上海部分区县未婚子女限购二套房 对市场影响不

　　1、上海部分区县未婚子女限购二套房，对市场影响不大

　　【事件】上海二套房“新口径”夭折后，对限购政策进一步从严执行。记者昨日获悉，从2月28日起，上海宝山、嘉定、长宁等部分区县按照家庭住房情况从严进行购房资格认定，“上海户籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房产的，不可再买第二套房。”这意味着，成年子女只要在父母房子的产证上有名字的，就不能在婚前购买婚房。其他区县目前虽相对宽松，但未婚成年子女买房资格的认定要求也各不相同。

　　【点评】伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析表示，上海部分区县出台的这一政策似乎有“矫枉过正”之嫌，但对楼市总体影响不大。

　　胡景晖表示，近期上海先是“持居住证满三年可买二套房”，随后又取消此规定，如今又开始对户籍人口购房资格进行更加严格限制，按常理只要经济条件允许，本市户籍人群中成年子女脱离父母购房无可厚非，可见，部分区县的做法似乎有“矫枉过正”之嫌。但由于政策只是针对在父母房产证上有名字的成年子女才有效果，现实房产证上名字大多为个人或者夫妻，符合此种条件的人群占比很小，因此，此类政策实施对楼市总体需求的影响并不大。

　　此外，胡景晖表示，上海楼市调控从放松限购的夭折，再到两会期间宣布从严限购，表明了中央对楼市调控的决心和坚定态度。像2008年底2009年初，那种政府主动救市，调控政策180度大调头的现象绝不会再发生。

　　2、进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，那么房价何为合理？

　　【事件】“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理5日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。

　　【点评】伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，过去的一年多，房地产市场调控取得了实质性的成果，一方面一二线大部分城市投资投机需求几乎销声匿迹，另一方面，全国大部分城市房价过快上涨的势头得到有效遏制，并出现了实质性回落，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，目前北京纯商品住宅均价为1.9万元/平米，与去年房价最高点时相比跌幅达到了23.4%；二手住宅成交均价为2.2万元/平米，与去年房价最高点时相比跌幅达到了12%，房价下跌的势头还将持续。那么一个城市的房价多少才算是合理呢？

　　胡景晖分析表示，一个城市全市的房屋均价是否合理，主要看一个比值，即一个城市主流家庭的年总收入总和与家庭可享受到舒适居住生活的房屋总价值之间的比值。这一比值的国际通行比例约为1:5—1:6。但是考虑到我国一线大城市人多地少的现状，这一比值能够控制在1:10以内，都可以视为合理。

　　举例：根据北京市统计局的统计数据显示，2010年北京全市职工年平均工资为50415元，按照去年7%的居民收入增长目标，2011年的全市职工年平均工资应在53944元左右。由此计算，一个两口之家的年收入总和应在107888元左右，房屋面积方面，70--80平米的两居或三居完全能够实现两口之家舒适的居住，所以按照1:10的比值，一套70--80平米的房屋总价值应在1078880元之内，即每平米均价在1.3—1.5万/平米左右可以称得上合理。

　　目前，北京的新房成交均价为1.9万元/平米，按照1.3—1.5万/平米左右的合理价格推论，北京的新房均价还有20—30%的下跌空间。目前，北京二手房成交均价为2.2万元/平米，按照1.3—1.5万/平米左右的合理价格推论，北京的二手房均价还有30--40%的下跌空间。

　　3、扩大房产税试点范围，北京为何不会率先试行？

　　【事件】财政部部长谢旭人在十一届全国人大五次会议的记者会上明确指出财政税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。

　　【点评】伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，北京征收房产税面临是否向存量房征收的难题。如果不向存量房征收，从上海和重庆的试点效果来看，不仅税收款很少，而且在抑制房价上也未能起到显著作用。北京每年的新增量住房不足10万套，而存量房市场有近500万套房子，其中不乏多套持有、房屋空置的现象。所以向存量房增收房产税十分必要。但是如果向存量房征收房产税，又面临存量房市场权属关系过于复杂的难题，除了商品房，还有央产、军产、校产、回迁房、经济适用房、两限房、使用权房等性质多样的房改房，这将使得房产税征收细则在制定上非常复杂。