清理小产权房政策初定
2012-03-18 02:36 作者: 来源:
清理小产权房的行动多年来一直“雷声大雨点小”,但土地越来越稀缺却正将小产权“事业”逼上绝路。全国“两会”期间,国土部部长徐绍史表示,今年开始试点的治理小产权房,将为下一步大规模的清理做准备。
动刀小产权房有先有后
3月15日,记者从国土资源部相关人士处了解到,试点治理小产权房以及启动全面清理工作都在加紧进行,政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的,以杜绝小产权房的继续发展,再分情况治理已售的小产权房。
小产权房的发展在近几年可谓蔚为壮观。根据REICO工作室(中城联盟)的初步估算,1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计约7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但截至目前,对于全国小产权房的具体数量,官方并没有给出过准确的数据。
开发商退出小产权房
据一位业内人士介绍,2008年到2010年间,被认为是小产权房的黄金时期也是暴利时期。一般小产权房的启动资金就是一笔土地款。以北京为例,小产权房地价约为3.5万元/亩,相当于52.5元/平米,100万元的土地款就可以买一大块住宅区的土地,建别墅的话能建约75套约为250平米的别墅,板楼和砖混别墅的建筑 成本2010年前也就是800元/平米,一般工期不超过1年,小产权销售走的是短平快,销售期基本上1-3个月,算下来100万启动资金拿到一块地后,按照2010年的小产权别墅售价,至少能到6000元/平米,全部售完的话最后能净赚1个亿。
不过随着土地的日益稀缺和政策逐渐严厉,小产权房开发商的日子越来越不好过了。
“土地稀缺让乡镇也越来越意识到土地的价值,随着小产权的地价越涨越高,加上建筑成本和人工成本都在涨价,而房价却持续低迷,小产权房的利润空间逐渐被摊薄,加上政策越来越严厉,甚至已经出现了小产权开发商被送上法庭的事件,现在越来越多的开发商正在退出小产权开发。”该人士说。
记者咨询多家中介公司发现,目前小产权房仍有在售,但是销售记录惨淡,价格低迷。
“现在的政策首先是要杜绝小产权房的继续发展,政策规定谁敢对小产权开绿灯谁下台。”一地方国土部门相关人士告诉记者。据华夏时报
市场动态
多家房企2月零拿地
本报讯(记者 田立平)降价促销、消化库存成了目前楼市主旋律,武汉市不少新开楼盘“低开入市”迎来了“小阳春”,与此相对应的是,不少品牌房企放缓脚步推盘、谨慎拿地扩张。目前,不少房企公布了2月简报,多家房企当月没有新增项目。业内人士表示,住宅市场调控大环境影响土地市场复苏,短期内土地市场飘红很难。
万科、龙湖、金地等品牌房企均显示:2月公司没有新增项目。事实上,今年1月-2月全国土地交易都很低迷,国家统计局数据显示,今年1月-2月,全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米,同比下降0.5%。
3月,房企拿地依旧谨慎。市场机构统计数据显示,3月5日-3月11日,全国20个主要城市共成交各类土地19宗,成交土地面积合计63万平方米,环比减少130万平方米。一线城市无住宅用地推出和成交,武汉土地零成交。值得一提的是,政府也放缓了推地脚步,武汉整个3月只有一次土地拍卖会,以商业用地为主。
预售许可证为89.81平米,实际面积90.94平米
业内人士:不超过90平米是打契税优惠“擦边球”
本报讯(记者 金计)“买的房子面积与备案面积有误差是正常的,但如果误差被人为制造则有些过分。”陈先生昨日向本报投诉称,他怀疑自己购买的一套90平方米左右的房子面积被人为缩小了。记者调查发现,90平方米左右小户型房子预售许可证和促销多为89点几几平方米,很少有超过90平方米的。业内人士表示,这其实是在打政策的擦边球。
陈先生2010年8月在南湖某楼盘二期认筹了一套合同面积为89.81平方米的小户型,“认筹时房子主体结构已经做好,我也看了样板房,但当时并未实际测量。”去年9月,陈先生准备对房子进行验收,销售人员告诉他,房子的实际面积是90.94平方米,需要补差额。
“主体结构已经做好,房屋面积怎么会增加。”陈先生对比多张图纸发现,开发商预售提供面积、预售许可证、预售图纸均为89.81平方米,但他通过多方渠道得到的一张施工图纸却显示,施工实际面积为90.94平方米,“我怀疑开发商更改了向规划局提供的数据,把实际面积缩小了1.13平方米,因而预售许可证上也是89.81平方米。”
记者查阅多个楼盘的小户型面积发现,预售许可证和促销广告均为89平方米左右。一位不愿透露姓名的业内人士表示,90平方米及以下户型享有1%的契税优惠,购买小户型的消费者都希望享受这一政策,90平方米左右的户型在报批时都会比实际小一点,这在业内是公开的“小诀窍”。该人士建议,陈先生可以要求复检。
据了解,在商品房买卖合同中明确规定,面积、误差比绝对值在3%(含)以内的,购房者需要按实估算房价款,并补交。若超过3%,买房人有权解除合同退款。陈先生所购买的房子误差在3%以内,按照差价要补一万多块房款,但陈先生表示被恶意欺骗,正在和开发商交涉退房,若无果将提出诉讼。
网友热议“总理房价”
武汉3165元/平米
本报讯(记者 田立平)武汉房价3165元/平方米?别急,这只是网友根据“总理房价计算公式”算出来的“合理价位”。
刚刚结束的全国两会上,国务院总理温家宝谈及房地产问题,表示房价还远未回到合理价位,调控不能放松。总理指出,合理房价应该是使房价与居民收入相适应,房价与投入和合理利润相匹配。
在一份民间版本的“合理房价”计算表中,网民根据武汉市的数据计算出了一份武汉的“合理房价”:3165元/平方米。在这份表中,上海、杭州、佛山等14个城市“合理房价”中最高为上海4830.7元/平米,最低的长春则为2731.64元/平米。
“总理房价”计算公式:2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米(小户型分界线)
各地“总理房价”一览
武汉3165元/平方米
南京4293元/平方米
北京 4387元/平方米
上海 4831元/平方米
广州 4573元/平方米
深圳 4867元/平方米
苏州 4409元/平方米
无锡 4218元/平方米
杭州 4493元/平方米
大连 3240元/平方米
名词解释
所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大,泡沫也越大。
小产权房强制拆迁现场。
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