楼市“小阳春”：成交量多在外环外

　　记者 徐运

　　晨报讯 3月1日，上海开始实施新的普通商品住宅标准，从实行一个月下来的情况看，截至3月31日，上海共成交普通住宅3654套，占全市商品住宅成交套数的53%，正如之前市场人士所预料的，外环外是普通住宅成交最集中的区域。

　　从环线上看，内环内普通住宅仅成交50套、占该环区29%；内外环351套、占该环区22%；外环外3253套，占该环区64%，可以看到外环外是普通住宅最集中的一个区域，宝山月浦、罗泾、顾村、嘉定新城成为较集中的成交区域。内环内、内外环、外环外三环区普通商品住宅成交套均面积分别为73平方米、84平方米、89平方米，体现了鼓励小户型住宅的建设与消费意图。

　　上海调整普通房标准后，首套房贷也出现松动，银监会、央行等也多次表态要支持自住需求的首套房置业需求。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首套房贷层面的“微调”的叠加效应直接受惠于刚需置业的首套房置业者，也让普通商品住宅成交量增加。

　　在未来，政策层面的“微调”叠加效应仍将持续影响首套房置业者积极入市购房，具体来讲，对首套房置业者来说，“微调”的叠加效应可能会让其少交税费或贷款利息，尽管受益幅度总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房，将能激活楼市成交量。

　　对于置换型的市场需求来说，由于具有一定的市场购买力，同时，由于普通住房标准的调整等“微调”政策叠加效应为这类客群带来交易税费等方面的优惠，这类市场需求的客群有可能会考虑置换一套大的房产，在未来，由于住房标准的调整，首次置换型需求者可能会逐步入市，未来可能促使二手房交易量攀升。

　　不过，从数据来看，虽然今年3月由于微调使商品住宅市场成交量达79.89万平方米，呈现月度逐步回暖，“普宅”助推沪楼市成交量小阳春基本实现，但后市如何仍存变数，成交量整体低迷的情况仍难改变。

　　同策咨询研究中心数据显示，截至3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市场成交量141.58万平米，供应量108.77万平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85万平米，供应202.10万平米。同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市场成交量仍然惨淡经营，如果据此推算，2012年的成交量或许还不及2011年历年商品住宅成交量的最低值729万平米。

　　2012年3月上海市“普宅”环线销售套数对比

　　内环内 内外环 外环外

　　商品住宅 173 1617 5046

　　普通商品住宅 50 351 3253

　　“普宅”套数占比 29% 22% 64%

　　2012年3月上海市“普宅”销售情况对比

　　成交套数 “普宅”套数占比 成交面积 “普宅”面积占比

　　商品住宅 6836 53% 798914 41%

　　普通商品住宅 3654 53% 323681 41%

　　数据来源：同策咨询研究中心