从以价换量到逆市涨价,价格涨跌取决于购买力
2012-03-31 08:33 作者: 来源:
365地产家居网 无锡讯
“从6000-6300元/平米”,“从8000-8300平米”这边厢是不少楼盘在逆市涨价,另一边是“直降4000元/平米”,“从2万元回归万元时代”,这样看似矛盾的涨跌互现同时出现在3月的无锡楼市上,这究竟是开发商的营销噱头,还是实实在在的价格调整?
在本次“房价涨跌互现,调控下金三楼市深陷迷局”沙龙上,来自盛高西水东、融创亚美利加以及策源地产的三位嘉宾观点碰撞,共同探讨了金三的真实楼市以及今年的市场走势。
【直播实录:“房价涨跌互现,调控下金三楼市深陷迷局”沙龙】
以价换量到价值回归,价格涨跌取决于购买力
今年年初,新区就有一盘传出其88平米的户型即将涨价,进入3月之后,这种现象逐渐增多,多个楼盘开始上调价格,融创熙园的开盘价从预计的8000元/平米涨到了8300元/平米,其惠山区的另一个项目融创理想里也将价格从6000元/平米调整成6300元/平米,价格的涨幅均在300元/平米。而涨价似乎并没有对销售构成威胁,融创熙开盘当晚卖了6成,销售额达到了1亿。
融创亚美利加的营销部副经理张蛟表示,迫于去年的市场环境,融创理想里从去年年底开始进行了以价换量的行动,取得了10个亿的销售额,基本上以价换量是成功的。“但是基于今年的市场形势,今年的货值、产品结构都不同,因此作出了价格回归。”
对于新区的新城尚东区涨价,策源地产的市场经理余延认为是纯技术因素,降价是为了吸引客户,而涨价是因为掌握了这部分客户群。“价格的涨跌取决于购买力,如果有足够的购买力,那么涨价也不造成威胁。有些项目如果手上没有客户,即使降价也无法促成成交”。
从200-300元/平米的涨幅看,几个项目上调价格更多的表现为试探市场的投石问路之举。“从实际整体均价来看,融创理想里300元/平米的涨幅并不属于较大幅度。价格提升以后,品质和企业价值做出来,一方面是产品品质的提升,一方面是整个区域地位的提升。”
张蛟认为房价还是要跟着市场供求关系走,只要市场能够接受,产品没有任何问题,未来还可能有进一步上升的空间。
刚需支撑楼市,高端市场的“被动反应”能否获得市场?
从这些涨价楼盘看,表现出的共性都是刚需小户型涨价,随着小户型的快速消化,未来大户型将集中上市,据365地产家居网统计,未来会有大户型推出的楼盘将达到10个,其中还包含了一些万元以上的高端产品。
但是事实上,限购以来刚需占据市场主导,改善需求被遏制,一些针对改善型需求的大户型以及高端产品成交量每况愈下。“大户型主要以改善性客户为主,成交价格比较高,西水东因为政策的原因,成交量下来的蛮多的”。盛高西水东的营销经理周翔表示。
“当限购令政策下来以后整个无锡市场包括江阴,销量相较前一年下降了40%,也就是说限购政策把能够买两套三套房子的客户给斩断了,剩下的成交量基本上是刚需,准确的讲是每年的自然增长需求。”余延从数据上进行了分析。
为了扭转这种局面,各个楼盘也在做出策略性调整。周翔表示,“西水东目前正在推出迎合市场的小户型产品,是一栋超高层,最小面积73平米,最大141平米从1月份开始做蓄客,到3月底这栋楼已经成交1.3个亿,已经卖的差不多了,好的楼层都已经售罄。”“目前小户型的热销也给公司一个比较好的反应,我们可能会在某些地块加大小户型的建造。”
一些楼盘开始调整产品,另一些楼盘则开始大幅降价以期获得市场。余延表示,“我最近关注的几家高端楼盘降价大多是去年夏天、下半年开盘的项目,然后经过大半年的时间成交都不理想,最后发现市场上所有楼盘都降价,他们已经是一种被动的反应。被动反应能不能达到好的效果,这个完全取决于自身操盘的能力。”
对于高端项目而言如果想转暖发展良好,余延认为需要两个条件,“第一个是货币政策,我们知道高端项目的购买群体大多是一些私营业主,企业家投资者,这个取决于他们对社会经济运转良好的预期,如果对未来预期看好的话,他们自然会有购买的信心和欲望;第二就是价格,中国人对价格很敏感,中国人购买产品如果听到降价往往会出现羊群效应,这里就需要舆论媒体把信息做得更加透明真实,正确的引导客户群体。”
后市受政策因素影响最大,看空看多说法不一
截止到昨天为止,3月份的成交量是达到了5287套,这样的一个数据实际上跟09年是相当的。成交量不断上扬,是不是意味着楼市就此回暖?
周翔对楼市回暖说法并不非常的认同,2月限购以来,客户经过一年左右思想斗争以后,眼看开发商熬过年关,今年的价格比去年冬天要低或持平,觉得价格差不多到底了,就决定出手了,“我觉得这个是市场正常的波动”。
余延也认为,今年一季度的成交量反映了去年降价的延续,开发商把去年没有实现的任务,赶在年后,所以实现了1-3月份的这么一个成交量。张蛟则表示现在楼市 “V”字谷底已经基本确定了,突破这个“V”底的可能性不大。从政策方面、从金融方面、从土地政策方面来看,都有利好信号,所以给客户一种感觉“可以买房了”。
那么楼市能不能够复苏呢?嘉宾一致认为还是取决于政策,对后市的走势,几位嘉宾都表达了各自的观点。
“如果有一些政策性的辅导因素,放量的可能性会比较大,否则的话会持平或者回落,大头是不会涨的。”周翔如是说。
排除下半年某种货币政策的释放,或者开发商更大层面的降价 “我预测2012年全年的一个成交量,我比较悲观,不到400万,如果说七八月份淡季导致成交量下降,可能会低于这个数字。”,余延从数据上判断了全年的成交量。
张蛟判断整个形势是要趋好的,“85折利率、银行信贷方面有放开的迹象,包括各种各样的利好信号,应该说是利多博赢利空。从现在这个量来看的话,全年克服450万没问题。”“在价格方面,不会有报复性的反弹,这是形成共识的。因为这个时候大家都是需要有资金链,没有谁冒险去走这一步快棋,走快了这一步比较冒风险”张蛟表示。(HOUSE365 徐金珠)
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