易居研究院发布最新报告——去年总体房价收入

　　上海易居房地产研究院发布全国房价收入比专题报告，自2010年房价收入比回落至7.76，2011年整体房价收入比再度回落至7.5，接近6－7的合理区间，调控效果持续显现，但仍略偏高。虽然总体的房价收入比持续下跌，但是以北京、上海等为代表的10大典型城市，房价收入比全部高于全国的总体水平，其中上海为12.40，排名第五，相当于上海普通家庭收入12年才能在沪买一套均价水平的商品房。

　　全国房价收入比连续两年下跌

　　房价收入比是指房屋总价和居民家庭年收入的比值。在2001年到2011年这11年间，城镇居民的人均可支配收入平均每年增长10%，城镇居民的人均住房建筑面积基本保持3%－4%的增长。在人均可支配收入和人均住房建筑面积涨幅都基本保持稳定的情况下，房价收入比的波动则主要受房价影响。

　　从2001年到2011年，我国的房价收入比在6－8的区间波动，其中最低的2001年为6.12，最高的2009年为8.03，2010年回落至7.76，2011年又回落至7.50，调控效果持续显现。根据我国的实际情况，全国房价收入比维持在6－7属合理区间，当前仍略偏高。

　　2001年至2003年，全国房价收入比维持较平稳的运行态势，约为6.2；从2003年开始到2007年，房价的增长速度超过了人均可支配收入的增速，房价收入比迅速攀升；2008年楼市受到调控的影响，房价上升的势头被遏制，人均住房建筑面积持续提高，房价收入比下降至6.78；2009年，随着房地产市场迅速复苏，房价“没有最高，只有更高”地再次跃上历史高位，房价收入比也大肆蹿升至8.03。面对此番来势汹汹的高房价，自2009年12月开始，中央开始将房价作为调控的核心目标，并在2010年和2011年陆续出台“国十条”和“新国八条”。

　　2010年，房价收入比开始下跌，从2009年的8.03跌至7.76。2011年，按照城镇居民人均可支配收入保持14%（名义）的增长，城镇居民人均住房建筑面积增长3.8%（推测），新建商品住宅价格增长为6.1%，房价收入比从2010年的7.76再度回落，回至7.50，接近6－7的合理区间，调控已显成效，但仍略微偏高。

　　一线城市房价收入比仍处高位

　　除了全国总体的房价收入比情况，易居另行选择了10个典型城市进行研究，这10个典型城市包括深圳、杭州、北京、厦门、上海、天津、广州、武汉、重庆、沈阳。总体上看，这10个典型城市的房价收入比都明显偏高，全部大于全国的平均水平：北京、上海、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比都在10以上，在这10个城市中，房价收入比排名前5位的是深圳、杭州、北京、厦门、上海，分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。而与之相比较低的重庆、沈阳等中西部城市却也超过全国（7.5）的整体水平。

　　2011年，国家房地产调控政策不断加码，政策效应开始显现，北京、上海、杭州的商品住宅房价收入比有较明显的下降，而广州和深圳则与前一年基本持平，而其他典型城市也只维持了较小幅度的上涨。随着东部一二线城市房价收入比的下降或停涨，东、中、西部间的差距在逐渐缩小。相对而言，部分中西部二线城市（天津、武汉、重庆、沈阳等）房价收入比有所上升，调控效果不明显。

　　报告提醒，比较近两年的房价收入比，虽然东中西部地区、一二线城市间，仍然存在梯度差异，但差距正在逐步缩小，格局也逐渐开始发生变化，北京、上海、深圳等一线城市的房价收入比不再遥遥领先，杭州、厦门等东部二线城市开始跻身前列，超过了部分一线城市。

　　数据表明，十大城市价格的不同，是导致它们的房价收入比变动的主要原因。2011年，北京、上海和杭州的商品住宅价格分别下降了9.5%、5.4%和11.5%，同时在其他典型城市（除武汉），商品住宅价格的涨幅也在大幅度缩小，政策效应在一线城市和东部二线城市已显成效。

　　此外，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在2011年，全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.75，而最低收入户的这一指标却达到24.51，两者相差了8.91倍（与2010年基本持平，但相比2009年的8.19倍有小幅上升）。报告还指出，同一收入阶层房价收入比自2009年冲高后连续两年小幅回落，但中等至中低收入家庭的房价收入比仍比2009年高出不少。地区间，中西部地区不同收入户的房价收入比差距较小，而东部地区的房价收入比整体上偏高，收入阶层间差距较大。同时，在房价收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州，其最高收入阶层房价收入比也普遍高于7，购房压力并不小。

　　关于今年，由于中央一再重申房地产调控政策的不放松，上海易居预计全国新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌（预计3%左右），按照近五年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅，2012年全国房价收入比将降至6.87，接近2008年水平，将是2009年来首次回归合理区间。

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　　对于上述提到的“房价”，是包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房在内的可售型保障性住房的价格。可售型保障性住房一般比纯商品住宅价格低，其中，经济适用房的价格就相对低40%－50%。

　　比较包括和不包括可售型保障性住房两种情况下的房价收入比，从10大典型城市的房价收入比对比来看，2011年两种房价收入比的差距较为明显，其中上海纯商品住宅的房价收入比比包括可售型保障性住房的房价收入比高出8.26，重庆高出6.04，北京高出5.69。在不包括可售型保障房的情况下，北京、上海、杭州、重庆这四个城市的房价收入比明显偏高。