五成刚需者“心理房价” 低于3500元/平方米
2012-03-29 08:28 作者: 来源:
“什么叫房价合理回归?我以为合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家,房价还远远没有回到合理价位。”总理温家宝在今年“两会”期间的一次记者会上这样说。言论一出,随即成为社会各界关注的焦点。
那么,该如何理解“房价还远远没有回到合理价位”这句话?对此,从本周起,本报特别推出“解构江门房价专题报道”。
江门的“总理房价”、实际“网签均价”以及市民的“心理房价”分别是多少?其是否一致、合理?分别跟周边城市对比,跟本地以往的房价相比,又处于一个怎样的水平?
江门合理房价为3189元
不同的人,对不同的价格会有截然不同的意见。在房价上,开发商、购房者、政府的观点就大相径庭。
至于“促进房价合理回归”,就是让真正有住房需求的普通居民能够买得起普通住宅,与这个城市的居民收入相对称,即为“房价收入比”。
据说,联合国1993年曾对世界107个国家的房价情况进行了全面研究,提出“合理的住房价格”所对应的房价收入比应该为3—6倍。其时,世界银行专家AndrewHamer研究出的合理比例是4—6倍。若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫。
2011年江门城镇住户居民人均可支配收入为23923元,江门房价的合理价位是多少?合理价位的计算方式似乎没有,但根据最近在网络上流传的“总理房价=全年城市居民人均可支配收入×家庭构成人口(按2个人计算)×合理的房价收入比/90平方米(小户型分界线)”的方法计算,得出江门的“总理房价”为3189元/平方米。
超八成受访者“心理房价”低于4500元
房价一再飙升,几乎所有人都在抱怨,希望通过政府调控,降低房价,使房价理性回归。如果说“总理房价”的计算方法不严谨,只能当作一个美好的愿望看待。那么,应该跌到什么价位市民会考虑出手?江门购房者的心理底线是多少?
为此,本报开展了一项“江门刚需购房者心理价位”民意调查。调查问题只有一个:您认为普通商品房每平方米多少钱,才是江门刚需购房者的心理价位?选项一共有5个,分别为“3500元以下”、“3501—4500元”、“4501—5500元”、“5501—6500元”及“其他价格”,只能单选。
整个调查持续了两个星期,覆盖了江门蓬江、江海、新会区3区18个人流密集地点,采访了近3000人,共获得了2052份有效问卷。
调查结果显示,江门48%受访者“心理房价”低于3500元/平方米,即近五成受访者“心理房价”与“总理房价”极为吻合。其中,32.36%受访者“心理房价”为3501—4500元/平方米,即“心理价位”低于4500元/平方米的比例高达八成多。此外,14.08%受访者选择“4501—5500元”,选择高于“6500元”的受访者不足一成,仅占0.39%。
目前房价远超市民心理价位
回顾江门房价的发展历史,3189元/平方米“总理房价”与2007年左右的房价水平相吻合。然而,江门的“实际房价”如何?
据专注研究江门楼市的心码工作室统计,2月蓬江、江海区住宅网签平均价5848元/平方米,环比下降5.2%,同比下降12.3%,其中别墅(包含独立、联排和类别墅)均价9615元/平方米,环比下降6%,同比下降1.6%,公寓(指住宅中除去别墅的部分)均价5643元/平方米,环比持平,同比下降5.5%。
心码工作室统计数据还显示,2007年全年商品房批准预售均价为3091元/平方米。2009年的商品房网上合同成交均价4240元平方米,与2008年基本持平。2010年,江门市中心城区住宅成交均价5394元,同比上涨31.7%。
回顾江门市2006年—2011年房价走势,从2000多元/平方米一路飙升至6000元/平方米以上,升幅近3倍。现在市区房价已达到6000—12000元/平方米,远远超出了市民的心理价位。
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