北京楼市脆弱回升还是确定回暖？

　　如果说2月北京楼市的回升还令人疑惑，那么3月已经趋向于确定了。

　　据北京市房地产交易管理网数据，3月北京新建住宅签约套数为8085套（不含保障房），环比2月上涨46.6%。

　　二手房增幅更为惊人。北京3月二手房签约量为11112套，环比上月的5515套，上涨了101.5%，接近翻番。其中3月30日二手住宅网签达715套，创下了近四个月来单日网签量的最高记录。

　　据21世纪不动产监测，3月份北京二手房成交量再次超过新房，占比至少达57%以上。这是3个月以来，北京二手房成交占比首次重回50%临界线。而自去年11月至今年2月，二手房成交量已连续3个月占比在50%以下。

　　今年北京气候意义上的春天来得有些迟，但楼市连续两个月成交量的大幅增长，却提前传递了春天的气息。二手房市场的表现尤其让人惊喜。从对调控的反映看，二手房市场总是率先作出调整，去年下半年以来大批二手门店关闭，行业景气度远低于新房市场，但今年2-3月又恰是二手房快速回升。

　　不少业内人士认为，这些迹象显示，楼市已经回暖。目前来看，4-5月会有更多的新房开盘，且打折促销的现象会继续。在首次置业需求的带动下，改善性需求也将次第入市，甚至不乏投资性需求进场。成交量增长的态势有望得以持续。

　　但仍有部分专家提醒说，要慎言楼市回暖。有专家认为，仅仅以这两个月的同比和3月的环比数据，就得出楼市回暖的结论，是不严谨的。目前楼市回升的势头非常脆弱，基础也很不稳固，稍有风吹草动就有可能被打回原形。

　　根据21世纪不动产监测的数据，虽然3月份新房和二手房成交量与2月相比均呈现大幅增长，但与去年同期相比却只是略有上涨，如今年3月二手房10271套只是与2011年3月的10025套基本持平。

　　如果将一季度的数据与去年相比，则是相当黯然。今年一季度二手住宅成交18250套，同大跌了一半，跌幅为51.73%；新建住宅成交量12628套，同比下跌了27.45%。一季度的二手房和新房成交量，都是2008年以来的期最低值。21世纪不动产高级分析师粟日认为，以今年一季度的数据而论，楼市回暖的结论很难站得住脚。

　　粟日等业内人士都同意，与去年12月以来交易量的逐月下滑相比，今年2-3月的楼市情况确实令同行备感温暖。如果能保持目前这种态势，或者即使成交增速放缓但能稳定下来，2012年的成交量至少也有望与去年水平持平，假如买卖双方在价格方面达成总体上的默契，则2012年成交量超过2011年也是完全可能的。

　　但粟日表示，当前的楼市成交回升情况，之所以暂时难以断定是“回暖”，除了一季度交易量与去年同期水平尚有较大差距外，主要还因为这种状态是不牢固的，随时可能被破坏，并再次陷入僵局。

　　影响楼市持续回升的最大因素，仍然是价格。虽然多数开发商都认识到，至少到今年底，中央对房地产调控的态度不会转向，但不排除少数开发商在购房需求短时期内突然放大的情况下，调高销售价格。而在二手房市场，有些业主发现看房客户增多已经开始抬高报价。虽然供求关系影响价格，市场化的涨价行为本无可厚非，但一旦这种现象蔓延，就会传递到整个市场，助长恐慌情绪，从而放大涨价效应。随之而来的必将是决策部门的一声棒喝，并不排除再次加大调控力度的可能。假如是这样，交易量就会再次陷入停滞。

　　粟日认为，市场各方要呵护来之不易的市场回升局面，此时地方政府千万不能出台任何针对房地产市场的微调措施，否则必将引发当地房价的反弹。另一方面，建议开发商继续以价换量，趁二季度更好的窗口期尽快回笼资金，以适时增加土地储备。对于二手房业主来说，逆市加价、坐地涨价，并不明智，这样必将加长成交周期。如果捂房的结果是迎来房产税的征收，恐怕非其所愿。