细数一季度惠州楼市之变

　　2012年第一季度已经过去，回顾这个季度，可以看到惠州楼市出现了不少新的变化，其中引起市场最大波动的无疑是一些开发商采取的大幅度降价促销行为，这也在一定程度上促使了一直冷清的一季度楼市在3月中下旬有了些许回暖的气色。除了房价，一季度的楼市还可以看到刚需族在增多，购房者和开发商的心态也在逐渐变化……

　　一年之计在于春，一季度楼市，特别是农历开年后楼市的诸多变化，可供我们参考和判断，吸取经验或教训。未来楼市的走向会走向何方？虽然要回答这个问题难度甚大，对于身处楼市中的开发商和购房者来说，在一季度楼市的基础上，有必要好好思考一番。

　　关键词：房价

　　2月以来多个楼盘降价

　　今年1—2月份恰逢新春佳节，是楼市的淡季，再加之受政策的影响，惠州市场多个楼盘成交冷淡，位于市区的多个楼盘纷纷采取降价促销的手段。

　　2月以来，降价的楼盘一个接着一个，先是2月15日位于市区最繁华商圈麦地商圈的丽日银座，推出20套特价房，均价从12000元/平方米，下降到8800元/平方米，降幅达26%；两天后，江北楼盘德威摩卡小镇推出打出“均价4600元/平方米”的广告，而在此前该楼盘的均价为6200元/平方米……“降价潮”从丽日银座等五楼盘项目开始，直到3月下旬，降价楼盘才逐渐减少。

　　楼盘的降价促销吸引了不少购房者，特别是刚需一族，最近刚在江北某楼盘买房的市民张先生告诉记者，真没想到最近楼盘降价降得那么厉害，年前看中一套房子，原价6500元/平方米，那时自己还承受不起，如今降到了5500元/平方米，基本符合自己的购买水平，于是赶紧出手。

　　开发商为何突然采取这种降价行为呢？惠州市中城嘉信地产经纪总经理杨锦斌认为，目前市场上的一手住宅存货数量还很大，多数开发商的回款压力也很大，所以很多楼盘开始“以价换量”。一些开发商的解释也称，此举是为了尽快回款。

　　有的楼盘采取了降价促销行为后，确实带来了成交的上升，特别是部分率先降价的楼盘，到了3月，惠城区楼市的成交量逐渐上升，几乎是1月成交量的1倍。

　　不少购房者关心房价是否会继续下滑？惠州合纵联行房地产顾问有限公司董事总经理彭斌认为，预计降价的楼盘将会越来越多，不过降价的楼盘多了，降价所起到的促销作用也将越来越不明显，近期市场还将处于一种僵持与博弈的阶段。惠州珮筠地产有限公司副总经理王顺东则认为，房价不会有太大的松动，短时间内可能会下行，但幅度和速度将会放缓。

　　关键词：开发商

　　紧日子下大打“营销牌”

　　“开发商的日子越来越不好过了。”这是惠州楼市越来越多业内人士的普遍观点。自去年2月，国家对楼市调控组合拳密集落地，惠州楼市与国内其他城市一道迅速降温。

　　原本不少惠州开发商把希望寄托在龙年，期盼着楼市调控有所松动。然而这一梦想被击得支离破碎。3月14日，温总理全国“两会”闭幕式上答记者问时，再次明确地告诉大家：调控不能放松。

　　面对一系列政策组合拳，房地产企业面临诸多问题。在这些难题中，最为要紧的就是面临资金链断裂之痛。记者采访了解到，在惠州，限贷融资渠道受阻等一系列问题，已压得不少开发商喘不过气，甚至有一些中小型开发商已经岌岌可危，有的大开发商为了资金回流甚至不惜亏本卖房。

　　面对这种市场行情，开发商坐不住了，为了“开源节流”，有的开发商开始裁员，有的发展其它副业。当然目前市场首当其冲的是楼市库存量大增，如何尽快出货成为了开发商首要解决的问题。

　　在多拉快跑的态势下，众多开发商纷纷转变营销思路，升级营销手法，玩新技、唱新腔……上演了一场营销的“火拼”，以此在市场中抢占更多的市场份额。

　　业内人士黄先生表示，目前从传统的活动营销到概念与品牌营销，从单一的产品营销到专业化、合作化的细分营销，模式和策略转变所反映的是市场主动性正在不断提高，但最终的目标只有一个，那就是赢取市场。

　　近期市场上各类“五花八门”的营销手法层出不穷，有的在价格上大做文章，有的推出环保理念，有的邀请明星助阵等等。

　　黄先生认为，从长期来看，由于国家对楼市调控不动摇的前提下，楼市前景依然不容乐观，开发商需要勒紧裤袋过日子。他建议：除了大打营销牌之外，开发商可以继续调整产品结构，比如：加大对成熟地块，以及主流的中小户型开发，通过调整销售周期，以及走联合开发等模式，应对资金紧缺，从而保证楼市在“冬季”中绝处逢生。

　　关键词：购房者

　　投资客少了刚需族多了

　　随着去年以来的市区房子均价的逐步回落，更多的年轻刚需族买得起房子了。部分原来一直关注二手房源的购房者也转向一手房市场了。特别是当楼盘降价促销、央行连续两次下调存款准备金率、各银行首套房贷恢复基准利率甚至重现9.5折优惠、各地方政府微调放松限购令的消息不时出现……一些刚需族HOLD不住了。

　　趁着降价和较小户型推出的时机，惠州许多已观望很久的刚需也准备出手。记者走访市区数个楼盘发现，前来销售中心咨询的市民不在少数，大约七成以上属于刚需购房，其中包括“婚房刚需”、“改善型刚需”和“学位房刚需”。庞小姐在南部新城一楼盘，记者遇到刚刚买了一套房子的庞小姐，她告诉记者，这套房子是她首次置业，之前观望了很久，好不容易看见房价降了，不想再错过了。

　　房价的明显下降让不少原来打算租一辈子房的人也心动了。随着小孩诞生的时间越来越临近，市民刘先生愈发急切想买一套两房的小户型。他告诉记者，原来自己觉得房价太高，难以承受，打算一直租房子住就行了，但是看到最近房价下降幅度较大，只要咬紧牙关跟亲朋好友借一借还是勉强可以买得起房子的。据了解，刘先生最近一直在江北三环路片区和水口片区看房，预计“五一”前将入手。

　　市区花边岭某租房中介机构负责人表示，随着房租的价格逐渐上涨，以及房价的下降，租金和买房月供的差距越来越小，这催生了不少刚性购房者。他表示，选择租房还是买房，主要取决于消费者自身情况。“经济能力和承受能力够了，就可以选择买房，同时大家还需要考量目前房屋租金和买房后月供之间的差额，当租金与月供相差不大时，可以考虑买房，如果二者差额过大，则可以先租房，等到有购房能力的情况下再购房。”

　　全国“两会”中，温家宝表示房价调控仍不放松，这是否表示房价还会继续下降？购房者是否还应该继续观望？

　　对此，有业内人士分析，从政策角度来说，政府调控房地产市场，限购令出炉、房产税试点、央行加息，房价由于受到宏观调控的影响，上涨的情况得到一定抑制。由于政策影响以及消费者希望房价下调心理作用，而暂时放缓需求脚步而已，但是一旦政策方面稍微松动，市场在刚性需求的推动下也许会看涨。现在土地价格、建筑价格等成本都在不断上涨，因此，不能指望房价会降到前几年的行情，所以对刚需来说，只要价格达到自己的心理价位就可以出手，如果一再观望，可能就错过了时机。

　　基于种种分析，多名业内专家提醒购房者，虽然不要对房价下跌幅度抱太大预期，但现在的行情并非“回暖”或“反弹”，购房者切勿恐慌入市。

　　南方日报记者 罗锐 林涌浩