主城楼市迎开盘潮 涨跌真纠结

　　3月，重庆楼市迎来多个楼盘入市，预计主城全月将有55个。此前有观点认为，因为开发商还款高峰来临，3月或将迎来降价潮。不过，昨日记者走访多个楼盘，发现不少楼盘取消优惠，部分楼盘甚至上调价格。

　　对此，受访开发商很谨慎，称属正常现象。研究机构则称，受2月下旬成交量回升影响，部分开发商“蠢蠢欲动”。不过，从中长期看降价仍将是今年楼市的主基调。

　　动态

　　主城楼市迎开盘潮

　　10日~11日，主城多个楼盘项目开门迎客，或为新开楼盘，或为旧盘加推，包括融侨长江地产的融侨城、鲁能地产的鲁能星城、力标地产的祥御巴山等。

　　昨日上午，在融侨城花漫庭项目，已不见顾客排队身影。销售主管牟艳称，“项目是10日的新开楼盘，当天8.5折开盘，套内均价7500元/平方米，190套已卖了170套。今天调整优惠力度，只打8.8折，套内均价7800元/平方米，已经卖完”。

　　销售火爆的远不止这一家。昨日上午，鲁能星城5街区10号楼开盘，一共147套房源，上午就已售罄。同样，在力标·祥御巴山楼盘，销售人员给记者展示的销售记录单上勾画着不少红圈：“红圈表示已卖，这全是昨天卖出去的。”

　　3月首周，主城楼市也延续了2月反弹的态势，中国指数研究院西南分院的数据显示，主城3月第一周共成交商品房4572套，较此前一周增加2553套，成交面积为42.46万平方米。不过，3月首周也有4个楼盘变更预售时限，整个2月主城共有10余个楼盘变更预售证。“这些更换预售时限的楼盘，地段较为偏远，同时，开发商的宣传力度也较小，在预售时限内出现大量房源没卖完。”中国指数研究院分析师郭雨明说。

　　进入3月，楼市供应量迅速放大。中原重庆地产副总经理何伟坚认为，2月下旬，主城新增的供应量保持高位，预计本月将有大批量的房源入市。纬联地产的监测数据也显示，3月预计新推楼盘或组团共55个。其中别墅项目1个、花园洋房8个、高层项目46个，较2月供应有明显增加。

　　纵深

　　开发商与购房者博弈

　　此前，国内多方观点认为，由龙头地产企业带头掀起的降价风波正在楼市蔓延，预计更大规模的促销将在3月份展开，这将是自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。但记者昨日走访发现，主城不少楼盘降低或者取消优惠，甚至部分楼盘上调价格。

　　融侨城花漫庭项目前日开盘，昨日降低优惠；昨日龙头寺某大型楼盘的新推项目，较前期其他楼盘价格有所上调，最高上调500元/平方米。

　　这并不是个案。昨日，记者在北滨路某个楼盘销售现场了解到，该楼盘目前仅剩的大户型与去年开盘时相比，每平方米也涨了500元。恒大地产目前也在对重庆近10个楼盘的价格做适当“上调”，收回了此前的相关优惠。

　　不过，有涨的也有降的。保利重庆日前就发布信息，对在售的保利港湾国际进行降价促销，少量特价房的套内价格低于6000元/平方米。重庆龙湖方面，3月8日至昨日举行“易房节”，对在售的7个楼盘进行优惠。重庆龙湖策划总监罗政昨日告诉记者，期间所有楼盘的平均优惠幅度在8%左右。"易房节"过后，是涨是跌，将根据市场的实际情况进行调整。”

　　受访开发商均对目前主城楼市出现的价格调整现象出言谨慎。“目前市场上的价格调整，是正常的销售策略方式。”融侨城花漫庭项目销售主管牟艳表示。

　　在中原重庆地产副总经理何伟坚看来，这就是开发商跟购房者的博弈。小户型跑量，也可回笼资金；大户型或好品质房源的上调，优惠少了，开发商也赚得多些。“2月下旬时，重庆就有部分开发商取消优惠试水市场，由于购房者有买涨不买跌的心理，销量并未出现下降，所以在3月份，开发商敢于跟风。”何伟坚说。

　　趋势

　　短期反弹难阻房价下滑

　　不仅仅是重庆。

　　据CRIC数据系统的统计，万科、鲁能、富力、朗诗、东原等房企近日对旗下楼盘小幅涨价，或酝酿取消优惠。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这与部分城市近期政策“微调”以及房贷环境的稍微放松有关，尽管很多城市的“微调”政策被叫停，但释放的刚性需求，尤其是2月下旬的成交量反弹，使得很多开发商“蠢蠢欲动”。不过，“两会”传递的信息，以及调控政策持续从紧，开发商很难“得逞”，从中长期看降价仍是今年楼市的主基调。

　　中国指数研究院研究总监何田也表示，短期内的反弹难挡整个楼市的下行趋势。首先，国家政策不允许。其次，开发商面临着两方面的资金压力：一是还贷高峰来临；二是前两年大量的土地供应今年进入建设年。

　　“数据上显示，开发商的这个方法行不通。”中原重庆地产副总经理何伟坚说，3月首周（2月27日~3月4日）主城商品房成交4572套，但3月5~10日，每天成交只有600多套，呈下滑趋势。此外，随着大量新推楼盘的入市，刚需一旦放空，部分性价比低的楼盘，以中小户型为主，将卖不动，开发商的资金回笼压力加大，降价走量必定出现。至于大户型或高品质住宅，开发商将通过提升服务，吸纳改善需求者或高收入人群。

　　分析

　　CPI重回3时代

　　远期利好楼市

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，CPI重回3时代，其同比增速呈现出逐步下滑的态势，通货膨胀将得到进一步缓解，为楼市限购、限贷政策差别化执行创造了市场条件。

　　张宏伟表示，全国住房信息互联、房产税试点范围的扩大、让更多存量房入市等方面的政策或制度可能会在今年全面铺开，以此形成控制房地产市场投资资金流向和房价走势的长效机制。

　　交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平则预测，基于今年整体经济增长状况所提出的稳增长的需要，存款准备金率进一步下调的可能性比较大，全年可能下调2~4次，释放信贷资金，也将利好楼市。

　　见习记者 李华友 实习生 徐青