楼市调控要保刚需 求解五大悬念

　　一个多月后，始于2010年4月的楼市调控将满两年。在持续调控下，房价“过快上涨”势头已得到初步遏制。然而，今年有些城市暗中松动楼市调控，结果被中央叫停。不过百姓由此引发担心，楼市调控会不会真的松动？房价“合理回归”到多少才合理？如何才能保证百姓的刚性需求？楼市调控政策将如何继续？

　　针对这些问题，本报记者采访了全国政协委员清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明，全国政协委员东方资产管理公司前总裁梅兴保，全国政协委员万达集团董事长王健林，共解当下楼市。

　　楼市目前呈现什么特征？

　　投机需求被市场挤出

　　重庆商报：经过近2年的楼市持续调控，目前房地产市场处于一种什么状态？

　　蔡继明：大中城市的房价都不涨了，而且有的下调了，做到这点实属不易。另外，最近有好几个城市放松调控，都被中央政府及时制止，因为中央宏观考虑，房价过高对经济长远发展不利。对于地方政府来说，地价房价过高也不完全是好事。有人猜测当下存款准备金率下调是为了救楼市，其实不是。存款准备金率下调是缓解整个社会资金压力，更多的让实体经济和中小企业有钱融资。

　　梅兴保：楼市调控的效果出现结构性特征。比如说区域结构，东部沿海城市和中西部城市相比，受影响的程度不同；在同一个城市里面，城中心和城郊不同，中小户型和大户型也不同；开发商规模大小不一样，受影响也不同。

　　王健林：去年年初的时候，我有点悲观，当时心想只要全国房地产市场销售过4万亿（2010年全国房地产市场销售达5.3万亿），这个产业就不算崩盘，结果去年实际卖了5.9万亿，比2010年增长6000亿元左右，相比往年，这个增长规模相对较小，从侧面反映出，市场满足了刚性需求，挤出了投资和投机需求。

　　限购令是否会松绑？

　　取消限购令不利市场平稳

　　重庆商报：受调控影响，最近有开发商称压力很大，活不下去，你们如何看待这样的说法?

　　蔡继明：当房价降的时候，开发商喊地价高，当房价涨的时候，怎么不说地价高？开发商不应“追涨”抬高地价。既然是市场，就应该有涨有跌。非理性的市场行为必然受到教训。银监会也多次表态，银行能承担风险。

　　梅兴保：去年一些中小房企由于资金紧张发信托，今年开始，如果信托不能展期，那他们的压力就会很大，所以说今年很关键。但是一些房企去年销售收入不错，资金并不显得紧张。

　　王健林：房地产企业最主要是现金流，要想获得现金流，就是要降价到位。有的公司拿到了地就想大挣一笔，于是价格定得很高。卖了一部分就卖不动了，价格拼命往下降，前面买的人又不满意。降10个百分点也不满意，要降到20%别人才来买。但有的楼盘一直没有降，销售也还不错，为什么？因为一般老的房地产公司，初期定价比预期略低，卖得好，价格再慢慢往上拉，卖得不好，就这样推着走。专业公司很少出现价格大降的现象。

　　重庆商报：面对开发商所说的压力大，限购令是否会松绑？

　　蔡继明：东部某城市的楼市新政为什么被叫停？业界认为最关键的问题在于其触及了政策红线。中央在春节后提出“保刚需”，但是这并不是要放松地产调控。目前而言，推动房价继续上涨的因素依然存在，监管部门尚需巩固和扩大调控“战果”。尽管有不少声音认为应当取消“限购令”，但在目前的市场形态下，完全取消“限购令”将带来较大的负面影响，也不利于市场的平稳。而在现有的政策基础上，仍然有必要对“限购令”进行调整，减少对房地产市场的负面影响。

　　王健林：中央已表示，今年房地产调控不动摇不放松。我认为政府说了话，今年不会有任何调整，东部两城市楼市新政被叫停，反映了中央调控的决心。

　　楼市调控将如何继续？

　　成交量升价格下降最理想

　　重庆商报：东部两城市的楼市新政被叫停说明中央楼市调控决心不变。那么楼市调控应该如何继续？

　　蔡继明：楼市调控理想的状况应该是价格下来，成交量上去，拉动上下游的产业，达到居者有其所。中央政府的决心没有动摇，个人认为，楼市调控不能动摇，调控达到现在的效果，多不容易。一旦动摇，前功尽弃。

　　梅兴保：楼市调控目前必须坚持。限购限贷政策要退出，必须在市场满足三个条件后才能执行。第一个条件是保障房大面积上市；第二，房产税扩张到普遍性的大城市，现在只有两个地方试点，效果不错；第三是房产信息全面联网。

　　房价“回归”到多少才合理？

　　可参考相似国家房价确定

　　重庆商报：不少老百姓希望房价走低，那么下降多少是合理？

　　蔡继明：可以参考和中国发展差不多的国家的房价水平，来确定合理的房价空间。还可以参考租售比房价和收入比空置率等指标来判断，这些指标国际上都有丰富的数据，一线城市下跌3成都是合理的。我1975年参加工作，到现在几十年，人家问起：“蔡教授，你有几套房？”我给别人说我只有一套房，谁信啊？一个教授到60岁的收入买不起一套房，这个房价合理吗？

　　王健林：2012年楼市会平稳运行，不会出现房价大幅度下降，产业大幅度缩水。对于房价来说，稳中有降，但降价幅度不会太大。对于购房者来说，现在就是较好的购房时机。

　　重庆商报：促进房价合理回归可以采取哪些措施？

　　蔡继明：应尽快在全国推进房产税，并严格执行房产税政策，使得投资者买得起房养不起房，住房价格回归合理楼市回归居住本性也就不难了。

　　王健林：房产税绝对会在全国推的，但不一定是今年。今年全国在大规模推进房产信息全国联网，很有可能明年推。但要说明的是，不是说推出房产税房价就下降，不能把房产税当做促进房价下降的秘密武器。

　　如何保证刚性需求？

　　落实差别化房贷政策

　　重庆商报：在现行楼市调控政策下，如何避免误伤刚性需求？

　　蔡继明：中央政府应尽快出台相关文件，明确政策微调的目的是“保刚需”。央行提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。部分之前将首套房利率上浮5%~10%的银行，多数已经调整到基准利率。对购房者而言，回归到基准利率的首套房贷款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，无论是月供还是总利息方面，还款压力都会相应减少。以之前的1.1倍对比基准计算，之前贷款100万元，期限20年，月供为8212元，而执行基准利率后，每月可减少429元；20年下来，减少的利息款达到了10.3万。此外，对于贷款购买第二套及以上住房的家庭，应进一步提高首付款比例，同时执行溢价贷款利率。

　　王健林：应恢复首套房7折利率。这轮调控的目的之一就是保护刚性需求。但调控到现在，对真正刚需，特别是首次置业者的利益并没有真正保护到。当初，一说调控，各家银行都取消7折利率，甚至上浮2成，利差上涨把房价下降的好处全拿走了，老百姓没有得到真正好处。

　　网友声音

　　微博网友建言楼市调控

　　昨日，在“经济大碗茶”的话题征集中，本报新浪官方微博收到了不少网友对房地产调控的建议和声音。

　　“@山老几”：怎么才能让老百姓买得起房，住得舒适和安心，是老百姓最关心的问题。

　　“罗再桥”：调控还要继续给力。

　　“小五c”：加强廉租房经适房两限房等政策性住房建设。

　　“龙胖胖”：要抑制房价，还是需要继续打击囤地炒房等房产投机行为。

　　“老华同靴”：提议给予低收入人群住房补贴。记者 谈书