现在说楼市回暖还有点早
2012-03-29 08:33 作者: 来源:
春节后包括北京等地在内的楼市成交的反弹还在继续。北京市住建委统计数据显示,3月中上旬,北京纯商品住宅(不含保障房)网签总量为4026套。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖说,3月全月成交总量有望突破6000套,创近7个月来新高。
有统计显示,截至3月24日,3月份北京楼市住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为13310套,环比上涨了20%,二手住宅网签量更是大幅上涨42%。
另一方面,据伟业我爱我家研究院统计,截至目前,今年一季度北京纯商品住宅均价为18620元/平方米,比去年房价最高时下降了17.6%。其中,北京三四环之间房价均价仅下降0.3%,三环内房价上涨5%,为全市价格相对稳定的区域。
春节后楼市成交的回升引起了很多人的关注,不少人士惊呼:“楼市小阳春又回来了”,“楼市开始回暖”。楼市是否真的开始回暖,会不会出现2009年那次迅猛的回暖历程?
对此,中国经济时报记者邀请了中国房地产学会副会长陈国强、亚豪机构市场总监郭毅、中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋、中原地产三级市场研究部总监张大伟等业内人士共同关注讨论“楼市是否真的回暖”这个话题。
楼市复苏,还称不上回暖
中国经济时报:近期不少地方的楼市特征可以总结为“价跌量涨”,这是否意味着楼市开始转向,开始回暖了呢?
陈国强:楼市是否真的回暖主要看其持续的时间,回暖的幅度,成交量恢复的程度和原因等因素,综合这些因素才能判断楼市是否真的回暖。
我认为,今年春节后楼市出现的成交量反弹跟开发商的促销、利率回归打折等因素有很大关系。其中,贷款利率的回归和打折是一个非常重要的因素,利率的调整对购房群体影响非常大,使其购房成本降低了不少。
另外,现在楼市成交量反弹也有一定的季节性因素,其实每年春节后的一段时间,差不多都是成交旺季,也容易出现上半年成交量的一个小高峰。
现在来看,市场上成交比较好的项目大都是因为价格比较实在,或者开发商采取了“低开”、“以价换量”的策略,这些项目的成交占所有成交项目的比例是比较高的。
值得注意的是,现在很多城市低价热销的项目为整体楼市贡献了很大的成交量,但依然有很多项目的成交量是比较低迷的。因此,现在所谓的楼市“回暖”其实呈现了明显的结构性特点。如果市场上多数项目都销售得比较好,才能称得上真正意义上的回暖。现在来看,当前的市场只是一个结构性的、局部的回暖,并非真正的回暖。
郭毅:现在北京市场确实出现了阶段性回暖,这是开发商降价、银行首套房信贷优惠等因素共同促成的结果。不过,一旦开发商放缓降价步伐或者降幅不够的话,成交量还是很有可能下滑的。
北京商品住宅成交量已保持连续4周的上扬态势,目前以自住、改善为目的的刚性购房需求开始反弹,主要在于优惠利率政策的回归。此外,近期开发企业一方面加快项目上市,另一方面“降价跑量”,刺激了楼市购买力的进一步释放,也是带动近期楼市销量增长的原因之一。
可以看到,近期连续4周的成交回升是在楼市“降”字当头的情况下换得的,直接造成整体成交均价的连续下滑。
杨少锋:我认为现在说楼市回暖有点为时过早,虽然今年三月份的数据环比增长不少,但是应该考虑到二月份因为春节因素的存在而成交较少,因此还不能对三月份的数据过于乐观。
三月份北京楼市之所以成交会比较高,是因为春节前后两个月有不少购房力量在积蓄,而在三月份得以小规模爆发,再从历史来看,春节后的三月份本身就是成交量很容易反弹的月份。
除此之外,我认为三月份成交数据的稍稍好转跟两个因素分不开,一是近期首套房利率的下调,这对市场刚需是一个很大的利好;二是去年积压了大量的项目没有入市,而现在这些项目入市贡献了比较多的交易量。
其实从数据上来看,以北京为例,现在北京平均每天的成交量还不足200套,其实还是偏低的。所以如果说现在市场回暖有点证据不足,只能说近期市场有所好转。
张大伟:说现在楼市回暖有点不太准确。
现在所谓的“回暖”只不过是成交有些反弹,如果跟2009年的回暖相比,今年三月楼市成交的反弹还差很远,现在的楼市成交只能称之为“复苏”。
判断市场是否回暖不能只看成交量,简单的短期环比与同比数据并不能判断市场情况,从目前的市场情况来看,成交量在刚需入市、刚需产品性价比高的项目入市的情况下,已基本复苏,可以说走出了市场最低谷。但是从价格来说,依然处于“以价换量”的阶段。
我们大概统计了一下,现在在售项目的10%占据了市场总体销量的90%,如果真说市场回暖的话,也只是这10%的降价楼盘在回暖,而非整体市场的回暖。
现在看房客户的确有明显的增加,市场热度也在增加,但是成交回暖迹象暂时还不明显。经过一年的调控,北京房价已经明显下调,部分刚需也已经期待到了能够入市的价格。尽管现在的成交环比明显走出春节低谷,但成交量绝对值依然处于相对低谷,市场逐渐复苏,但是基本上成交的都是那些性价比比较高的项目,而那些没有降价的项目销售依然冷清。
成交量反弹能否延续
中国经济时报:3月份以来的数据显示,不少地方的楼市成交都出现反弹,这种情况能否延续下去,对后市如何看待?
陈国强:这个问题主要看开发商将采取怎样的应对策略,如果有更多的开发商能加入到降价队伍中,那么楼市成交反弹的情况将持续下去。否则,如果仅仅靠少数几个热销项目来支撑市场,市场的回升力度就不够了。
两会后,开发商对现在的市场应该会有比较清醒的判断,就是说调控政策肯定不会放松。那么开发商只有选择务实的对策,在自己的经营策略、价格策略上做出调整和让步。对开发商来说,不光要使自己的产品有竞争力,价格也要有竞争力,也就是要给市场提供高性价比的产品才有可能使自己项目的成交量上升。
对后市的判断是未来的市场主体将是刚性需求,投资性需求将不再会成为市场的主体需求,所以开发商应该认清形势,及早主动调整产品结构应对市场波动。
郭毅:楼市成交的恢复能否持续主要取决于开发商是否能继续降价,从目前的情况来看,开发商普遍存在较大的资金和库存压力,上半年的业绩也需要在四五月份冲刺实现,预计降价项目量还将增加,降幅还会扩大,这也将有助于销量继续回暖。
对购房者来说,今年四五月份将会是比较好的出手时机。
杨少锋:未来加入降价阵营的楼盘项目肯定会越来越多。
对于购房者来说,现在可以注意到市场的需求在逐步释放,而政策层面也已经比较稳定,就算再继续观望下去政策也不会有太大的变换。而现在市场中有很多项目的价格也已经降得比较低,北京甚至有部分项目的价格已经降到了2009年的水平。很多购房者认为入市的时间可能已经快到了。所以我觉得未来一段时期,市场尤其是北京市场的成交量应该会有进一步的好转。
张大伟:我认为未来市场能否继续回暖主要看信贷,就是银行的贷款能否延续现在的优惠政策。
不过,现在由于限购等调控政策和市场流动性方面的问题,未来楼市不会再出现2009年那样爆发式的回暖。
现在市场也在谣传六七月份会出什么政策,而央企则在尽快降价,但我认为就算出了什么政策,楼市也不会出现崩盘式的下调。当然,几乎对所有的开发商来说,如果在未来市场中想要销量则必定要调价,否则销量是很难上去的。
今年出现“量价齐涨”的可能性不大,因为信贷量的因素,开发商普遍比较缺钱。我认为价格的底部今年会逐渐出现,其实现在有些项目的价格底部也已经出现了,而这些项目也都取得了不错的销售业绩,下一步就是其他开发商是否跟进的问题了。
现在出现价格底部的一些项目成交都不错,预计未来市场降价的空间、深度和范围都将不断扩大。
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