编辑部时评：科学拿捏房价涨跌的标尺

　　宋时飞

　　近来，由楼市“小阳春”引发的房价讨论再度升温。所谓“小阳春”，是对国内一些重点城市楼市销量回暖的形象概括。此喻是否准确，另当别论，但随之而来的，却是对房价会否因此快速上涨的几许担心。

　　不过，统计部门的一些数据，给出了与所谓“小阳春”不同的判断国家统计局日前公布的经济数据显示，全国一季度商品房销售成绩同比明显下滑，销售面积和销售额同比分别下降13.6%和14.6%。显然，楼市的“春天”还没有来，难怪有主流媒体对此这样评价“假性回暖”。

　　单纯地讨论房价，既看不清经纬，也切不准脉搏。这里，我们要对花心思去琢磨房价涨跌的朋友劝上一句。与其在这费功夫，还不如把坐标放大，多去想想与房价相关的其他重要命题。“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。把那些问题想透彻，弄明白，回过头来会有助您更科学地把握楼市走向。

　　比如，我们有必要对什么是“合理房价水平”再做思考。

　　判断一国一域房价是否合理，标准有不少，但其中最重要的一条，就是被国际普遍经验证明了的“房价-收入比”房价相当于家庭年收入的6～8倍，应该是一个比较合理的区间。但权威部门的房价统计数据，2010年底，全国36城市的平均房价为每平方米9100元，家庭平均年收入为77000元，这意味着，一套90平方米的住房价格，大约是家庭平均年收入的10.6倍。而在一些一线城市，如北京、上海、深圳，房价收入比更是高达23.0、16.3、16.9，远远超出普通家庭的承受能力。

　　有此一尺，想必您会对当下楼市做出更准确的度量。

　　又如，即便是房价回归到了合理价位，是不是所有人的居住问题都要靠买房解决呢？答案当然是否定的。

　　放眼世界，即便是最发达的经济体，也并非强调每个人都要有自己所有权的住房，更何况长期处于社会主义初级阶段的我国。我国提出“住有所居”的目标，是指让每个人都能有房住，并非强调每个人都拥有自己所有权的住房。从全球来看，买房占比都不算高，有些国家稍一冒进，便后患无穷。

　　以最具代表性的美国为例。1974年美国制定的《住宅与社区发展法案》提出，在社区多盖房子卖给低收入的人，但彼时美国拥有所有权住房的居民，只占63.3%。新世纪以来，美国大力发展房地产业，但直至这场国际金融危机爆发之前，这一比率也才提高到68%。不过，就是这4.7个百分点，却让美国付出了极其沉重的代价。虽然美国遭逢这场金融危机的原因很复杂，但毕竟是从次级房贷泡沫破灭引发的。个中教训，引人深思。

　　其实，国内房价之所以居高不下，与相当一部分朋友把“居者有其屋”与“拥有产权”简单划等号密切相关。我国的国民投资积习碰上概念含混的“居者有其屋”，很容易产生“买房”占绝对主流的房地产需求。当“你买房了吗”成为亲朋好友间的热门话题，当产权证成为你我购房与否最重要的标尺，当情况千差万别的住房需求者一股脑儿地挤到商品房这个领域中来，当保障房还处于相对“短腿”之时，商品房价格焉能不涨？

　　事实已经证明，完全依靠市场的商品房制度行不通。“两条腿走路”既发展商品房市场，又抓好保障性住房，才是我国住房制度建设的关键所在。

　　再如，在买房还是租房成为“两难”选择的当下，我们在关心房价涨跌的同时，也要对房屋租赁市场多加留意。

　　或许你我身边都不乏租房的朋友，当他们的合法权益屡遭侵犯、经常被房东无故提前撵走时，“通过法律加强对租赁住房市场监管”，便显得越发紧迫而重要。

　　事实上，在欧美等较为成熟的住房市场中，租赁住房需求比例一般占到住房需求的30%以上，由于租户的市场地位相对弱势，一些国家的相关法律便格外注重保护租户合法利益。举其要者有二：

　　一是防止业主滥用收回权。美国《统一住房租赁法》对于解除租约便有严格规定业主必须出示相关法律证据，获得法庭令后方可逐出租客，并且须由执法人员来具体实施，禁止房东采取私力救济（如停水、停电、换锁等行为）。

　　二是规范租金水平。在英国和德国住房法律中，都规定至少一年才可以加租一次。德国还规定3年内加租幅度不能高于30%。如果租客或业主对于租金水平有异议，需经专门机构仲裁处理。这些举措都提高了租户的居住稳定性和租赁意愿，促进了整个房地产市场的健康规范发展。

　　循着这样的逻辑，朋友们也许会发现更多与房价有关的重要命题：全国个人住房信息系统的加快建设，税收政策的渐向完善、住房发展规划的科学编制、楼市预期的合理引导……眼中有木更有林，才能科学拿捏房价涨跌的标尺。