房价快速下降 金华楼市大步迈向“合理回归”

　　浙江在线04月27日讯转型期是痛苦的，尤其是已整整持续了两年调控的房地产行业。积压严重的库存商品房、高楼面价地块开发面临的两难、高额的融资成本、后续乏力的刚性需求等等，行业面临着种种难以承受之重。

　　负重前行的楼市也让人看到了一抹抹亮色，房价快速下降，大踏步回归合理，观望已久的刚需购买力被撬动激发，迎来一波春暖行情。开发商加速回笼资金，购房者得到让利实惠，换来了双赢的结果。

　　当杭州传来今年首家房地产企业破产的消息，“活下来比赚钱更重要”已成为业内一致的共识。暴利时代已经过去，只赚不亏的时代也已经过去，我们不能再以过去的眼光来审视和定位房地产行业。

　　在前期高价地块项目艰难消化之后，我们相信，去年以来那些以接近保留价理性成交的地块，包括今年以后出让的地块形成实物供给时，理性的地价和贴近市场的产品，将成为合理房价最强有力的“稳压器”。回归合理水平，回归社会平均利润，在后调控时代，一个稳定、健康和可持续发展的房地产行业已依稀可见。本报记者徐朝晖

　　尽早顺应调控是惟一出路

　　从“不动摇”到“不反复”，中央再次彰显示了对房地产行业调控的决心。至于调控的目标，温家宝总理已多次表态，一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。至于什么是合理的房价，温总理也说得很明白：“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。”

　　以价换量、提升性价比、理性拿地、调整后续房源户型……调控以来，我们看到不少开发商都已积极行动起来，全面迎合市场刚性需求。尤其是今年二月份以来，当金华新盘价格降到七八千元的时候，抑制已久的刚需购买力终于打开闸门。在首套房和学区房的合力推动下，冰封的楼市终于迎来了一波像样的春暖行情。

　　但是，有的开发商仍在按兵不动，期待调控政策微调或松绑的那一天。2010年之前的历轮调控，时紧时松，紧过了自然会放松。在这样的惯性思维下，少数开发商至今仍抱有调控松绑的幻想。因为在他们看来，房地产行业已经与GDP、与银行、与地方财政收入增长捆绑在了一起，中央调控不可能把房地产行业推向绝境。

　　这样的看法不能说没有道理，包括前段时间首套房贷回归基准利率，最近又冒出住建部拟出台政策刺激首套房刚性需求的传闻，的确让开发商兴奋了一阵子。但必须看到，这仍在微调预调范围之内，是保民生保刚需的形势需要，抑制房地产投资投机的调控大方向并没有丝毫动摇和改变。

　　很多人都已注意到，中央政府主动将今年GDP增速下调到7.5%，这说明中央已经做好准备应对房地产开发投资增速下滑对经济增长带来的不利影响。因此，开发商对中央坚持调控的决心不应有丝毫怀疑，相反应尽早采取实质性的应对措施，该降的降，该调的调，主动顺应房地产调控的形势和方向。

　　金华房价在继续回调寻底

　　从金华的房价走势来看，目前依然在继续探底之路。

　　据中国指数研究院4月1日发布的百城住宅价格指数，金华3月份住宅样本均价为7897元/平方米,环比跌幅为0.18%；其中样本价格中位数仅为7500元/平方米，环比下跌150元/平方米。而4月18日国家统计局公布的3月份全国70个大中城市房价变动情况，金华市区新建住宅价格指数环比、同比和定基比分别为95.4、95.4和98.7。拿到这一数据，不仅让人吃了一惊。因为4.6%不仅创下了调控两年来金华市区新建住宅单月环比最大跌幅,也名列今年3月份全国房价跌幅榜之首。4.6%的跌幅可以用“非同寻常”来形容。

　　业内人士认为，这主要是节后开发商纷纷“调价促量”的结果。放低开盘价格，在一定程度上引爆了积蓄已久的刚性需求，打消了他们的观望心态，使得三四月份成交量明显回升。目前，加推特价房源、团购、新盘低价入市等手段正成为主流企业和项目的定价策略，“调价促量”之势仍在继续。

　　3月份金华开发商调价动作频频，先是保集蓝郡率先作出价格调整，新推的一幢高层以7300元/平方米推出，较去年9月份另一幢楼9500元的开盘起价直降2000元。保集大幅让利之举引发了业界极大的关注。随后，常青墅高层也以团购价的形式进行大幅让利销售。3月下旬当代华府收官高层尊庭9号开盘，也打出了7368元/平方米起的惊爆售价，一小时内签约22套。降价已成为楼市去库存化的必然选择，且有进一步扩大和蔓延的趋势。

　　有分析人士认为，目前金华楼市已逐渐出现底部特征，降价项目能换来一定的成交量，但已降价项目再降价的可能性不大。目前市区商品房库存仍在历史高位，积压商品房1.3万多套,可售面积逼近200万平方米大关。因此,去库存化是多数房地产企业短期内的首要任务。加之中央调控政策和执行力度依然很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

　　创新思路房地产仍有空间

　　目前，金华房地产行业正在经历一个去泡沫化、去投资化的阵痛过程，这也是回归平稳、健康发展所绕不过的一环。调控挤掉的是泡沫，既有利于本行业的健康发展，又有利于改善民生，防范金融风险。

　　有专家指出，只有实现房价的合理回归，楼市才会有健康发展的明天。当然，实现房价的合理回归，需要各方面共同努力。包括政府要做到地价的合理回归、税费的合理配置，房地产利润的合理界定等，而且还涉及到其他制度的完善，如居民收入机制的合理调节，扩大酝酿中的房产税试点等。这是一个系统工程，需要一系列的制度和一段时间来完成。但作为调控的主角，房地产企业从现在起要做好两件事，一是坚持以合理的价格销售；二要调整好今后的投资预期。

　　着眼长远，开发商要跳出行业看行业，尤其是不要以前些年房价飞涨作为参照物。因为像前几年那样，依靠宽松货币政策刺激，依靠土地增值和银行贷款，再通过一部分投机炒作推高房价，快速获取较高利润的时代已经过去。

　　今后，房地产开发企业所要适应的，就是这两年调控政策所引导的健康发展的政策制度，包括商品房、保障房双轨制的住房供应体系，以抑制投机投资、鼓励首次自住性购房、坚持租售并举、倡导合理定价等为主要内容的调控措施。如果房地产企业能以这样一种平常心去理解，并顺应中央的调控政策，就一定能赢得调控的主动权，而不是处处被动，捉襟见肘。

　　市房地产业协会会长张同玉认为，房地产市场产品其实是非常丰富的，金华市的开发企业大多挤在住宅一条独木桥上，造成竞争异常激烈，市场饱和度相对较高。很多人手里都已有两套房、三套房，住房需求减弱。因此，在调控不断深化的背景下，开发企业不妨换个思路，可以考虑向养老地产、旅游地产、休闲度假地产寻求创新发展的空间，这些非住宅地产并不受调控政策影响。

　　张同玉建议，在本地没有土地储备的企业，也可以考虑到中西部房地产发展相对滞后的地区去开发，成功的先例不胜枚举。近年来本地开发商在外投资开发的总量，已不知是本地开发量的多少倍。当前，中西部三四线城市的城市化进程刚起步不久，房地产的空间和前景依然看好。

　　理性地价将促房价更合理

　　房价合理回归是中央坚定不移的调控目标。但前提是合理的地价，像2009年至2010年市区出让的部分地块，楼面价每平方米都要六七千元，万元左右的房价差不多还是保本价，这样的项目要回归合理价位是有一定难度的。其出路只能是走精细化开发之路，提升性价比。

　　不过，随着调控的深入，从去年三四月份开始，投资商拿地已非常理性。市区住宅出让用地频频遇冷，多次出现“拍转挂”甚至流拍现象。部分成功出让的地块价格也不高，有的挂牌地块成交价不过比保留价多了几十元，近乎“贴地飞行”。从去年市区成交的住宅用地来看，楼面价大多每平方米在2000多元，有的甚至还不到2000元。去年8月位于城北景观大道边上，柳湖花园正东侧的一幅地块出让，位置相当不错。但短短几个回合，拍卖师就不得不落槌，楼面价只有2500元。进入今年以来，土地市场更加清淡，4个月时间市区仅挂牌成交了罗店镇一宗小地块。

　　展望后调控时代，业内人士认为，由于两三年前取得的地价偏高，地价成本占比过高，现阶段房价合理回归可以说是“负重前行”，而等到去年出让的这些理性地块形成实物供给时，房价就能“轻装上阵”，以最贴近市场真实需求来定价，在真正意义上实现房价的合理回归。