调控药效深度发酵 河西南湖地王调低价格预期稳

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　　河西地王项目首次面市，开盘均价相比原先预期低了7000元/。城东一小户型刚需项目加推房源，均价比前期低了近1000元/。>>>独家:地王“折腰” 河西高端项目“暗斗”价格策略

　　一东一西两个项目，同一天开盘、加推，虽然购买人群和去化情况各异，但在某一点上步调一致，即开发商对当前市场的心理预期降了，变得理性，变得冷静。 >>>本周7家楼盘共推900多套新房源 刚需、改善类型可选余地大

　　网尚机构总经理李智认为，当前楼市调控持续时间越长，调控的效果越发深度发酵，“只有开发商和购房者的预期都下降了，调控才算达到了最初的目的。”

　　河西南湖地王躬身下调"地王预期"

　　“地王”总是受人瞩目的，一举一动都被市场看在眼里，地王“降价”似乎是有些拉不下脸面的。

　　今天(4月21日)，河西南湖地王项目中北英郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图初次公开开盘，推出84套87两房，当天认购45套，去化近6成。令人意想不到的是，中北英郡项目详情业主社区相册样板户型视频地图首批房源折后均价23000元/，相比之前业内及开发商自身的定价预期下调了近7000元/。昔日地王，如今躬身市场。

　　“这个去化情况，还是挺满意的，”中北地产副总经理丁波直言，中北英郡即使是23000多元/的均价，如果拿来与周边南京万达广场、苏宁睿城两个项目相比较，仍然是几乎没有价格优势的，“但是相对于当初拿地的地价和之前的定价预期来说，是做了几次调整的，顺应目前的市场是最主要的考虑因素。”

　　回溯中北英郡这一部曲折的地王史。2007年9月13日，实际出让面积仅2.2万的南湖G44地块，在南京国土拍卖会上引来中北地产、金地、长发地产、南京华吉、华光银河6家开发商争夺。经过33轮激烈竞拍，中北地产最终以3亿元的高价拿下该地块，楼面地价10411元/，比4589元/平方米的起拍底价翻了一倍多，也高出当时周边在售二手房的价格。

　　事实上，2009年就有业内人士分析，中北南湖地块楼面地价高达10411元/，未来楼盘单价铁定超过2万元，甚至赶超3万。然而，历经2008年、2010年两波楼市调控，看惯了各板块各开发商频频跳水降价，市场行情几经沉浮，这一“地王预期”低下了头。

　　“我知道当初这个地的地价很高，一万多块钱一平方米，”开盘现场，购房者袁先生给女儿在中北英郡定下一套婚房，“现在卖23000多元/平方米，价格还是偏高的，但是在鼓楼区、建邺区找遍了房子，类似这样楼层低，地段也还可以，社区环境比较好的房子，只有这儿了。要说价格，我们购房者都希望价格越低越好，但是孩子要结婚，结婚要买房，实实在在的需求等不了。”

　　城东刚需盘调低"价格预期"

　　西边儿地王项目下调预期，顺应市场，南京楼市东部一刚需项目，也调低了价格预期，单价直降1000元/。

　　城东板块东郊小镇项目详情业主社区相册样板户型视频地图，今天加推1号楼共48套多层住宅房源，主力户型为80和90，均价为6300元/左右，为了吸引客户，开发商还推了12套特价房，价格最低仅为6000元/。东郊小镇项目详情业主社区相册样板户型视频地图在3月10日曾推出6、8号楼的48套多层房源，均价在7400元/-7500元/之间。同样是加推多层房源，本次加推1号楼的均价却降了约1000元/。据开发商称1号楼的位置相对于6、8号较差，靠近路边所以价格相对便宜。

　　早晨下着濛濛细雨，但是开盘现场的气氛却十分热烈。工作人员不停地喊着“某某某，准备选房”，节奏紧凑。从9:30开始正式选房到9点45，短短十五分钟的时间里已经认购了17套房源。“基本是一分钟卖一套。”销售人员表示没有想到能卖的这么快。

　　“我早晨8点就来了，想在特价房里选一个好一点的楼层。”刚刚签完合同的史先生从前来选房的人堆里挤出来，“总算是买到手了！”

　　开发商下调的不仅仅是价格预期，还有对开盘去化的预期。截止下午2点，东郊小镇1号楼48套新房源已经去化8成。该项目的销售负责人表示这属于意料之外，“今天大约到访客户有30几组，预计能去化掉20套左右，没有想到结果卖了30多套”。

　　在“金三”，东郊小镇风头十足。3月10日加推的48套多层房源，在2个小时之内就取得了去化9成的成绩。初探市场取得成功之后，3月23日雨夜一口气加推了243套“小小家”房源，一个晚上再次告捷，认购200余套去化9成。在两次开盘双双取得了不错的销售成绩之后，东郡小镇再战“银四”。

　　“三月开盘的效果都不错，公司原来打算稍涨一点的，但是考虑到1号楼的位置不是很好，再加上购房者的对于项目本身的心里价位不会太高，所以仍旧以低价走量为主。”销售负责人坦言涨价计划并没有实施，一旦打破购房者的“心理价”，销售或将会陷入僵局，与其“滞销”不如降价跑量。

　　当下调控调的正是"心理预期"？

　　在调控延续，开发商和购房者僵持不下，开发商、购房者、调控政策三方开打长期“心理战”的当前，开发商在定价、去化率上的预期下调，是否意味着调控药效开始显现？

　　网尚机构总经理李智分析，2010年以来的调控政策，其调整的最终目的，从国家角度来说是把房价调节到合理水平，但是背后更深层的目的是把开发商和购房者的预期都调下来，“双方的预期都下降了，才算是达到目的，应该来说目前还没有达到这样的效果。” >>>网友戏称楼市调控“打麻将” “限库存”传言难成真

　　李智认为，开发商的预期下调，表现在对房价大幅上涨不再盲目抱有幻想；购房者的预期下降，则是表现在不再对投资房产能赚钱抱有期望。“通过调查，2010年以后买房的人是不赚钱的，从投资来说是没有收益的，有收益也不能立即变现，资金会沉淀在市场上，什么时候购房者的心理预期降到这个程度了，调控就达到了效果。”(365地产家居网 李悦 陈竹君)