳定发展。

　　同时，也期望通过此次五一房展会契机进一步拉升市场成交量，打破当前市场成交量出现下滑而导致的后市隐忧。

　　此外，从5月上海楼盘预计推盘及打折促销情况来看，全市约200个左右楼盘会有打折促销的行为，比2012年4月的217个小幅缩水约4.6%，但是，从整体上来看，5月优惠的楼盘中，有超过1/4的项目来自外环以内，这一数量相比4月来说，上涨了近5个百分点，从数据上来看，市区一些高端楼盘也纷纷加入到降价阵营。

　　从打折促销楼盘发展态势来看，以标杆房企为代表的房地产行业内的“降价跑量”动作，促使自住市场、市区高端豪宅市场集体降价，整体市场基本沿着从追求成交量的增加的角度增加区域市场企业的销售业绩，从而也带动区域成交价格有下行的迹象，从而也有可能以房展会、打折促销等契机，力求打破4月份市场成交量下滑的僵局，使市场成交量回暖。