李慧秋:2011合肥楼市调控完成目标 巢湖发展有新

　　2月25日，合肥365地产家居网举办的《“动力2012”巢湖楼市发展高峰论坛暨合肥三六五地产家居网巢湖频道上线仪式》上，合肥市房地产协会副会长李慧秋做发言，她表示2011年合肥房价调控完成了即定的目标，同时表示巢湖需要利用水资源和产业优势带动经济以及楼市的发展。 [“动力2012”巢湖楼市发展高峰论坛现场直播中>>>]

　　合肥住宅销量同比下跌22%

　　2011年都认为是楼市最严厉的一年,合肥2011年地产总投资量是880亿元，同比增长了10.4%，投资同比增长了14.5%。

　　合肥的在建工程要高于历年，有5600万㎡在建。新开工面积增长了0.7%。在建和新开工基本上没有变化。说明我们的市场依然在轰轰烈烈的在建，不断的往前推进，有2000万㎡都是新开工的。 [春晓行动3月4日再出发！365看房团独家优惠最给力！！！>>>]

　　但是竣工总量同比下降，说明合肥的上市量减少。2011年合肥楼市营销的情况批准预售的商品房是1400万㎡，其中住宅是1200万㎡，卖掉了1100万㎡住宅。批准和已经销售属于持平，而2011年住宅的销售同比2010年下降了22%。

　　合肥房价超过6500元/㎡

　　对于销售价格，可能各位房地产开发商最感到头疼的问题。降价吧，老百姓说政策让你降价你不降我就不买。合肥市2011年商品房住宅价格已经超过6500元/㎡，甚至还要高。

　　如果剔去西南组团和北城组团的楼市，北城处在刚刚启动阶段，价格不高。

　　而为什么老百姓感觉商品房的价格高，那是因为商品房增长的幅度和老百姓年收入增长的幅度不成比例，远远高于老百姓。

　　那么2011年合肥商品房平均的增长幅度是12.65%，2011年合肥地区GDP增长同比增长16%，城镇居民的年均收入达到22000元，同比增长了15.5%。房价的增幅低于GDP和人均的收入。

　　。合肥地区的房价达到了政府所控制的目标。老百姓的收入和房价的增长是同比的，这个成绩也应该归功于地方政府。

　　2012年楼市依然不容乐观

　　2012年楼市，第一就是国家对房地产的调控依然没有放松，温总理在经济工作会议上讲了三个不，调控力度不减，我们经常讲实实在在的工作中遇到的限购、限贷，这是制约我们产业发展很重要的环节。

　　第二，银行的准备金已经下调了，现在资金放松了，是不是有回暖的迹象？准备金率的下调对我们的产业支持力度非常非常小，开发贷的门槛依然很高，购房个贷的速度、到帐率依然很慢。所以开发企业的资金压力会越来越显现，越来越大。

　　这样就成为我们当前市场发展的一个重要的障碍，所以短期内的楼市大家不容乐观。

　　那么我们合肥就是这样冷下去？有没有可能再发展？吴存荣书记讲了一句话，合肥要向地域性的特大城市发展。发展的机遇是有的。

　　合肥开发商要转变开发思路

　　房地产产业需要引导。我刚才讲，我们2012年可能我们产业前景不容乐观。调控依然，依然是限购限贷。这是我们产业的引导第一个方面，第二个方面大家也看到，国家对于保障住房的建设依然抓的很紧，合肥、安徽都是在紧跟，而且行政管理这方面也是监理的非常到位。有搞建设的、有进行资金监管的，方方面面都会一步一步的跟进。所以建设保障性住房的这个力度不会减弱。保障性住房会不会冲击我们的商品房市场？我个人理解是不会的。

　　为什么要建保障性住房。就是我们在房地产业走向市场化、商品化的时候就应该建保障性住房。那个时候没有建，导致大家的贫富差距越来越大，显现了社会的矛盾。政府感觉到以后，让地方政府要加大保障性住房的建设，后来我们合肥就有安居房等等房屋的建设，但是这些都以廉价商品房的角度卖给低收入的人群，缺失了的一块就是政府保障最低收入住房最困难的人群。这两年由于政府强行的推行，政府拿资金，中央政府给补助来建保障性住房。这是一种恶补，并不是对市场冲击。

　　对于我们产业的发展中有这样几个方面，第一个就是我们的产业发展模式，由资源消耗性和省地、节能环保型发展。国家对于建筑建设，包括我们房地产的住宅、商业都提到一个很高的位置，目标就是节能减排。每年都要进行对建筑业进行节能的检查。我们的产业到这个时候就已经发展到节能环保。不能像以前拿一块地，不遗余力的，把原来生态非常好的地方都污染了，改变了也要建商品房，这种面貌是一去不返了。

　　第二个转变是从片面的追求商品化、市场化转型到侧重于满足中低收入人群中。我们做营销的各位老总都知道，我们以前就是，把他卖掉，买越大越好，当然这个阶层人也有。03年到06年大家都推崇买好房子大房子。这几年大家看看我们自己楼盘，公司里建设的目标都瞄准了中小户型，一个是国家要求另外一个是我们开发企业老总都意识到这一点。中小户型是我们市场供应的主流。

　　第三个转变就是我们的产业由拉动经济增长的一个角色，转变成向产业全面均衡发展的角色。我们房地产企业主要是给政府卖地的时候提供一部分资金，使政府有钱修路、架桥。自从国家对产业调控以后，地卖不动了，政府的钱也不光光是从地产商腰包里掏，地产商为城市做更好、更多的贡献，我们的公司前面发展。不能光讲我拿地盖房子就完了。现在大家想想都是不同了，首先我要看好地段，我要规划一下哪些对我公司发展有利的，我在自己拥有的这部分要越大越好。他是真正的开发商，不是做建设商。

　　这些转型应该讲是从2011年就开始，2012年也会继续。这也不是一年就可以转到位的，比如说我们产品质量的提高，我们在公司整个发展中要提高到品牌的角度。我们卖房子不光是卖楼，而是卖品牌。从方方面面我们会经过时间更长、两年、三年、五年、十年，这样打造地产平台。

　　巢湖发展迎来新机遇

　　我们再讲今天这个主题巢湖。张总跟我说到这个论坛，专门请教了郭老师，郭老师说谈谈巢湖的楼市，是不是和合肥能够融为一体。我随手翻了一下巢湖的资料，我发生巢湖的楼市目前发展遇到了很大的瓶颈。我看了巢湖这两年发展的资料，也不妨跟大家共享。

　　巢湖楼市的情况投资年均增长27%，速度非常快，但是底数很低，2011年房地产投资是27亿，2011年合肥是880亿。用地情况是递减的，我看了一下什么原因，巢湖这两年的拆迁恢复非常非常大，量大到1800亩，在建的工程是303万平方米，竣工92万平方米，2011年预售98万，销售60万，和合肥一个月的销售有时候还不足，合肥每个月都要60万。价格并不是很低，均价是在6562元，同比增长30%。

　　价格不低的原因我认为是供应量少了，这就像我们中部地区的南昌一样，南昌平均每一年所竣工的房屋只有230万平方米，他的均价是8700元，比我们合肥高多了。10个人买一套房，我要不涨价我是傻瓜。供应和价格是有非常大的关系的。

　　巢湖的现状就是这样，巢湖存在什么样的问题呢？我看我们碧桂园的陈总来了，我们很多人在碧桂园买房子大家也知道。我也到碧桂园看过，这个现状也是不容乐观。这个问题在哪里？应该讲首先是环境方面的问题，自从去年巢湖市并入合肥市以后，对楼市的打击应该还是比较大的。很多人不想再本地买房，直接到合肥买房，目前来讲已经到合肥工作的一些人，都已经在合肥买房了。

　　还有一个我刚才讲的回迁房过于大冲击市场。二手房上市，二手房比一手房便宜商品房上部来。巢湖能不能发展？以后怎么发展？我有个人看法。

　　巢湖应该讲，他还是有很多优势的。比方说他的交通优势，在我们讲的国家一些产业在转移的城市带更近。而且长三角经济的辐射更近。他的资源优势也很好，有很多的矿产，同时他的产业优势有各式各样的知名企业，有七大主导产业都在巢湖。

　　我们重新规划大合肥的框架，把这些都发展起来，前景应该是非常好的。那合肥他没有水，还专门在滨湖做了一个滨湖区，特地沿水面盖了新区，巢湖本身自己就拥有水，所以他这个优势还是很明显。弱势是两个方面，工业化强度不够，工业总产值上不去。还有一个城市化率不高。只有34万人，你让他每年都买两套房又该如何呢？还是要向合肥一样工业立市把巢湖的工业搞上去，人流动起来我们的楼市才能跟起来。

　　我看了一下巢湖市领导提出了几个方面，讲了三句话，一个就是我们针对工业化不强，要以示范区带动工业化。实际上我们合肥以前也是的，有高新区、新站区、经开区。第二句话讲，针对城市化水平不高的说法，以滨湖新区开发带动生产区。你要做新区。你要盖好房，做一个新区把道路、现代化都引进去。以旅游业带动新兴服务业。冲着这三句话巢湖一定能发展起来。（365地产家居网 资讯中心）