京沪广成下一轮楼市调控主战场

　　有分析师表示，依靠垄断一线城市的土地资源、高利润、坐等地价升值的开发商将很难继续发展

　　3月14日，国务院总理温家宝接受中外记者采访时，谈到房价问题时表示，“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”的确，宏观调控下，虽然全国整体房价近几个月出现环比下跌，但一些城市依然虚高的房价仍触动了总理的神经。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年2月，北京新建商品住宅市场成交均价约为22670元/平方米，同比仍上涨7.6%；上海一手商品住宅平均成交单价已达23421元/平方米；深圳商品住宅成交均价25450元/平方米；杭州商品房成交均价升至20354元/平方米。

　　温总理在十一届全国人大五次会议的记者会上给出的“合理房价”的含义：“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”各地网友纷纷按这两条标准算出了当地的“总理房价”应该是多少，结果大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。也就是说，目前大部分一线城市的房价需要至少下跌一半，才符合“总理房价”的要求。

　　住建部部长姜伟新曾在今年“两会”上表示，房价的泡沫一旦破裂，对整个经济甚至社会的影响都是非常大的，现在下定决心，至少七八个大城市的价格一定得降下来。这句话也在一定程度上，让一线城市的房价，如北京、上海、广州、深圳等高房价城市进一步下探，有了一定想象空间。而总理表示“一些城市房价还远远没有回到合理价位”，矛头显然直指京广沪等为代表的一线城市。有行业分析师就指出，“一些房价居高不下的大城市，将可能成为下一轮调控的重点区域。”

　　项目集中在几大重点城市的开发商，已面临最严重的冲击。近两年绿城凭借一线城市高端项目，风头一度盖过万科，此番也遭遇了意料之中的滑坡。而一些早已提前布局二三线城市的房地产企业，纷纷迎来业绩的增长，如最早在二三线城市深耕的恒大、碧桂园以及后来者佳兆业等企业，均以均衡的布局熨平楼市严厉调控带来的业绩波动。以恒大为例，其96%的项目位于二、三线城市，远远高于其他同行。

　　开发商阵营出现了明显的业绩分化，研究机构们开始重新对各家公司的实力进行再审视。近期，瑞银、高盛、大摩等投行相继就国内房地产市场以及上市公司发布研究报告，其风向已经不再偏向一些高利润的企业，而是更多考量开发商的城市布局，考虑其在未来的安全边际。

　　业内分析师指出，“近十年地产行业发展的历程表明，高周转运营模式、超前的战略布局、满足刚需的购房者的产品定位，契合市场主流需求的产品结构，平实的定价等等才是房企生存与发展的王道。依靠垄断一线城市的土地资源、高利润、坐等地价升值的开发商将很难继续发展。”