北京嘉岸伟业“骗售楼房”真相

　　海淀南路12号院地块的拆迁、盖楼规划尚是泡影，其图纸上的房子却早已售完。伴随着上百业主不断追讨超亿元债务，北京嘉岸伟业导演的这一幕将成变相融资还是涉嫌欺诈？

　　文 本刊实习记者 陈玉峰

　　北京市海淀南路12号院，这个老旧的小区，在繁华的海淀南路显得格外“不合群”，说其“不合群”，是因为它的独特性——破、旧、脏。在北京市中心地段，这样的地方已经极其少有了。

　　“08年的时候他们就拆成这样了，到现在一直没人管，夏天的时候垃圾熏得我们都不敢出门……”一位老太太告诉《法人》记者，原来这里是北京市飞达电子集团（下称“飞达电子”）的家属楼，“有一半人都搬走了，因为他们有拆迁款，自己再贷一点，就可以再买房，而我们老了，银行不给贷款，拆迁款给的少，所以就没走。”

　　地铁10号线苏州街东南口，正好是海淀南路12号院的小区门口。就是这个被拆的破旧小区，让北京嘉岸伟业房地产开发公司（下称“嘉岸伟业”）一时间成了众矢之的，成天被业主追着讨债。开发商连房子都没盖就已将项目卖了出去，这听着有些不可思议，但这件事确确实实发生在这里。

　　天上掉下馅饼？

　　家住北京市门头沟区的刘先生怎么也没想到，自己遇到了天上掉馅饼的美事。

　　2011年1月，刘先生想给自己在市里上班的孩子买套房，彼时北京的房价正是近几年来最高的，对于一般收入阶层的人来说无疑是“天价”——三环的均价都在四万左右了。

　　就在此时，刘先生得到消息，飞达电子和嘉岸伟业签了合作协议，海淀南路12号院要进行房改加危改，改造后可以用飞达电子内部员工的名义购房，只须以飞达电子员工的名义和嘉岸伟业签署《回迁协议》就能办事，便宜实在，刘先生心动了。

　　发布此消息的是北京中原房地产经纪公司（下称“中原地产”），当时刘先生从中原地产获知，回迁后的房价为27000元/平米，比市场上要便宜很多。

　　“当时中原地产告诉我们，那边的旧家属楼要改造，改造后三至十层可以用内部员工的名义去购房，十层以上就是以商品房的价格出售了。”刘先生告诉《法人》记者，当时觉得机会不错，因为那边的普通商品房的价格都在每平米45000元到50000元之间。

　　刘先生在中原地产的介绍下，选中了一款自己中意的户型。和嘉岸伟业签署的商品房购房合同显示刘先生当初购房的情况：建筑面积：87.96；实用面积：71.59；朝向东南，双向采光。房屋售价是27000元/平米，最后刘先生交了二百三十七万，全款，开发商的交房日期是2012年6月30日。

　　当谈及贷款和按揭问题时，刘先生对《法人》记者说，“当时开发商要求是全款，考虑到房子的特殊性，我就全额付款了。”

　　同样情况的还有宋女士，他们都是住在五环以外的北京人，想给自己或孩子在市中心买套房，在中原地产的介绍下，都不约而同的选择了这个项目。

　　“我们一起买房的人很多，我们家隔壁老张买的是一百三十多平米的，一次性三百多万呢。”刘先生告诉记者当时和其他业主购房的情况，但是他怎么也没想到事情的发展会出乎他的意料。

　　中原地产一位不愿透露姓名的人士告诉《法人》记者，当时整个项目都是他们在做销售，一个楼层八户，十层以下的购房款总价在两亿元人民币左右。

　　开发商的“阴谋论”

　　2011年8月31日，嘉岸伟业的一份《关于海淀南路12号院房改项目进展情况的通告》（下称“通告”）彻底粉碎了刘先生等人的购房梦。

　　《通告》显示，“作为北京市的重点项目，地铁16号线（后山线）须经过本项目地下进行施工，该地铁线在2015年末通车，海淀区政府及市区各相关委办局2011年4月份起停办沿线项目的相关手续，造成我项目办理相关手续延期；目前本项目手续包括拆迁工作滞缓。经我公司和相关部门的联系和沟通，目前仍无法确定我项目拆迁和开工时间。项目的推延给我公司带来的损失难以估量。”

　　这就意味着，刘先生的房子是买不了了。他被告知办理退房手续。

　　刘先生这才醒悟，自己的两百多万现金没有买到房，于是去找嘉岸伟业讨说法追房款。

　　“可是到现在，我们的钱连一半都没有退给我们，每次去开发商那儿要钱，他们都是10万、20万的给点，像挤牙膏一样。”2012年3月17号，刘先生在接受《法人》记者采访时说。

　　记者发现，这份《通告》是2011年4月份发出的，但是到他们业主手里的时候已经是8月底了，期间四个月的时间开发商在做什么，业主表示并不知情。

　　“四月份的时候，开发商还在卖房子呢！”业主宋女士告诉《法人》记者。

　　“当时买房子的时候也去现场看了，拆的破破烂烂的。”刘先生告诉记者，具体手续他也没看，他们（开发商）也没让看。

　　当问到买房时有没有“五证”及其他开发商的材料时，刘先生说自己知道没有“五证”，当初之所以会买，“除了考虑到地段好之外，还有一个就是相信了中原地产和飞达电子，一个是中介，一个是北京的企业，应该不会有差错。”

　　中原地产一位销售部的人员告诉《法人》记者，当时开发商的要求是暂不支持业主去看项目，但也有一部分业主去看了，开发商告诉他们没搬走的都是钉子户，还在协商。

　　“中原地产带我们业主去看项目的时候，其实对项目也没啥了解。”刘先生说。签了购房合同后他没事就开车到他的项目开发的地方转悠，随后就发现那边的旧房子还是刚开始他看的那样，拆迁还是没有进展，怎么也没想到最后竟是一场“空欢喜”。

　　“谁料到最后却得到了这样的结果。”面对《法人》记者，刘先生很是无奈。

　　于是大家纷纷去找开发商要钱。“开发商老说没钱，我们去一次给一点，也不知道什么时候才能给我们退清，还有利息以及损失。”宋女士已将北京嘉岸伟业房地产开发公司告上了法院，她想走司法程序，“在开庭之前，我还是很乐意和开发商和解，但是他们不配合，我就没办法了。”宋女士告诉记者。

　　追款之路，道阻且长

　　从2011年8月份到2012年3月份，近八个月的时间里，刘先生跑了很多次，但是退得的购房款很少，他们业主当中只有极少数人得到了全部的房款，大多数业主的钱还不够一半，更谈不上利息以及损失了。

　　“上次（开发商）说三月底会给我们退清，这次估计又要拖到四月份了。”3月26日，业主宋女士告诉记者，开发商又一次食言了。

　　考虑到此事牵扯到多个企业，《法人》记者致电北京市飞达电子集团公司办公室，对方一位陆姓的工作人员称，他是最近才调过去的，对此事不了解，不方便发表看法，之前负责与嘉岸伟业合作的人已经退休，所以无法回答记者提出的有关问题。

　　陆先生告诉《法人》记者，“我向有关人员汇报过。只能答复您：飞达和嘉岸伟业有过合作，之后，由于种种原因终止了合作。他们对外销售一事，与飞达无关。”

　　随后他向《法人》记者发了一份加公章的《告知函》，落款为北京市飞达电子集团公司，日期为2011年1月14日。

　　《告知函》中提到，飞达电子告知嘉岸伟业：“近期我飞达集团公司接到部分人员来电咨询海淀南路12号院项目对外销售一事，飞达集团认为此项目在没有拆迁完毕的情况下，你公司的做法违反国家有关法律，经飞达集团办公会研究决定，请你公司立即停止海淀南路12号院项目对外销售行为，由此引发的一切法律纠纷，由北京嘉岸伟业房地产开发公司自行承担。”

　　经《法人》记者调查，绝大多数购房者是2011年1月份以后签的合同，也就是说，开发商置《告知函》于不顾，“另立门户”售楼。

　　为此，《法人》记者联系到当事方北京嘉岸伟业房地产开发公司，对方一位马姓经理称负责此事，但他以目前没有时间接受采访为由挂断了电话。随后记者多次联系采访，未果。

　　2012年3月26日下午，记者再次来到位于惠新东桥的某大厦，找到了嘉岸伟业搬迁后的第二个办公写字楼（之前的合同显示嘉岸伟业的办公区在北京市石景山区莲石路某院），一位工作人员将记者带到公司法务部办公室，随后又告知马经理今天有事不在单位。

　　几经沟通，联系上马经理后，马经理再一次以“没有时间接受采访，以后联系再安排见面”为由拒绝了采访。

　　随后记者辗转来到了位于地铁苏州街东南口海淀南路12号院。便有了本文开头的一幕。

　　海淀南路12号院位于海淀区海淀南路东南侧，与中关村科技园西区相邻，东起中关村大街；西至苏州街东侧路口；北起海淀南路南侧；南至人大北路北侧。地铁有4号线和10号线，从地理位置上讲，这块地已经是黄金地段了。

　　开发商变相融资？

　　从整个事件中可看出，开发商砖瓦未动便轻而易举的拿到了巨额现款，此举是否涉嫌变相融资？带着疑问，《法人》记者采访了财经专栏作家叶檀。

　　“这个显然是跟融资有关系的，如果是一个销售合同的话肯定是不合理的。如果是集资建房那还需要有其他合同来支持。”叶檀说，即使是一般的商品房销售，这样做也不合理。“如果是集资建房，还需要集资建房的（合同）。但又不是借贷，所以这种东西就是变相的（融资），这个合同从头到尾都是违背现行规则的。”

　　“现在只有两种情况，一种是期房，一种是现房。如果是期房也得等结构封顶才能签合同。在建房之前就收钱卖房，这个讲不通。如果这笔钱是业主的股权投资或者借贷，这样才能说得过去。”叶檀解释说，但是在记者的调查中并没有发现刘先生和嘉岸伟业涉及投资和借贷。

　　开发商还没有建房就开始卖房，而且数额巨大，这些钱具体作何用途，刘先生以及其他业主不得而知，采访调查中开发商也没有提及。

　　海淀南路12号院居民告诉记者，“去年也没收到什么拆迁通知，只是一波一波看房子的人倒是来了不少，我们很诧异连自己都不知道要拆迁，他们（业主）却来看新房子。”12号院的一位老太太说。

　　是否触及法律红线

　　北京市隆安律师事务所律师尹富强对《法人》记者说：“（开发商）这是明显的违法行为，购房者与开发商签署《北京市商品房预售合同》，即此为商品房买卖。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，从事商品房预售应当取得相关的资质和《商品房预售许可证》。”

　　尹律师说，从法律上来讲，融资一般是基于双方知情并自愿的基础上完成的。“而此案中已经有了一丝 ‘欺骗’的味道。”根据《刑法》的有关规定，若以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大时，则有可能涉嫌合同诈骗罪。

　　北京市盛峰律师事务所于国强律师同样认为，开发商的行为违背了国家对于房屋预售的相关规定。

　　于国强解释，国家对于房地产的预售及相关的流程具有明确和具体的法律规定，如果开发商在办理和签订商品房预售合同之前就已经知道或应当知道该争议房屋无法建设的事实但仍进行相关的预售并要求收取全款的话，确有融资之嫌。

　　在调查中记者发现，业主在买房的时候根本没有想到“五证”不齐会带来什么样的后果，他们只是相信了中原地产和飞达电子。

　　于国强对《法人》记者说，“国家对于房地产的预售及相关行为的监管有明确而具体的规定。预售方案不但要包括该项目的基本情况，还要包括项目建设的进度安排，如何时封顶、竣工交付，以及预售计划，每期开盘的时间、房屋套数、采用何种预售方式等。”

　　于律师说，根据城市商品房预售管理办法及相关法律法规的规定：“上述开发商的预售违规行为是会受到严厉的行政处罚的。”

　　尹富强告诉《法人》记者，若仅是违规销售，则根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，即违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。若涉嫌合同诈骗罪，则会面临刑事处罚。

　　截至发稿，记者仍未收到嘉岸伟业的任何回复。本刊将继续关注。