房企进入“去库存”期

　　近期各地政策环境维持相对平稳，楼市相继呈季节性回暖，但扩大房产税征收城市范围的政策吹风，成为近日楼市关注焦点。另外，上周新房和二手房成交量双双回落，中原经理指数和报价指数也显示，后市二手房价格止升转跌的可能性增大。中原集团研究中心认为，在全国范围内开征房产税，已是大势所趋，尽管操作尚需时日，但将对楼市形成长期抑制性的心理预期，尤其对北京、深圳等投资性需求占较大比重的城市将产生深远的影响。而近期楼市虽然出现阶段性回升，但由于库存量高企，各房企的资金安全程度仍不容乐观，“去库存”仍是当务之急。

　　房产税扩容势在必行 楼市回暖或难以为继

　　近日，“对别墅、复式、大户型等商品住房，推进交易和保有环节的税收改革”引起广泛关注，中原集团研究中心认为，对房屋保有环节征税，在全国范围内全面推行将是大势所趋。尤其在北京、深圳等投资投机性需求占较大比重的城市，房产税的征收将对楼市价量走势产生深远的影响，需求结构将会显著偏向自住型的购房者。

　　3月份以来楼市的阶段性回暖恐难持久。中原集团研究中心监测数据显示，上周受清明节假期影响，九大重点城市的新房成交量环比下降约三成；五大城市的二手房成交量也环比减少超五成。而且，近期各重点城市的中原经理指数已出现下调，表明经理人对后市的价格上扬信心正在减弱；而近两周中原报价指数亦显示，上海、深圳和天津三地的指数已呈现下滑趋势，预计未来数月内价格走势或呈波动，近期上行之势难以为继。

　　资金链压力趋增 房企进入“去库存”期

　　随着近期新房市场成交状况的阶段性回暖，开发商的销售业绩也有所好转，资金压力一定程度上得以缓解。从近期各开发商2011年报披露的数据来看，中原集团研究中心所监测的十大标杆房企中有六家，其2011年的该项指标较2010年均出现不同程度的下滑，其中下滑幅度较大的有华润、雅居乐等企业。

　　开发商的资金压力主要来自于日渐高企的库存量。中原集团研究中心监测数据显示，截至2012年3月底，十大标杆房企库存量合计约2500万平方米，若以每月100万平方米的库存消化速度计，去库存时间将长达25个月。中原集团研究中心认为，开发商“去库存”时期的主要特征有两点：首先，大量推出中低端楼盘，降价促销的销售策略将仍为主流；其次，开发商补充土地储备的意愿依然较低，积极入市购地的房企仍较为有限。

　　中原集团研究中心监测数据显示，13个重点城市今年一季度的居住用地成交量同比下降35%，达到了2008年以来同期的最低位。而且，重点城市的降价地块占所有成交地块的比重已达到了77%，且该比例较上月进一步提高。地价的下行，将直接影响新房市场的降价促销有望持续。

　　（中原地产研究中心）