逆周期扩张 越秀地产隐忧

　　记者 廖杰华 吴娓婷 实习记者 张晓龙 谭蕊 广州地产老将，终跨过百亿门槛。

　　营业收入102.72亿元，盈利80.82亿元，至此，越秀地产（00123.HK）已提前实现2011-2013年营业收入超百亿元的第一阶段目标。

　　作为早在1992年便在香港上市的广州老牌国资开发商，越秀地产从2008年起的组织构架调整暂告一段落。

　　2011年7月28日，越秀地产正式宣布弃用过去曾经使用的“广州城建总”、“城建地产”以及“越秀城建地产”等名称，统一改作“越秀地产”，用于配合全国扩张战略的实施。

　　如今强调高周转和快速开发的越秀地产，正在逆周期而动，除在全国拿地外，越秀地产的销售策略也非常积极。越秀集团董事长陆志峰表示，越秀地产今年将会进一步提高开发建设能力，尽量降低项目开发周期，以提高资产周转率和净资产收益率。

　　3月1日，越秀地产在香港举行2011年度业绩报告发布会，董事长陆志峰和众多高管到场。

　　数据显示，越秀地产2011年全年实现营业收入102.72亿元，同比增长47%，盈利80.82亿元，净资产收益率提升至25%，归属公司股东应占盈利为51.37亿元。

　　三年之间，越秀地产突然崛起，营业收入的翻番，盈利成倍增长。

　　2010年，越秀地产实现营业收入69.79亿元，股东应占盈利仅为9.19亿元；而2009年，越秀地产实现营业收入约53亿港元，由于系列资产剥离产生一次性非现金亏损约15.94亿港元。

　　越秀地产今年前两月的销售依然可观。

　　3月7日，越秀地产发布公告称，2011年1至2月份公司累计实现合同销售面积约为8.23万平方米，合同销售金额约为10.53亿元人民币，同比分别增长12.3%和下降11.8%。尽管销售金额略有下降，但与其他地产公司相比，越秀的销售业绩仍旧十分突出。

　　这得益于相对积极的销售策略。

　　自2月17日起，越秀地产在广州的5个楼盘全线8.8折起售出，限时18天。此举被认为是春节后广州房地产开发商最成规模的调价行为。位于广州珠江新城东区的财富世纪广场推出特价单位，价格只需要25000元/平方米，而此前财富世纪广场均价一直为33000元/平方米，接近7.5折。

　　对于越秀地产而言，降价销售是肯定的。

　　越秀地产执行董事陈志鸿在本月初的业绩发布会上表示，“至于还会不会有具体的销售措施的问题，答案是肯定的。要不断提高营销能力，不断创新营销手段，按照适销对路的方向，根据市场需求的变化来调整产品的适应程度。”

　　按照越秀地产最新的计划，2012年合同销售目标达100亿元，销售面积96万平方米；预计新开工面积约186万平方米，竣工面积约101万平方米。

　　而2011年，越秀地产实现合同销售金额和面积分别约90.54亿元和60.85万平方米，同比分别增长2.2%和12.1%。

　　相比于营业收入过百亿，越秀地产高达80.82亿元的经营性利润更让人侧目。

　　不过，期内盈利的大幅提升，很大程度上来自于投资物业重估增值。

　　数据显示，2011财年越秀地产的投资物业公允价值达49.56亿元，同比2011年大幅增长1816%。这主要是越秀地产核心物业广州国金中心写字楼、商场及停车场落成交付使用，并且在租金水平和出租率等方面有大幅度提升，从而获得约47亿元的评估升值。

　　但越秀地产的销售并不均衡，上下半年呈现出冰火两重天的局面。

　　数据显示，2011年最后三个月，越秀地产的合同销售额分别为18.17亿、8.15亿和17.03亿，合计43.35亿。相比之下，前9个月的销售额只有47亿，目标完成率刚过52%。

　　在辉立证券分析师陈耕看来，商业地产的良好销售是越秀地产在2011年销售达标的关键，而公司在2012年的销售进展也将在相当程度上依赖商业地产的表现。

　　接近越秀地产的人士对本报记者表示，越秀地产在最后三个月能够完成任务主要得益于在商业物业销售的大幅增长。其中位于珠江新城的财富世纪广场，自2011年9月开盘至12月，总共销售了12亿元。而江南新苑裙楼商铺、火车东站的东方宝泰广场的销售业绩也不错，贡献了超10亿的业绩。

　　“目前，我们尚难以评估越秀地产的全年销售额达标概率。对之，我们基本持偏谨慎态度。”陈耕说。

　　截至目前，越秀地产土地储备约为1116万平方米，新开工面积为159万平方米，在建面积约为396万平方米。越秀地产对本报表示，截至目前，公司约1100万平方米的土地储备未付地价款仅为约4亿元人民币。

　　为了达到迅速扩张的目标，越秀地产并未放慢拿地步伐。

　　1月3日，越秀地产斥资人民币28.2亿元购入位于湖北省武汉市硚口区硚口路的一幅商业金融地块，计划建设建300米汉江沿线第一高楼。1月26日，越秀地产再次出手，与广东省茂名市政府签署战略合作框架协议，拟在茂名打造总占地面积超过5000亩的大型综合体项目。

　　越秀地产的另一问题是较高的负债率。

　　金利丰证券的研究报告显示，越秀地产去年净资本负债率达75.5%，总银行借贷同比增加23.2%至217.8亿元，今年将会有106亿元贷款到期。期末集团手持现金61.3亿元，未动用的银行授信额度28亿元。

　　相比于内地房企，越秀地产的资金成本优势明显。

　　越秀地产执行董事林右锋表示，国内国外的利息差是5.3个百分点。每一个点的减少可以为越秀地产减少1000万的利息。越秀地产今后的目标希望国内国外负债比例为50:50，从而使得公司融资成本能保持在较低水平。