地产四大天王：谁将引领下半场

　　记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 谭蕊 随着4月6日保利地产年报的最终公布，地产行业前四强2011年的业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、中海、保利、恒大是无可争议的四大天王。

　　悄然间，告别野蛮生长的黄金十年，中国房地产市场正在发生深刻的变化：房地产在国民经济中的定位调整；保障房的比例在不断提高；商业地产的分量不断提升；房产税的大面积推广正在酝酿；三、四线城市的房地产市场正蓬勃发展；严厉的调控短期内不会退出，一大批房地产企业在本轮调控中处境艰难，房地产市场的转型、重构的序幕已经拉开。如果要管中窥豹，四大天王是再合适不过的代表。

　　年报显示，四大天王中，万科仍保持对规模的追求，连续两年销售额突破千亿；中海地产的综合实力无人能及，连续两年净利润过百亿，远超万科；恒大则像只张着血盆大口的八爪鱼，坐拥上亿平方米土地储备，销售面积超越万科，风光且高调；保利一如军队般内敛而强悍，追求速度和规模的合理平衡，综合实力仅次于中海、万科。

　　以四大天王2011年末的财务指标为线索，我们梳理了未来房地产行业的五个重大发展方向，来探讨这几家龙头企业，谁将引领中国房地产的下半场（万达、绿地因未上市，数据不便统计）。

　　万科总裁郁亮说，上半场结束，下半场开赛，万科要多卖房子少拿地；中国海外董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的；而再次蝉联福布斯中国地产首富的恒大董事局主席许家印则说，对于全年800亿元的目标，很有信心，不可能大幅降价销售。

　　从当前中央政府对房地产调控的决心以及正在采取的重大举措来看，房地产行业的下半场，房产税可能逐步全面出台，保障房对商品房市场分流作用明显，调控将成为常态，房企的持续增长能力将成为制胜市场的关键能力。

　　在这一维度，有着较长的可追溯的持续增长历史，拥有卓越管理团队的万科、中海是优胜者。万科，作为国内第一只房地产股票，多年一直保持着销售规模冠军，其持续增长可期。中海地产作为资历最老的房企，拥有30多年发展历史，已经上市20周年，经历了1997年亚洲金融风暴的重创，迅速调整并持续保持行业利润冠军，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007-2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%，这一高增长率，行业中无出其右。保利地产世出央企，其上市几年以来的迅猛发展一直在冲击万科、中海的行业地位，其持续发展拥有很大的支撑力。

　　四大天王中，恒大的持续发展可能最不令人放心，尽管其销售已冲至第二，利润已达到第三的位次，然而恒大的净资产仅有349亿，仅相当于万科的50%，支撑800多亿的销售，过高的财务杠杆给公司治理带来相当的挑战；全年超过3000多万平方米的在建面积，103个城市的庞大管理规模，管理半径可以说相当之大。

　　中国房地产市场的下半场，肯定没有过去黄金十年那么好赚钱。温家宝总理的最新表态唤起了大众对房地产价格合理回归的期待，随着中国城市化率超过50%，并进入城市化的后半程，房地产利润回落是大概率事件。随着房地产利润被削薄，粗放经营模式将前路艰难，精细化管理能力将成为房企的关键核心竞争力。

　　中海地产以小于万科的销售规模，持续保持行业利润冠军，一直是万科学习的对象。万科总裁郁亮两度在其股东大会表示：尽管大家毛利率差不多，但中海的费用水平较出色，中海是万科学习的榜样。中海地产实现较高盈利的关键之一，缘于其有开发环节的精益生产能力。以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。几个点，对于四大天王已经实现的销售规模，意味着数十亿的利润。如果房地产行业的毛利降至20%，行业当前普遍3%-5%的销售费用占比，必须精进。

　　万科的内控管理一直在改进，但是其高管团队的波动，以及各业务环节外包模式，在未来行业利润走低的情势下，有必要反思。万科近两年多位高管离职，2012年以来频遭数轮信任危机，以郁亮为首的管理团队则陷入空前压力，万科长期以财务主导和规模扩张为主的路径依赖再次面临质疑。

　　保利的销售规模与中海相当，但保利开发业务员工规模是中海的2.8倍，员工效益需要较大提升。恒大在去年底传出裁员30%，今年2月份又传出全球招聘5300人，其管理行为的飘忽、随意，需要更多修炼。

　　当前的调控，大量房企已经面临生死存亡的挑战，随着调控的持续与深化，以及中央政府一系列重大举措的陆续出台，房地产行业的整合时代正在来临。谁将有能力整合并不断提升市场占有率？

　　在这一维度，万科与中海所具备的能力、经验与实力，将有更多的好戏可看。保利拥有独特的背景与实力，也具备较强的整合能力，恒大则可能需要更多专注自己的家务事。

　　万科拥有678亿的净资产，年收益亦可观，作为房企龙头，其融资能力也具有优势，尤其是万科擅长收购小开发商的土地、项目，合作开发搞得有声有色，而且万科近两年在调控背景下已有意放缓拿地规模，手持342亿现金，可能正在等待掉队的企业。

　　中海地产每年利润丰厚，又拥有作为20年上市历史的恒生成份股，在国内融资紧缺时段，依然能以远低于国内的利率在香港市场顺利融资。今年2月，中海地产在香港发行7.5亿美元的8年期债券，利率仅为4.875%，今年3月初，万科向深国投申请30亿的信托借款，利率已超过10%。中海一直坚持稳健的财务控制，资金一直充裕，尤其是行业低潮时，资金及融资优势尽显。迄今为止，中海是第一家成功并购上市公司的中资房企，在2008年全球金融危机的低潮期，市场曾传闻中海并购绿城，也正是在2008年，中海地产洽购一家以房地产为主要业务的上市公司（后更名为中国海外宏洋），并于2010年完成并购，完成收购后，当年中海宏洋即实现10亿港元的净利润，2011年，中海宏洋的利润更是超过18亿港元。

　　保利拥有421亿的净资产，加上其央企独特的背景，39个城市的布局，在未来的房地产市场整合中，将可能是重要的角色。已经拥有的高达1.37亿平方米的土地储备，已经足够恒大努力应付了，未来可能并没有多少精力用于外部整合。

　　随着一、二线城市的土地日益稀缺，房企的发展重心逐步下探至三、四线城市。未来中国房地产市场，三、四线城市是关键的战略方向之一，房企在三、四线城市的发展潜力，将在一定程度上决定房企的规模与效益。

　　中国拥有数量众多的三、四线城市，这些城市及背靠的广大农村，也拥有庞大的人口，在政府力推的城镇化进程中，大量房企在三、四线城市拥有大量机会。

　　在这一维度，恒大已经领先，恒大的迅速爆发，完全依赖于其他大佬在一、二线城市的深耕，暂无暇顾及之际。三、四线城市的市场不规范、利润创造能力相对较弱，恒大相当激进地在三、四线城市的扩张，对于治理管控提出了较高要求，恒大能否保持当前的发展势头，有赖于整理好自己，提升管理能力。

　　万科、保利在三、四线城市的布局则秉持不急不徐的节奏，万科全国布点54个城市，保利布点39个城市，尽管远少于恒大的进军城市的数量，但亦属在三、四线城市布局规模相当可观的房企。中海地产一直在一、二线城市着力，中海宏洋作为中海地产旗下进军三、四线城市的独立上市平台，两年左右的时间，已经布局于10个三线城市，行动迅速而劲猛，拥有其他企业多线混同作战所不具备的独特优势。

　　随着中国城市化日渐丰满，比照今日之香港，是新鸿基、九龙仓等拥有大量商业物业房企的天下。以中国之幅员辽阔，商业地产持续的现金流具备无限的想象空间。

　　在这一个维度，万达是一个缺席的主角，因为未上市，没有可供参照的数据，未能比对分析。如果万达自身的经营管理不出大的问题，在商业地产的发展方面，万达已经形成的经营模式、规模优势，是包括四大天王在内的房企暂时无法望其项背的。

　　四大天王的商业地产，目前都处于起步阶段，而已经迈出一小步的是保利、中海。2011年，保利实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营收入超过8亿元，在广州、佛山、成都拥有投入运营的商业物业达到50万平方米。

　　中海地产则在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。

　　万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这既涉及到万科对中国房地产未来的理解，也涉及到万科两代领导人王石和郁亮在理念上的冲突。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。

　　恒大巨大的开发量中，被动持有部分商业物业，但基本都分布在三、四线城市，需要较为漫长的市场培育期，三、四线城市商业地产的盈利能力亦是堪忧，甚至可能拖累恒大整体发展速度。

　　过去的黄金十年，万科、中海一直处于引领发展位置，万科声名显赫，中海则低调潜行，随后保利迅速崛起，恒大在后半程插队。综合以上分析，四大天王在五个维度中，中海的指标最优，万科或可能更有机会继续引领，或者是万达，又或者是有如恒大一般爆发并挤到前台者，谁将引领中国房地产的下半场，拭目以待。

　　记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 谭蕊

　　随着4月6日保利地产年报的最终公布，地产行业前四强2011年的业绩全部出炉，以年销售700亿为门槛，万科、中海、保利、恒大是无可争议的四大天王。

　　悄然间，告别野蛮生长的黄金十年，中国房地产市场正在发生深刻的变化：房地产在国民经济中的定位调整；保障房的比例在不断提高；商业地产的分量不断提升；房产税的大面积推广正在酝酿；三、四线城市的房地产市场正蓬勃发展；严厉的调控短期内不会退出，一大批房地产企业在本轮调控中处境艰难，房地产市场的转型、重构的序幕已经拉开。如果要管中窥豹，四大天王是再合适不过的代表。

　　年报显示，四大天王中，万科仍保持对规模的追求，连续两年销售额突破千亿；中海地产的综合实力无人能及，连续两年净利润过百亿，远超万科；恒大则像只张着血盆大口的八爪鱼，坐拥上亿平方米土地储备，销售面积超越万科，风光且高调；保利一如军队般内敛而强悍，追求速度和规模的合理平衡，综合实力仅次于中海、万科。

　　以四大天王2011年末的财务指标为线索，我们梳理了未来房地产行业的五个重大发展方向，来探讨这几家龙头企业，谁将引领中国房地产的下半场（万达、绿地因未上市，数据不便统计）。

　　持续增长能力

　　万科总裁郁亮说，上半场结束，下半场开赛，万科要多卖房子少拿地；中国海外董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要；保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的；而再次蝉联福布斯中国地产首富的恒大董事局主席许家印则说，对于全年800亿元的目标，很有信心，不可能大幅降价销售。

　　从当前中央政府对房地产调控的决心以及正在采取的重大举措来看，房地产行业的下半场，房产税可能逐步全面出台，保障房对商品房市场分流作用明显，调控将成为常态，房企的持续增长能力将成为制胜市场的关键能力。

　　在这一维度，有着较长的可追溯的持续增长历史，拥有卓越管理团队的万科、中海是优胜者。万科，作为国内第一只房地产股票，多年一直保持着销售规模冠军，其持续增长可期。中海地产作为资历最老的房企，拥有30多年发展历史，已经上市20周年，经历了1997年亚洲金融风暴的重创，迅速调整并持续保持行业利润冠军，在2008年全球金融危机中，是行业前十强唯一保持利润增长的企业，根据其年报披露，2007-2011年，中海地产净利润复合增长率达到44.7%，这一高增长率，行业中无出其右。保利地产世出央企，其上市几年以来的迅猛发展一直在冲击万科、中海的行业地位，其持续发展拥有很大的支撑力。

　　四大天王中，恒大的持续发展可能最不令人放心，尽管其销售已冲至第二，利润已达到第三的位次，然而恒大的净资产仅有349亿，仅相当于万科的50%，支撑800多亿的销售，过高的财务杠杆给公司治理带来相当的挑战；全年超过3000多万平方米的在建面积，103个城市的庞大管理规模，管理半径可以说相当之大。

　　精细化管控能力

　　中国房地产市场的下半场，肯定没有过去黄金十年那么好赚钱。温家宝总理的最新表态唤起了大众对房地产价格合理回归的期待，随着中国城市化率超过50%，并进入城市化的后半程，房地产利润回落是大概率事件。随着房地产利润被削薄，粗放经营模式将前路艰难，精细化管理能力将成为房企的关键核心竞争力。

　　中海地产以小于万科的销售规模，持续保持行业利润冠军，一直是万科学习的对象。万科总裁郁亮两度在其股东大会表示：尽管大家毛利率差不多，但中海的费用水平较出色，中海是万科学习的榜样。中海地产实现较高盈利的关键之一，缘于其有开发环节的精益生产能力。以营业成本/营业收入指标来看，该项营业成本主要是土地及建安成本，2011年，中海地产该比值为57.4%，万科为60.2%，保利为62.8%，恒大为66.7%，也就是说，恒大实现100亿的收入，将较中海多支付9.3亿的成本，以其804亿的规模概算，将多支出70多亿的成本。在费用控制方面，以销售费用控制为例，2011年，中海地产销售费用/销售额仅为0.76%，保利为1.7%，万科则为2.1%，几乎是中海地产的3倍，恒大则更高，达到3.4%，约是中海的4.5倍。几个点，对于四大天王已经实现的销售规模，意味着数十亿的利润。如果房地产行业的毛利降至20%，行业当前普遍3%-5%的销售费用占比，必须精进。

　　万科的内控管理一直在改进，但是其高管团队的波动，以及各业务环节外包模式，在未来行业利润走低的情势下，有必要反思。万科近两年多位高管离职，2012年以来频遭数轮信任危机，以郁亮为首的管理团队则陷入空前压力，万科长期以财务主导和规模扩张为主的路径依赖再次面临质疑。

　　保利的销售规模与中海相当，但保利开发业务员工规模是中海的2.8倍，员工效益需要较大提升。恒大在去年底传出裁员30%，今年2月份又传出全球招聘5300人，其管理行为的飘忽、随意，需要更多修炼。

　　市场整合能力

　　当前的调控，大量房企已经面临生死存亡的挑战，随着调控的持续与深化，以及中央政府一系列重大举措的陆续出台，房地产行业的整合时代正在来临。谁将有能力整合并不断提升市场占有率？

　　在这一维度，万科与中海所具备的能力、经验与实力，将有更多的好戏可看。保利拥有独特的背景与实力，也具备较强的整合能力，恒大则可能需要更多专注自己的家务事。

　　万科拥有678亿的净资产，年收益亦可观，作为房企龙头，其融资能力也具有优势，尤其是万科擅长收购小开发商的土地、项目，合作开发搞得有声有色，而且万科近两年在调控背景下已有意放缓拿地规模，手持342亿现金，可能正在等待掉队的企业。

　　中海地产每年利润丰厚，又拥有作为20年上市历史的恒生成份股，在国内融资紧缺时段，依然能以远低于国内的利率在香港市场顺利融资。今年2月，中海地产在香港发行7.5亿美元的8年期债券，利率仅为4.875%，今年3月初，万科向深国投申请30亿的信托借款，利率已超过10%。中海一直坚持稳健的财务控制，资金一直充裕，尤其是行业低潮时，资金及融资优势尽显。迄今为止，中海是第一家成功并购上市公司的中资房企，在2008年全球金融危机的低潮期，市场曾传闻中海并购绿城，也正是在2008年，中海地产洽购一家以房地产为主要业务的上市公司（后更名为中国海外宏洋），并于2010年完成并购，完成收购后，当年中海宏洋即实现10亿港元的净利润，2011年，中海宏洋的利润更是超过18亿港元。

　　保利拥有421亿的净资产，加上其央企独特的背景，39个城市的布局，在未来的房地产市场整合中，将可能是重要的角色。已经拥有的高达1.37亿平方米的土地储备，已经足够恒大努力应付了，未来可能并没有多少精力用于外部整合。

　　三、四线城市的发展潜力

　　随着一、二线城市的土地日益稀缺，房企的发展重心逐步下探至三、四线城市。未来中国房地产市场，三、四线城市是关键的战略方向之一，房企在三、四线城市的发展潜力，将在一定程度上决定房企的规模与效益。

　　中国拥有数量众多的三、四线城市，这些城市及背靠的广大农村，也拥有庞大的人口，在政府力推的城镇化进程中，大量房企在三、四线城市拥有大量机会。

　　在这一维度，恒大已经领先，恒大的迅速爆发，完全依赖于其他大佬在一、二线城市的深耕，暂无暇顾及之际。三、四线城市的市场不规范、利润创造能力相对较弱，恒大相当激进地在三、四线城市的扩张，对于治理管控提出了较高要求，恒大能否保持当前的发展势头，有赖于整理好自己，提升管理能力。

　　万科、保利在三、四线城市的布局则秉持不急不徐的节奏，万科全国布点54个城市，保利布点39个城市，尽管远少于恒大的进军城市的数量，但亦属在三、四线城市布局规模相当可观的房企。中海地产一直在一、二线城市着力，中海宏洋作为中海地产旗下进军三、四线城市的独立上市平台，两年左右的时间，已经布局于10个三线城市，行动迅速而劲猛，拥有其他企业多线混同作战所不具备的独特优势。

　　商业地产开发与运营能力

　　随着中国城市化日渐丰满，比照今日之香港，是新鸿基、九龙仓等拥有大量商业物业房企的天下。以中国之幅员辽阔，商业地产持续的现金流具备无限的想象空间。

　　在这一个维度，万达是一个缺席的主角，因为未上市，没有可供参照的数据，未能比对分析。如果万达自身的经营管理不出大的问题，在商业地产的发展方面，万达已经形成的经营模式、规模优势，是包括四大天王在内的房企暂时无法望其项背的。

　　四大天王的商业地产，目前都处于起步阶段，而已经迈出一小步的是保利、中海。2011年，保利实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营收入超过8亿元，在广州、佛山、成都拥有投入运营的商业物业达到50万平方米。

　　中海地产则在香港、北京、深圳、成都等地拥有投入运营的写字楼、酒店达到41万平方米，2011年的租金收入达到3.6亿港元。同时中海已经列入发展计划的商业物业超过260万平方米，在未来3年内，将有合计近40万平方米的5座环宇城购物中心投入运营。

　　万科还处在是否进军商业地产的战略犹豫阶段。这既涉及到万科对中国房地产未来的理解，也涉及到万科两代领导人王石和郁亮在理念上的冲突。万科至今没找到一条适合万科的商业开发体系。

　　恒大巨大的开发量中，被动持有部分商业物业，但基本都分布在三、四线城市，需要较为漫长的市场培育期，三、四线城市商业地产的盈利能力亦是堪忧，甚至可能拖累恒大整体发展速度。

　　过去的黄金十年，万科、中海一直处于引领发展位置，万科声名显赫，中海则低调潜行，随后保利迅速崛起，恒大在后半程插队。综合以上分析，四大天王在五个维度中，中海的指标最优，万科或可能更有机会继续引领，或者是万达，又或者是有如恒大一般爆发并挤到前台者，谁将引领中国房地产的下半场，拭目以待。