以价换量行得通 房价已经触底 降价是后市基调
2012-04-07 12:13 作者: 来源:
3问楼市
重庆国际会展中心,市民正在房交会上挑选房子 本报资料图 石涛 摄
3月以来,北京、杭州等一二线城市楼市成交量大幅攀升,迎来本轮调控以来难得的“暖春”。但分析人士指出,此番楼市成交大幅攀升,是楼市深度“以价换量”引致“刚需”发力的结果,并非楼市“回暖”的征兆。
在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下,楼市“以价换量”是否行得通?房价还会降吗?到底何时现底?都备受市民关注。
以价换量能否行得通?
“刚需”发力,房企去库存,
未降价项目必然会跟进降价
●量升
3月成交环比上涨了近50%
3月份北京、上海、广州、南京等地楼市成交逐渐上扬。
住建委近日公布的数据显示,今年第一季度,北京新建住宅网签套数为18072套,这一数值创造了2008年第三季度以来的最低值;不过,前三月市场成交逐月走高——1月至3月分别成交4473套、5514套、8085套,3月成交环比上涨了近50%。
●价跌
万科平均售价下滑11.66%
本报讯(记者 唐凯)一项来自北京中原市场研究部的统计数据显示,今年一季度,北京新建住宅均价为18626元每平方米,环比去年四季度的20098元每平方米下调7.3%,而相比去年同期下调幅度为14.6%。
全国地产“一哥”万科,昨天发布公告,尽管3月销售额环比大幅上升,但从一季度来看,万科全国房价均价仅为每平米10326元,相较去年同期大幅下滑11.66%。这也是万科自2007年以来,一季度销售额首次同比下滑。
万科董事会秘书谭华杰表示,由于开发企业融资渠道严格受限,市场后续新增供应能力可能持续下降,万科今年的策略是积极过冬,坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位。
杭州快房网首席评论员程伟明也指出,过完年后,杭州楼市各板块相继降价,走量压力逼迫同板块楼盘“赤膊厮杀”,成交均价被大幅拉低,不少楼盘降到了“地板价”,“‘以价换量’已经是实打实、真刀真枪了。”
而且,为了配合“以价换量”,部分开发商打出了“存抵”牌,大幅降价再加“存就抵”让一些购房者难挡“诱惑”。
●分析
“以价换量”引致“刚需”发力
探究此番楼市成交上扬行情,“以价换量”不断深入引发“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主因。
程伟明表示,一些楼盘经过大幅降价契合了“刚需族”的心理价位,值得注意的是,近期银行房贷利率出现松动,首套房贷利率纷纷调至基准利率以下,二套房贷利率也出现了回调。除了贷款利率降低外,银行的贷款手续和贷款步骤也大为简化,办理房贷更加容易。所以在双方合意的时间节点,许多“刚需族”顺势出手,推高楼市成交量。
房企负债 楼市进入去库存时代
然而从今后一段时期来看,房企走量也将成为其中的主要原因之一:
截至3月31日,沪深两市143家上市房企有74家发布了2011年财报,其中69家负债超8000亿元。
中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”显示,2011年,500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%,增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点,500强房企的平均存货已达到99.89亿元,创历史新高。
龙头企业万科的存货量也达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算,需要21个月才能消化完。
房地产行业进入去库存时代,已成为不争的事实。北京中原市场研究部总监张大伟分析:价换量行得通,未降价项目必然会跟进降价。
目前房价有没有触底?
两大观点交锋:
“已降价项目再降可能性不大”、
“还有20%以内的降幅”
随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价的“合理回归”仍各执己见。
触底说:“北京楼市底部特征渐显”
一些分析人士指出,成交量复苏,表明当前市场正逐渐出现底部特征,降价项目在目前的价格段已经换来成交量,必然会反过来影响市场;分析人士同时认为,已经降价的项目再降价的可能性不大,但是未降价项目为促进销售必然会跟进降价。
北京中原市场研究部总监张大伟也表示,目前降价项目已换来比较理想的成交,这为市场带来信号:北京楼市底部出现,价格进一步大幅下调可能性不大。
降价说:“还可能有10%~20%的下调”
然而,2月底3月初,渣打银行对成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等8座城市30家房地产商进行调查和研讨,发布的调研报告数据显示,多数开发商认为房价会继续下降,最高降幅将达到20%。报告还称,自2011年四季度以来开发商融资状况没有恶化。但有开发商认为,今年二、三季度由于信托贷款还款高潮来临,融资压力会增加。另外,贷款违约数量上升,预期破产的开发商数量将会上升。
持同样观点的还有中原市场研究部总监张大伟,他预期,未来6~12个月内房价还有可能有10%~20%的下调,而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。
“房价调到合理的范围,自己理解的是现在房价下跌15%~20%。”4月3日,绿地集团董事长张玉良在博鳌论坛上表示:“要回归到合理的房价,需要一段时间。现在一些城市的房价过高,这是不争的事实,我们做企业的也认为太高了。”
调控未“松绑”
降价仍是基调?
“以价换量”范围将扩大,
但下降幅度可能放缓
一些开发商和专家都认为,全国部分城市楼市“回暖”的基础并不牢固。“在楼市调控依旧从紧的大背景下,楼市仍会回到成交低迷的胶着状态。”程伟明说。
曹旭东认为,目前楼市维持“以价换量”的态势没有变。“预计今年绝大部分时间,都会维持这一态势,调控政策不松,房价会持续走低。”
程伟明表示,此轮楼市成交回升主要是刚需拉动的,楼市调控政策仍旧从紧,投资性、投机性需求虽然旺盛,但是无法“入场”,因此,在刚需逐渐被消化后,楼市成交仍将回到低位。
同时,开发商“以价换量”范围将扩大,但下降幅度可能放缓,这也会使成交回落。业内人士分析认为,随着“以价换量”收到成效,越来越多的开发商将加入这一行列,同时,考虑到拿地成本,开发商降价幅度可能会慢慢收窄。
曹旭东表示,当前楼市调控总基调没有变,虽然部分城市成交略有好转,但整体成交量仍处在较低位置。考虑到许多开发商即将迎来新一轮还贷高峰,降价求量仍是楼市的基调。
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