银四销量趋缓楼盘频打优惠牌 4月南京房价跌落

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　　“金三”带给开发商的信心没有持续到“银四月”，在3月房价短暂上涨后，4月南京房价再度回落。365网尚数据监控中心选取南京楼市8大片区87个主力在售楼盘作为样本，数据统计显示，4月南京房价下降了0.44%。>>>>独家：房价止跌“金三” 南京楼市房价上涨0.42%

　　365网尚数据监控中心认为，3月中旬的“总理喊话”，再加上刚性需求在3月份的集中释放，造成了4月南京新房销售趋缓。开发商为刺激销量，加大了打折优惠的幅度，直接拉低了4月房价。>>>>总理房价影响开发商定价策略 关键还要看供求比

　　【4月份南京房价涨跌走势分析】

　　· 市场促销动作增多，4月房价再度回落。

　　分析前4个月南京房价涨跌趋势可以看出，4月房价下挫0.44%。3月中旬各大城市“总理房价”的流行，以及国务院“坚持调控不放松”的决心，引发市场信心波动。4月前半月，新房单日认购量一直在100多套的地位徘徊。为保证销量，4月份南京楼市促销打折动作频频，比较有代表性的楼盘，有江宁融侨世家项目详情业主社区相册样板户型视频地图、城北苏宁明都汇等。4月19日-22日的南京春季房展会上，20家楼盘推出优惠活动，被成为“房价真正普跌”的一届展会。>>>>不玩噱头直接降价 2012春展会南京房价首现“普跌”

　　· 江北和江宁板块领跌全市8大板块，跌幅分别为1.85%和1.02%。

　　本月，江北14个楼盘抽样房价涨跌数据中，6家楼盘均有下跌，其中以明发城市广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图降幅最大，达到17.52%。该楼盘自2010年3月开盘以来，房价一直近万，两年多以来未有太大降幅，但销量也不好。4月份与365地产家居网合作团立方，均价降至7800元/平方米，当日售出7成以上，这一价格也基本与桥北在售楼盘持平。其他像桥北的海德北岸城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、铭人丽岛项目详情业主社区相册样板户型视频地图、旭日爱上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，江浦的中国铁建(601186,股吧)江佑铂庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图、群盛北江豪庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图等都在房价上也略微做了小幅调整，均价比3月份下调2%-7%不等。4月江宁房价下跌幅度最高的楼盘是位于江宁大学城入口处的融侨世家项目详情业主社区相册样板户型视频地图。4月初，融侨世家在领到8号楼的销许后低调开卖。网上房地产数据显示，8号楼的报批均价仅为9524元/平米，而融侨世家上一次推出的5号楼均价则高达10700元/平米，降幅达到11.2%。

　　· 高端盘放低姿态，以价换量。

　　河西和城北是除“两江”外，另外两个房价出现下跌的板块，房价分别下跌0.24%和0.44%。河西板块一共抽取了12个样本，降幅较大的两个楼盘是宋都美域项目详情业主社区相册样板户型视频地图和嘉业国际城项目详情业主社区相册样板户型视频地图。这个两个楼盘都属于尾盘在售，且定价较高，所以适当调低了售价。 金三月城北房价出现的涨幅没能继续。从统计的数据来看，银四月城北房价环比前一个月出现了0.32%的跌幅。选中的10个样本显示，整个4月份城北板块仅一家楼盘出现房价跌幅，该项目便是曾于年前以“4万抵48万”优惠震撼南京楼市的苏宁名都汇项目详情业主社区相册样板户型视频地图项目，在住宅房源消化殆尽的情况下，为去化公寓房源该项目联合365地产家居网推出了“团立方”的优惠方式，在案场优惠基础上直降400元/平方米。而正是团立方优惠的推出使该项目房价出现4.44%的跌幅。而城中板块则无房价变化，开发商实力坚挺、无新房源入市等因素直接造成了城中板块楼盘动作少、房价变化小。（365网尚数据监控中心 赵晶 贾丛 李琳滢 李悦 张明钊 陈竹君 杨瑞 吴小琴）

　　【4月份南京8大板块房价涨跌走势分析】

　　河西 12个标本 ↓0.24%

　　4月，河西板块“风头”不及“金三”，开盘上市量寥寥无几，然而板块房价涨跌却时而低调的出现。从3月25日-4月10日-4月25日3个时间点的统计数据对比来看，河西板块4月房价降幅为0.24%。其中宋都美域项目详情业主社区相册样板户型视频地图均价降幅7.4%，嘉业国际城项目详情业主社区相册样板户型视频地图均价降幅4.76%，而仁恒江湾城项目详情业主社区相册样板户型视频地图和天玺国际广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图在售房源均价则有不同程度上涨，涨幅分别为6.67%和2.63%。

　　究其房价涨跌的缘由，其中，宋都美域目前在售最后一栋7号楼精装楼王，较高的房源价格，以及即将清盘的销售节点，使得开发商适当下调均价，以期尽快销售完毕。但下调幅度并不大，1000多元/平方米的均价下调，相对于26000元/平方米左右的价格来说，杯水车薪。同属奥体板块的嘉业国际城，于4月初推出7套“贴息房”，优惠后折后均价仅16000元/平方米，“贴息”是指开发商分36个月，每月返还现金8000元。虽然只有少量的贴息房，但一定程度下拉低了嘉业国际城的整体均价。

　　4月份的河西板块，房价呈现涨跌互现的特点。宋都美域、嘉业国际城适当下调均价，而仁恒江湾城项目详情业主社区相册样板户型视频地图和天玺国际广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图则小幅上调了均价。其中，仁恒江湾城于3月下旬加推了3号楼房源，开盘折后均价22500元/平方米左右，而4月份仁恒江湾城在售房源均价恢复到24000元/平方米，是由于取消了3月份的开盘优惠。此外，天玺国际广场在4月份与365地产家居网合作进行“团立方”活动，推出2号楼22-29层近200套保留房源，因为是高楼层房源，均价相比前期推出的低楼层房源拉开了一定价格差，但凡是参与天玺国际广场365团立方活动的网友，可享受最高1500元/平方米的优惠。

　　整个“银四”，河西板块房价涨跌动作，基本上都是在售项目或老盘的价格微调，不是新开盘项目的价格调整。4月份，河西板块只有中北英郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图一个项目推出新房源。据365地产家居网统计，5月份，河西板块预计有4家楼盘开盘、加推，5月份河西板块市场动态能否活跃起来，值得关注。

　　江宁 17个标本 ↓1.02%

　　经历过“金三”江宁楼市房价小幅上涨后，“银四”这种态势并没有得以持续。进入“银四”后，江宁楼市认购量坐起了“过山车”，始终起伏不定，为了保证销量，部分开放商不约而同地唱起了降价跑量的主旋律。

　　365地产家居网针对江宁17家主要在售楼盘价格，进行了追踪调查，发现江宁房价4月份总体呈现下跌的趋势，据统计，共下降了1.02%。

　　4月江宁房价下跌幅度最高的楼盘是位于江宁大学城入口处的融侨世家。4月初，融侨世家在领到8号楼的销许后低调开卖。网上房地产数据显示，8号楼的报批均价仅为9524元/平米，而融侨世家上一次推出的5号楼均价则高达10700元/平米，降幅达到11.2%。同样位于江宁大学城的天正天御溪岸项目详情业主社区相册样板户型视频地图主打改善户型，4月依然延续了上月降价的趋势，部分房源的整体折后均价为9000元/平米，相比4月初9300元/平米的均价，继续下降了300元/平米。而位于百家湖板块的瑞鸿名邸项目详情业主社区相册样板户型视频地图，随着大部分房源的去化，目前仅剩94平米和130平米约20套房源，均价由之前的13500元/平方米调整为13000元/平方米，开发商主要是想以降价的方式抓住“银四”，争取最后的去化。

　　虽然降价成为江宁本月的总体趋势，但本月也有部分江宁楼盘价格有轻微的上涨。大学城板块的华菁水苑项目详情业主社区相册样板户型视频地图，剩余房源仅剩下跃层的大户型，价格在本月继续上涨，由7200元/平米上涨为7300元/平米。而同一板块的骋望骊都，价格也由之前的9000元/平米上涨为9200元/平米。虽然江宁4月房价跌中有涨，但在刚需为购房主力的江宁，价格仍然是决定销量的重要因素。在即将到来的5月，江宁将有9家楼盘推新，“价格战”是否会再次打响，还有待市场考察。

　　仙林 5个样本 →0

　　2011的仙林有了仙林湖，新鲜“血液”的注入让市场焕发生机。2012年的“金三银四”，仙林湖和仙林大学城区域齐发力，推出了一批“新货”。不过在量升的情况下，仙林房价并未随之上涨，在365地产家居网4月份对5家仙林盘房价进行追踪调查中发现，仙林房价几乎没有发生变化。

　　4月份仙林区域最活跃的楼盘要属仙林湖区域的保利罗兰香谷项目详情业主社区相册样板户型视频地图，该盘在4月2日和21日两次开盘，分别推出12号楼和6号楼的房源，总量在200套左右，由于新推楼栋与1、2、5号楼区位存在较大差距，因此价格也出现相应走低，但是因为在售的1、2、5号楼房源价格没有出现太大变化，因此整个楼盘4月份房价并没有发生变化。

　　仙林另一楼盘恒基玲珑翠谷项目详情业主社区相册样板户型视频地图在4月14日推出09号楼“2+1”房源，均价12000元/平方米，共48套，面积96平方米，据悉，这批房源的价格也没有出现涨跌。

　　3月份两次开盘推新的高科荣域项目详情业主社区相册样板户型视频地图，在4月份没有推出新房源，该楼盘的126平米成为4月份的热销户型，成交均价13500元/平米，房价实现平稳过渡。据悉，高科荣域项目详情业主社区相册样板户型视频地图即将在5月中旬推出108-136平方米的新房源，新房源的价格如何，本站将持续关注。

　　城南 10个样本 ↑0.05%

　　4月份的天气，阴晴不定。4月份的城南板块，也是变化多多。从365网尚数据监控中心跟踪的数据来看，城南10个价格样本有4个样本价格发生了变化，似乎3月份的价格平稳成为了“暴风雨来临前的平静”。据统计，4月份城南板块总体项目价格有了0.05%的上涨。

　　在10个样本中，城南板块的项目涨跌情况平分秋色。其中金地自在城项目详情业主社区相册样板户型视频地图同比上涨了2.5%，金浦名城世家项目详情业主社区相册样板户型视频地图同比上涨3.7%，而柏悦澜庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图和宏图上水庭院项目详情业主社区相册样板户型视频地图的价格则分别有了2.68%和3.03%的下跌。

　　金浦名城世家项目详情业主社区相册样板户型视频地图6号楼的成交价由13500元/上涨至14000元/。3月份推盘时， 13500元/的价格，让不少小户型被哄抢一空。4月份虽然没有动作，但随着临街商铺的即将推出，不禁让人猜想，金浦名城世家住宅价格的上涨是否在为商铺的推出让路？

　　有涨自然有跌，柏悦澜庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图和宏图上水庭院项目详情业主社区相册样板户型视频地图的价格有了小幅下跌。其中，柏悦澜庭的价格由14900元/下调至14500元/，宏图上水庭院由16500元/下调至16000元/。

　　值得一提的是，宏图上水庭院在4月份推出项目1号楼的小公馆，共110套房源，当天便以42套的认购数据位居热销楼盘排行榜第二。看来，价格的调整促成了不错的销量。

　　城中 11个样本 →0%

　　延续“金三”的沉寂，银四城中板块依旧没能掀起一丁点儿的涟漪。在板块价格涨跌方面依旧为“零”，成为全市变化幅度最小的板块。

　　从选中的11个标本来看，3月底、4月初以及4月底的三个时间节点上，各楼盘房价均无涨跌变化。开发商实力坚挺、无新房源入市等因素直接造成了城中板块楼盘动作少、房价变化小，而且原定于4月份上市的两家纯新盘项目也调整了销售节奏，将开盘时间节点延伸至5月份，同时也使城中板块成为全市最“平静”区域。

　　3月份，城中豪宅菲呢克斯国际公寓项目详情业主社区相册样板户型视频地图推出大幅优惠“缴纳10万可抵100万”，优惠力度可谓空前，尽管认筹了一个多月，但该项目最终没在4月份推出“特价”房源，而在网上房地产销售数据上，该项目认购套数仍然为“1”。此外，同为高价盘的新街口中山路99号近期销售依然“堪忧”，尽管价格有所回落但“三套打包卖”的销售方式还是将不少购房者阻挡在“门外”。

　　“城中板块的房价向来是南京各板块最高的，对置业者个人的支付能力要求也比较”，有业内人士分析，尽管抗跌但不断加大的销售压力依然使得不少开发商不得不采取降价的方式跑量，“从近期出现的营销策略来看城中开发商的诚意并不明显，与其继续高价滞销，不如采取更直接的方式进行跑量”。相对于其他板块来说，城中在售房源的去化速度十分缓慢，库存去化的压力巨大，除非能给出较有吸引力的措施促销，否则低迷的现状恐怕难以改变。

　　城北 10个样本 ↓0.44%

　　金三月城北房价出现的涨幅没能继续。从统计的数据来看，银四月城北房价环比前一个月出现了0.32%的跌幅。“这是符合目前楼市大趋势的表现，从当下楼市行情来看房价下行的空间还是很大的”，专家分析。

　　选中的10个样本显示，整个4月份城北板块仅一家楼盘出现房价跌幅。该项目便是曾于年前以“4万抵48万”优惠震撼南京楼市的苏宁名都汇项目详情业主社区相册样板户型视频地图项目，在住宅房源消化殆尽的情况下，为去化公寓房源该项目联合365地产家居网推出了“团立方”的优惠方式，在案场优惠基础上直降400元/平方米。而正是团立方优惠的推出使该项目房价出现4.44%的跌幅，“目前的销售价格基本上已经是城北迈皋桥区域的谷底了”，该项目相关负责人表示，之所以推出这样的优惠也是希望能在上半年进行去化。

　　4月首周，尧化门区域的盈嘉香榴湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图于上周六加推其最后一栋房源，成为城北区域银四首个开盘的项目，较高的性价比吸引了众多区域购房者的青睐。“相对于其他板块来说，城北房价变化向来是比较小的”，有业内人士分析，青睐该区域的购房者大多为地缘性的，本地客户对区域价格接受度较高，“而从具体楼盘价格来说也是比较淡定的，受其他板块价格涨跌的影响较小。

　　相对于其他板块来说，城北开发商动作颇显缓慢，但在接下来5月份，城北将有不少品牌房企携新盘亮相，金地明悦、上城名苑以及紫金联合立方等纯新盘项目均有新房源入市，五月份的城北有些看头。

　　江北 14个样本 ↓1.85%

　　4月份江北板块各楼盘涨跌不一。部分低价热销楼盘开始上调销售单价，一些高价楼盘却因销量不佳而加入降价大潮中。板块内楼盘的涨涨跌跌，使得各家楼盘单价更加接近，但从销量上来看，早降楼盘还是卖的更好一些。

　　本月，江北14个楼盘抽样房价涨跌数据中，6家楼盘均有下跌，其中以明发城市广场项目详情业主社区相册样板户型视频地图降幅最大，达到17.52%。该楼盘自2010年3月开盘以来，房价一直近万，两年多以来未有太大降幅，但销量也不好。4月份与365地产家居网合作团立方，均价降至7800元/平方米，当日售出7成以上，这一价格也基本与桥北在售楼盘持平。

　　其他像桥北的海德北岸城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、铭人丽岛项目详情业主社区相册样板户型视频地图、旭日爱上城项目详情业主社区相册样板户型视频地图，江浦的中国铁建江佑铂庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图、群盛北江豪庭项目详情业主社区相册样板户型视频地图等都在房价上也略微做了小幅调整，均价比3月份下调2%-7%不等。

　　本月涨价楼盘有两个，旭日学府项目详情业主社区相册样板户型视频地图和威尼斯水城项目详情业主社区相册样板户型视频地图。比较典型的是旭日学府项目详情业主社区相册样板户型视频地图，该楼盘自去年年底以5300元/平方米的均价首次开盘，到如今6100元/平方米的均价依然屡创热销佳绩，最重要的原因就是单价低于购房者心理预期，并且形成购房者的追涨心理。威尼斯水城项目详情业主社区相册样板户型视频地图也因其靠近地铁站、户型面积小等优势，吸引了一批购房者的关注。

　　城东 8个样本 →0

　　步入“银四”城东麒麟板块迎来了销售上的“小阳春”，但是在价格上却没有出现浮动。从3月25日-4月10日-4月25日3个时间节点的数据统计对比来看，城东板块在抽取的8个样本之中各大楼盘均维持原价，没有变化。

　　位于城东麒麟板块的东方红郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图于清明节小长假一结束（4月7日）就加推了2号楼共39套房源，户型面积为86，均价9000元/。开盘当天取得了去化了7成的成绩，对此东方红郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图的销售负责人表示：“清明节时来看房的人并不多，假期一结束就加推了纯刚需房源，以为看房人还在假期没有"收心"，没想到卖这么快。”

　　和东方红郡同在一个区域内的刚需楼盘东郊小镇项目详情业主社区相册样板户型视频地图于4月21日加推1号楼共48套多层住宅房源，主力户型为80和90，均价为6500元/左右，开盘当日去化8成，刚需强大的购买力因为低总价而集中爆发。在麒麟区域内，富力城43号楼均价在9800元/、麒麟山庄16号楼均价8600元/和之前房源的价格相比丝毫没有改变。

　　一向以高端住宅为主的城东环紫金山板块在本月的价格也没有变化。在抽取的样本中招商紫金山1号项目详情业主社区相册样板户型视频地图包括了该楼盘的平层和招商泰格公寓。招商泰格公寓曾在3月初加推的南北向户型一经推出就“日光”，后继推出的东西向户型均价也维持在16000元/，和第一批“日光”户型价格持平。而在平层方面，面积为175-351的均价为21000元/-22000元/，和3月份相比持平。

　　除了招商紫金山1号项目详情业主社区相册样板户型视频地图之外，科技住宅朗诗钟山绿郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图、保利紫晶山项目详情业主社区相册样板户型视频地图在售房源的价格也没有变动。不过，保利紫晶山项目详情业主社区相册样板户型视频地图在5月份将推出36套新房源，后期保利紫晶山别苑组团也将升级成为精装修交付，届时价格或将上涨。