楼盘快要交付了，购房按揭款仍未全部到账

　　浙江在线04月10日讯在楼市降价之声不断的背景下，甬城一些楼盘又面临如2008年楼市低迷时的老问题到了该办按揭的时间了，而一些购房者迟迟不办。

　　下个月，鄞州一住宅楼盘就到交付时间了，但昨天该楼盘营销部门有关人士告诉记者：“还有10多位购房者没有来办按揭。”镇海一住宅楼盘，透明售房网显示其已售出房源180余套，而据称其中该办而未办按揭的购房者超过60人……“客户没有按期办按揭的情况，几乎每个现在已经结顶、到了办按揭时间的楼盘都有存在。”有本地房产公司人士说。

　　探因：按揭款为何难到账

　　据记者了解，该办而未办按揭的购房者，大致分为两类。

　　一类是因为自身收入和资信情况、房产政策等发生变化，而无法在银行如预期般办出按揭贷款。其中，政策变化导致购房者支付能力不足的情况较多，比如一购房者原先以为自己所购住房能被认定为首套房、只需三成首付，而在“认房”又“认贷”的差别化房贷政策施行后，其所购住房被银行认定为二套房，首付需提至六成，而多出的三成首付购房者无力解决，最终导致银行按揭受阻。

　　而另一类，则是看到房价下跌，有意拖着不办按揭。一位去年购入一套期房的购房者对记者坦言，尽管自己买的这个楼盘至今没明显降价，但比照周边楼盘“感觉还是买亏了”，故一直拖着不想去办按揭，“多少还能弥补一点房价下跌导致的损失。”

　　按照购房流程，住宅类期房结顶后即可办按揭，而从结顶到最终交付，一般还要一年左右的时间。而一年不用还本付息，对一位本来要办50万元按揭贷款、贷款期限20年、还款采用等额本息方式的首套房购房者来说，意味着可减少4.5万元左右的支出。

　　开发商资金回笼压力大

　　对于开发商来说，购房者迟一天办按揭，按揭款就迟一天到账。“遇到这种情况，我们的资金回笼压力肯定变大。”有房产公司副总坦言。

　　据记者了解，目前甬城在售楼盘成交的房源，多数为适合“刚需族”的中小套型房源，且购房客户中60%左右是需要办按揭的。“假设有开发商卖了500套商品住宅，销售总额5亿元，40%的客户选择一次性付款或分期付款，60%的客户是要按揭的首次置业者、首付三成，即按揭总额2亿元。”有房产公司高层人士对记者表示，如果这笔资金因为购房者迟迟不办按揭而无法如期到账，这或许会对开发商带来致命的影响。

　　“现在没有哪家开发商敢说自己资金是宽裕的，本来销售形势就不理想，再加上接下来几个月是还贷高峰期，都急等钱用啊。”该人士说。

　　如诉诸法律，购房者赢面不大

　　记者注意到，个别未如期办按揭的客户比较多的楼盘开发商，罕见地将其中部分客户告上了法庭。

　　海泰律师事务所熊保华律师对此现象作过专门研究，在2008年楼市低迷的时候，他接过多个类似案例。“在购房合同中，开发商普遍对客户各种办不下按揭的情况会作相关约定。”熊保华律师说，出于保护合同履行、保护市场诚信交易等的考虑，对购房者不办按揭的情形，法院一般都不会予以支持。

　　记者查看了甬城多个在售楼盘的合同文本，其中与购房者按揭相关的条款颇多。

　　对于逾期不办按揭的违约责任问题，各家开发商相对统一：多数合同中约定，逾期不超过60日或90日的，购房者应每日按按揭额的万分之三或万分之五缴纳逾期应付款；逾期超过60日或90日的，开发商有权单方面解除合同，并向购房者收取按累计应付款15%或20%计的违约金，如果购房者还愿意继续履行合同，则在款项实际到位前，按日向开发商缴纳万分之五或千分之一的逾期应付款。

　　对于购房者因为各种原因不管是自身原因还是政策变动原因，而无法如期办理按揭手续或按揭贷款贷不足的，开发商一般也都在购房合同的补充协议中明确，这都属购房者违约，并应在一定期限内付清剩余款项。