完善保障房融资的政策建议

　　2011年国务院提出了计划建设保障性住房1000万套、“十二五”完成3600万套的政策目标，这项民生工程所引发的巨额建设资金需求迫切要求进一步完善我国保障房融资机制。为此，笔者提出完善我国保障房融资体系的如下政策建议：

　　一是从法律层面将住房保障纳入公共财政体系，充分发挥其保障职责和杠杆作用。财政资金是保障住房建设的起始资金，发挥着基础性作用和杠杆效应，因而从法律层面确定财政资金来源、金额和使用状况，是解决住房保障资金问题的必然选择。从各国经验看，保障住房补贴占当年财政收入的10%甚至更高，我国可按当年财政收入的5~10%作为保障住房的基础资金。但是财政资金毕竟是有限的，发挥其放大作用十分必要。为此，一方面，可成立政府主导的担保机构或担保基金，增加融资方面的信誉；另一方面，应创新贷款贴息方式，放大财政资金的杠杆作用。从国际经验看，财政补贴从“暗补”转向“明补”、从“补砖头”转向“补人头”是大势所趋。我国应充分借鉴国外先进经验，通过风险补贴、担保补贴、信用支持等方式，发挥财政资金的杠杆作用。

　　二是完善保障房管理体制，构建权责利相统一的融资与使用主体。去年以来，为加快住房建设，各级政府推出了多种产权体制的保障住房开发模式，短期内这有利于完成保障住房建设任务，多渠道解决建设资金问题。但长期看这不利于保障性住房管理，融资主体也不明确。建议以保障住房的产权主体作为保障房开发贷款的承贷或融资主体，各级政府开发建设的保障性住房，应当成立或交付专门的政策性法人机构来持有和管理，明确融资主体的权利和义务，保障承贷或融资的便利。

　　三是切实完善住房公积金制度，建立以公积金制度为主的保障住房金融体系。国际经验表明，在保障性住房建设中需成立不单纯以市场化商业机制为运营基础的金融机构，建立保障住房金融体系。近年来，我国借鉴新加坡经验，成立了住房公积金管理中心，但目前存在着决策缺位、业务单一、管理能力不足、风险意识不强、覆盖面小、发展不均衡等问题。建议明确公积金管理机构为政策性金融机构，严格按照金融机构的运作方式加以经营；提高金融机构法人治理结构建设，提高公积金的覆盖面，明确为保障住房建设提供资金。

　　四是推出符合公租房特点的长期信贷产品。公共租赁住房建设资金需求规模巨大，无法完全依靠财政投入解决，在当前我国金融结构情况下，银行贷款势必成为公共租赁住房建设和收购的重要资金来源。但公共租赁住房的保障特性决定了其贷款本息只能主要依靠租金收入偿还，贷款期限要求较长，与现有的银行贷款产品难以匹配。建议尽快推出适应公共租赁住房运营特点的信贷产品，从而满足公租房的建设资金需求。

　　五是吸引保险资金、社保资金投资保障性住房。根据我国有关规定，保险资金可投资基础设施类不动产，亦可直接投资企业股权或间接投资企业股权。建议成立“引入保险资金统筹工作小组”或相应的办公室，协调各相关部门以及金融监管部门，研究保险资金、社保资金进入保障性住房的具体融资方案，推出适合这些资金投资的项目。

　　六是发展信托基金等筹资渠道，广泛吸收社会资金。目前，国务院已批准启动了房地产投资信托基金（REITS）试点。可结合租赁住房或其他适当的住房项目建设推出REITS，为保障性住房筹集资金。在条件允许的情况下，引导牵头机构成立投资集团（辛迪加组织），面向富裕个人、企业、社会公共机构、养老基金以及海外投资者等，为社会资本广泛参与、建设和持有房地产拓展渠道。

　　七是尝试建立发行集合债券、中期票据等融资渠道。通过保障性住房的资源整合，加强产权主体的实力和规模，借此扩大保障住房产权主体的债券融资能力和发债规模。既要充分发挥银行间市场传统融资工具短期融资券和中期票据的便利，也要积极尝试银行间债券市场的新型融资工具，如集合票据和集合债券、超短期融资产品以及信用风险缓释工具等创新产品。