经适房将不受预售资金监管

　　开发商支取工程建设款节点增加

　　新的《管理办法》意见稿较之前的《暂行办法》有两个新变化：一是经济适用房不再适用资金监管，二是商品房开发商支取工程建设款的节点有所增加。

　　见习记者

　　韩丛

　　去年10月出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，房地产开发商不得直接收取商品房预售款，必须将全部购房款存入到专门账户，开发商只能依工程进度节点，按照相应比例提取工程建设款。随着今年4月17日北京市住建委出台《北京市商品房预售资金监督管理办法》的征求意见稿，这种状况将被改变。

　　截至目前，《管理办法》意见稿仍处于向公众征求意见阶段。据了解，新的《管理办法》意见稿较之前的《暂行办法》有两个新变化：一是经济适用房不再适用资金监管，二是商品房开发商支取工程建设款的节点有所增加。

　　经适房退出资金监管

　　在此前的《暂行办法》中，商品房和经适房都适用资金监管规定。相较于商品房，经适房本身售价低、预售资金少，其前期大量的资金需要开发商垫付，这无疑在一定程度上加大了开发商运营资金的压力。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉中国经济时报记者，这可能会造成项目建设不能正常进行，甚至使开发商因资金问题陷入破产困境。

　　中国房产协会秘书长陈志也曾向媒体表示，“资金监管的目的，是防止开发商挪用建设资金，去开发其他项目，以及烂尾等情况。而这与保障房是无关的。”

　　有业内人士告诉中国经济时报记者，在新出台的《管理办法》中，经适房“退出”预售资金监管，将在一定程度上缓解开发商的资金压力，降低经适房的运营风险。此外，这也将是政府大力支持经适房发展的具体措施，意味着政府对保障性住房建设的资金监管转为宽松。

　　韩长吉向记者表示，保障房虽然利润少，但是风险小，在当前出售难度高的环境之下，放宽针对保障房开发商的资金监管，将会间接鼓励开发商进入保障性住房建设领域。

　　增加提款节点并非调控放松

　　相较于《暂行办法》，新出台的《管理办法》征求意见稿对开发商的调控政策将趋于更加合理。

　　中国经济时报记者经比较发现，按照原《暂行办法》规定，所有预售项目的预售资金集中存储到银行特定账户之后，在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记这4个环节，开发商可按申报方案，申请提取专用账户中一定比例资金，用于支付工程款、采购材料等费用。

　　新出台的《管理办法》征求意见稿则在原来四个节点基础上，在地下结构完成和结构封顶之间，增加了一个节点——“建设总层数达1／2节点?穴7层以上10层以下?雪或建设总层数达1／3、建设总层数达2／3节点?穴10层以上?雪。”

　　业内人士认为，目前开发商资金链紧张的情况下，增加预售资金提取节点，将在一定程度上缓解开发商的资金压力。韩长吉也告诉记者，商品房增加提取工程建设款节点，有利于商品房开发商资金运营更顺畅，降低开发商运营风险。

　　这是否意味着政府对商品房调控政策出现一定程度的放松？韩长吉告诉记者，这不是对市场调控的放松。增加开发商提取工程建设款节点是对暂行期间一些不合理内容进行调整，如果建设款提取过于紧张，将会影响工程进度与质量。

　　陈志也曾对此表示，政府重点监管的是开发商用于项目建设的资金，这些钱本身就是开发商自己的，所以开发商不会因此缓解资金链压力，更不是对市场调控的放松。

　　此外，《管理办法》还增加了对开发商违反资金监管相应的处罚办法，开发商如果未按规定收存或使用预售资金，情节严重的，将限制该开发商在北京所有开发项目的商品房预售。