一线地产人首次预演自己的“龙年买房之旅”

　　核心提示

　　2012年春节后，央行除了降低存款准备金率外，也放松了对首套住房的贷款利率，政策针对刚需置业的扶持力度在明显加大。

　　随着投资性购房买家的离场，刚需置业者成为目前房地产市场的主流人群，一旦遇到自己经济能力可以承受的“心水房”，购买力就会释放出来。所以，龙年楼市成交极有可能出现先抑后扬的过程，年中或将是置业的黄金时间点。

　　2012年，中国经济发展不确定性增大，通胀压力仍大，为保证GDP的稳定增长，持续推动城市化进程，政策层面不会轻易放松，房地产企业面临的资金压力仍然没有完全解除，降价快跑，回收资金，以求后续发展，是开发商目前最为合理和有效的方式。

　　开发向左，运营向右

　　深圳市诚品地产有限公司总经理 罗 雷

　　购房信号

　　地产行业二十年的高速发展及近年来持续的政策调控使地产行业真正进入到一个新的时代。这个新时代有两个明显的特征：一是开发规模快速扩张的发展模式将会遭遇更多的困难和风险。因为无论是土地、市场需求和资金成本都不再支持这种模式获得市场的进一步成功。试想，要一批销售额已超过或接近千亿的开发企业继续保持以往那种增长速度绝对不再是一件容易的事，而其中所蕴藏的各种风险却越来越大。

　　二是房地产的暴利时代即将终结，平均利润甚至微利时代将会到来。这倒不一定意味着房价会有大幅的向下调整的空间，而是土地、建造，甚至资金成本的长期上涨趋势乃至各种税项开征将大大摊薄开发商的利润。

　　核心观点

　　从现在起，纯粹的房地产开发企业的进一步发展空间将会受到很大的限制，而提高运营物业收入比例以及对持有物业的运营能力将会成为房地产行业未来生存和发展越来越重要的核心竞争力。可以说只会做物业开发不会做物业运营的房地产企业在未来的竞争中，将会被开发和运营并重的企业超越，而一些甚至只做物业运营管理的新型轻资产的房地产企业将会在市场上涌现，并有很大的上升发展空间。

　　利好大环境为刚需赢得机会

　　深圳市国际企业股份有限公司总裁 陈小海

　　购房信号

　　过去的一年里，由于受宏观经济的影响，中国的房地产市场经历了前所未有的楼市调控，其力度之大、时间之久堪称空前。数据显示，2011年全年，全国住宅用地量价全面下行，成交面积和楼面地价分别下降16%和12%，全国十大城市仅深圳、南京住宅用地成交量超过2010年，北京、武汉降幅分别达39%和45%；另一方面，住宅市场销售全面受阻，1月份全国重点城市市场供求两端均出现大幅下滑；同时，股市受美国经济低迷、欧债危机等外围环境的影响，也处于低迷状态。

　　个人心水

　　任何事物都有其客观发展规律，任何政策也必将在一个核心准则下体现出阶段性指向，地产调控也是如此。本轮以“双限”为核心的调控，虽然使得房价止涨，但难免误伤刚需客户，随着房价逐步回归合理，未来以市场调节为主的机制必将取代目前的调控手段。

　　核心观点

　　近三个月内，央行两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，共释放8000亿元左右的流动资金，这被普遍理解为地产市场的利好信号，在一定程度上将改善房地产融资环境，虽然无法预估这8000亿中究竟能有多少流向地产“干涸”的土地，作为资金密集型的地产行业，更为期盼的是这次“开闸”动作背后所隐含的积极意义。

　　2011年是“调控年”，在这个楼市销售的“冬天”，不少实力房企巨头果断出手，斥巨资圈地，这无疑表明着业界对中国房地产市场的乐观判断。2012年依然是地产的“调整年”，无论是同行，还是我们企业都需要调整，但对地产长期看好的信心从未改变。

　　关注高铁和片区升级利好

　　深圳光耀集团常务副总裁 李 丁

　　购房信号

　　在中国决定房价的主要因素有三个：一是供求，二是政策，三是经济和金融环境。市场短期内的供求关系错位，由政策决定房价，这种情况不可能长期存在，随着供求关系的变化和经济金融环境的调整，地产市场将面临理性的回归和适当的回暖。但在“诺亚方舟”来临之前，开发商们同样面临着资金周转和债务偿还的压力，快速回现的销售任务会迫使开发商降价促销，所以个人认为在今年的8、9月份可能是较好的置业时机，能否抓住这宝贵的船票要看你是否随时把握政策脉搏了。

　　个人心水

　　地段、区域价值、刚需配套、交通便利，仍是刚需置业的首要选择，例如：宝中片区、新热点龙华片区，南山的部分城市更新项目。区域升值潜力、资源稀缺、交通便利、投资成本，仍是投资及财富人士置业的首选条件。例如：深圳东惠阳、大亚湾、惠州、惠东、巽寮湾等片区，山水资源丰富、高尔夫资源优厚、投资成本低、一线海景及即将开通的厦深铁路和规划中的港澳码头都为片区升级积蓄能量。

　　核心观点

　　目前的房地产市场不是符合市场经济规律的自律调整，受政策影响较大。刚需的购买力在政策压制下和保障房的落实不力下已积蓄惊人能量，随时寻找释放途径。除了显性的刚需外，隐性的额外的刚性需求如改善型住房需求：学位房、老人住房，有钱人的保值理财的置业投资需求等目前被政策压制，但迟早要回归真实需求的。

　　2012年，中国经济发展不确定性大增，政府的首要任务已由抗通胀变为稳增长，加之城市化进程的持续推动和GDP的稳定增长，中长期房价继续上升趋势是不会变的，只是会较之前的疯涨理性一些，目前的房价拐点只是政策强压下阶段性的，最迟不会超过2013年就会回暖，绝不会是中长期的拐点，2012年中后期会是刚需首次购房和改善自住房的良机，之后成交量和价格均会逐步理性回归，房产税的出台、置业信息的联网等会让炒房者短期内不会再度大量出现，保值型投资者和改善自住型将大量释放，未来价格还将再创新高。

　　开发商自然也不会错过这一历史机遇，除了通过促销活动、价格调整和付款方式等降低置业者的置业门槛以外，在产品力打造方面，开发商在刚需型产品、度假型产品、投资型产品上都倾注了大量的研发精力，提升产品力。2012，市场存在很多的不确定性，但长远的发展轨迹还是展现了“诺亚方舟”的航行方向，您的船票能否登上这个客船，就要看您能否把握这次机遇了。

　　年内或现抄底时机 刚需可择时出手

　　澳达实业发展（深圳）有限公司行政总裁 罗振坤

　　购房信号

　　我认为今年最好购房时机将出现在年中到第三季度。在政府调控政策的作用下，投资者肯定购房无望；但是刚需置业者可以准备充足资金，因为今年或将出现抄底情况，需看准时机，及时入市。否则一旦错过，就要再等很长一段时间。

　　个人心水

　　2012年后海湾仍然是值得期待的一块风水宝地。对于深圳来说，城市发展速度进一步加快，空置地块不多，后海片区作为硕果仅存的未开垦的处女地，可谓潜力巨大。同时和前些年相比，如今的后海地块在尽享深圳湾区位优势和深圳城市核心功能区重点规划的等先天条件基础上，社区、交通、商业等配套更加成熟，更加适合人居。

　　核心观点

　　从房地产市场来看，房价将呈现出倒开口抛物线型。一方面，2012年整个地产行业的资金需求将创下历史高峰，达10.84万亿元。虽然有自有资金、银行贷款、信托贷款及销售回款等渠道融资，但是因为信托到期和债务到期，房企的实际资金需求仍有1.35万亿元，是一个相当大的资金“黑洞”。由于资金缺口巨大，融资举步维艰，开发商被迫采取各种方式降价促销，“抢市场，抢资金”，以缓解资金重压。另一方面，政府的调控政策可以说已经到最严厉的地步，虽然政策什么时候变和怎么变暂时不能得知，得看2013年形势，但是可以肯定的是今后会逐步放松。相应地，房地产也将市场日趋回暖，价格走势可能还会上行。从历史的经验来看，每次房价大幅跳跃之后，总会有政策出台调控，行业也将进入一个稳定的平台期。虽然历史会不断重演。但是2008年到2009年房地产价格的剧烈波动不会再出现了，因为投资性需求渐渐退出房地产市场，刚性居住需求成为市场主流，使得房地产市场发展在今后将更加趋于理性和平稳。

　　市场回暖趋势有待进一步观察确认

　　鸿荣源集团副总裁、深圳鸿荣源地产总经理 王振江

　　购房信号

　　最近大家都注意到春节后深圳楼市成交数据出现了环比回升。然而，由于1月份数据存在元旦、春节等因素的影响，并不能正常反映市场的真实情况，因此2月份数据的回升应属正常的市场逐步反应，不需要做过多的解读。至于整个市场是否出现了明确的回暖趋势，还有待进一步观察确认。

　　核心观点

　　2月18日央行宣布降低存款准备金率50个基点，应该视为货币政策的一种微调，是针对我们中国的整体经济的，而并非针对房地产。当然，货币政策的微调对楼市也必然会产生一种间接利好。

　　鸿荣源作为深耕鹏城楼市多年的品牌房企，一直依靠对楼盘品质的不懈追求、对服务的全面提升来赢得市场。

　　2012年，熙园山院、公园大地、西城雅筑等项目涵盖了从顶级豪宅到刚需楼盘的多种产品形态，将凭借优良品质和对消费者需求的精准满足赢得市场的持续关注。

　　市场步入谷底期，购房时机来临

　　深圳市万科房地产有限公司营销总监 罗 霆

　　购房信号

　　如果从过往的房地产波动周期来看，相信很多人都认为2008年底到2009年初这段时间是购房的好时机，它处于波动周期中的谷底期，谷底期通常有以下几个特征：1.从政府调控到银行信贷政策都出现有利于消费者购房的信号；2.市场成交量开始逐步回升；3.市场价格逐步稳定，优惠幅度逐渐收窄。一旦这些现象出现通常意味着市场逐渐走出谷底期，客户可以开始考虑购房。

　　个人心水

　　从2011年开始，买房除开需要有相应的支付能力外，还需要有购房资格，换房的成本在不断增加，因此对于买房客户，尤其是自住客而言，购买最合适自己的房子尤为重要。选择合适的房子可以考虑几个方面：1.好的区位，好的区位并非指市中心，而是有着良好的规划和交通可达性的区域；2.好的配套，尤其是教育和生活配套；3.舒适的大社区，会带来较好的生活舒适度和升值空间；4.良好的物业管理，提供安心、放心、舒心的生活氛围。

　　核心观点

　　从市场的走势和变化来看，2012年会迎来市场的谷底期，对于购房的客户来讲，今年将是一个难得的好机会。

　　市场谷底期有几个特征：政策调整、成交量回升、价格趋稳，这些特征在当前市场实际上都已经有所体现。

　　首先看政策，我们从货币政策和地产政策两个方面来看：一是货币政策微调已经非常明显，存款准备金率已经2次调整，当前已经回落到20.5%，市场流动性得到一定程度的补充；二是地产政策短期内不会放松，但继续进一步紧缩的可能性也不大。年初银行利率政策已经开始出现微调，2011年首套房利率已经上升至1.1倍，2012年开始恢复区别性利率政策，支持自住，尤其是首套房自住需求，部分首套房贷款甚至可以做到基准利率以下。三是利率优惠幅度的恢复，直接带来的是客户购买力的提升，以贷款100万为例，利率如果从之前1.1倍下调至基准利率，相当于房价下调5%；如果下调至85折，则相当于房价下调12%。

　　政策的微调，以及由此带来的购买力的上升，直接促成了当前成交量的上升，深圳万科旗下项目节后周均成交额超过1亿，成交量近百套，相当于是春节前的3倍左右。在价格方面，经过去年的调整，万科项目的价格也逐渐趋于平稳。从以上的现象来看，当前的市场已经处于谷底期，价格经过了大幅调整后也基本趋于稳定，在市场供应量不断增加，银行利率逐步下调的情况下，购房者将会迎来一个比较好的买房时机。

　　未来城市核心区域产品值得期待

　　绿景集团营销总监 薛 浩

　　购房信号

　　预计在2012年度上半年，宏观调控的效果将会进一步显现。

　　同时，房地产投资增速的步伐将会减缓，而由于货币政策将由原来的适度从紧转向“稳健”，不排除下半年一些热点区域将会出现逐渐回暖的局面。

　　预计2012年全年的销售难以出现同比增长，总体形势仍然不容乐观。

　　个人心水

　　一些属于未来城市核心区域，以及吻合整个城市规划发展方向和未来政府资源偏向的区域，也就是如今一些热点区域，例如：龙华、南山等。此外，在结构性需求方面，资源稀缺型的产品值得期待。

　　核心观点

　　预计2012年度深圳区域将对已经出台的调控政策保持稳定，在目前房价得以控制并呈现下降的形势下，将难以再出台更强烈的政策。

　　预计今年上半年深圳房价总体上将在目前已经下降的基础上保持稳定，个别区域市场，如龙华、南山等区域可能会逐步回暖，但所面对的顾客群体仍将是刚需人群为主。

　　因此在价格上作调整和通过品牌形象的维护来加大商品房营销力度，将成为深圳主流开发商的竞争手段。

　　房价将继续保持回落趋势

　　深圳星河地产营销总监 宋 昕

　　购房信号

　　2011年宏观调控频出重拳，中国楼市开始告别投资过热的高烧期。日前，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点。这意味着将为市场“输血”约4000亿元流动资金，房地产市场或将迎来全体“松绑”，置业者或见抄底“曙光”。

　　个人心水

　　总体来说，2011年刚需成为市场主力，中端住宅成为消费者热捧对象。2012年深圳市场供应量比去年有所增加，库存压力大和供给继续增加，房价有下行的条件。宝安和龙岗两区依然是推盘出货的主要板块及存货快速消化片区。两大利好，机遇难求。

　　核心观点

　　随着国家调控的深入，去年深圳房地产价格逐渐回归理性。特别是去年下半年，市场的持续低迷以及受全年销售任务的压力，楼盘打折降价活动已经越来越普遍，这导致了深圳住宅市场成交均价的持续下跌，存量高位运行，消化周期也相应增长。在经过2010、2011年市场萧条之后，不少房企面临着资金方面的诸多压力，快速回笼资金成为房企的首要战略，而低价入市是快速回笼资金最有效的手段。2012年，在金融政策上，央行表示要支持首套房贷需求。国家统计局的数据亦显示，1月份全国70个大中城市的房价环比无一上涨。

　　综合来看，国家调控的政策基调依然是“遏制房价过快上涨，促进房价合理回归”。可以预见中国楼市既不会硬着陆，也不大可能有报复性的反弹，软着陆几乎是必然结果。如今，“三限”之下，市场又突然流入4000亿真金白银，或将打破深度疲惫的楼市僵局。但也不可否认，深圳人口密集，潜在购买力较大，刚需一族的能量还很强，而深圳全市的住房供应量虽达到高点，供不应求的现状却还会持续，这就阻碍了深圳房价的大幅度下跌。我认为2012年是充满机遇的一年，今年深圳房价将继续保持回落趋势。

　　购房时机没有最低点，只有适当点

　　合富辉煌深惠区域董事总经理 李举明

　　购房信号

　　历年数据证明，春节之后，楼市成交往往会出现一个小阳春。2012年春初，从我司代理盘源来看，上门客户量与成交量都有较大幅度的上升，但我认为并不意味着楼市就此完全复苏，特别从近期“短命扶持政策”来看，中央对楼市调控政策的决心并未改变，只是对刚需在银行政策上进行微调，目前成交量上升只是对2011年补缺性刚需成交，暂未形成大规模的反攻气候。

　　个人心水

　　对于改善性需求，消费者往往具有一定的居住经验，特别是现今环境污染、食品不安全等困扰着城市精英，健康往往成为居住与生活中重要关注因素。对于改善性居住，可参考类似于万科公园里或璞悦山等楼盘，无论是社区内与外，具有丰富的自然资源，交通便捷，产品从160－230平方米，生活尺度恰当，而且物业服务市场口啤较好，是值得换房客户关注的好选择。

　　核心观点

　　任何一位专业人士，都无法预测准确楼市是否为最低点，但对于消费者，建议有如下几个关键作为参考购房时机：1.市场供应的产品是否是你最喜欢或最需求的，往往好的产品与购买时机同时存在，但稍纵即逝。2.区域供应该与需求是否平衡来决定未来是否仍有上升的空间。从目前各上市房企等公布的信息来看，对2012年开工量与销售目标都不同程度的下调或微升，意味着未来一至二年之内，供应量还将进一步减少，供需矛盾还将突出。3.价格是否在你承受的范围之内。经济实力不同所对应的产品需求不一样，价格是多种因素并存后的结果体现。

　　另外，未来供应的格局主要集中在旧城改造项目、新主城区热点和郊远新区项目。龙华、坂田、布吉、宝安等片区将是楼市发力点，也是目前置业前景较好的区域与时机。同时，发展商借旧改机会提升土地储备，不失为一个较好时机。

　　购房要考虑物业真正的价值点

　　深圳市协兴房地产顾问有限公司董事长 刘中华

　　购房信号

　　从近期房地产市场的成交数据看，似乎有所回暖，但这些只是假象。深圳常住人口有2000万，无论是首次置业者，还是改善型置业者，都是刚需的一部分，数量庞大，并且长期存在。目前显现出来的刚需放量，主要原因是部分楼盘打折优惠出售，以低价来吸引置业者进场。从市国土委的成交数据看，少数几个楼盘的成交量占整体成交量的70%到80%，所以并不能说明楼市真正回暖了。对于刚需来说，趁着楼盘打折的时机入市，是不错的选择。

　　个人心水

　　置业者选择购房区域时，可以关注宝安、龙华、龙岗中心城等片区，居住或长线投资均可。选择物业类型时，不要仅以价格作为标杆，而是要综合考查物业的真正价值。一般来说，龙华住宅单价在15000－16000元，视为合理，此区域的众多利好会在未来进一步体现，价格仍有上扬空间。龙岗中心城片区房价在11000－13000元，“关内”房价在25000元／平方米以内，是值得出手的。

　　核心观点

　　近期央行下调存款准备金率，释放出金融政策放松的信号，但是此轮政策调整并非针对房地产行业，而是从经济发展角度出发，对房地产行业并没有实质性的利好。而且，由于房地产在经济发展和人民生活中的重要地位，未来政策层面也不会轻易放松，所以如果开发商想存侥幸心理，等待楼市回暖提高价格出售，恐怕要失望了。目前一些不正规或者规模较小的开发商，顶不住资金压力而被迫退出，行业大洗牌虽然还没有来临，但不排除未来会出现的可能。正由于现在是淡市，对于开发商和置业者都是机会，开发商可以做大做强自己，刚需置业者可以从容寻找适合自己的物业，并且可能享受一定的优惠。从目前形势看来，年中市场形势会更加明朗，下半年到年底，刚需置业者可以从价值角度和个人经济承受能力方面，判断购买物业的类型和区域。

　　“出手信号”要看经纪人的面部表情

　　明其道（中国）有限公司创始人 刘付志明

　　购房信号

　　2012年是深具变数之年，但表现将优于2011年2011年抗买决策，2012年矛盾决策，但更具市场机会。不动产的核心市场信号有两个：一是金融信号，它们之间如舟与水的关系水能载舟，亦能覆舟；二是三级市场信号，如果二手楼没人接盘，市场谈不上回暖，直接一点就是看中介即经纪人的面部表情。

　　个人心水

　　我们应该关注不动产的使用价值，包括居住、商务或商业等基本使用功能，还取决于区位、交通、配套、预期等所带来的使用便捷性、使用关联度和使用深度。高使用价值意味着高稀缺，所以不动产的购买取舍最终最决于使用价值与使用成本的比较，即看这个房子每天的使用价值需要多少使用成本来换取。

　　核心观点

　　独立决策、自主购房。最好的市场，也有不好的机会；最坏的市场，也有很好的机会。我个人的观念是：不动产的购买时机包括三个维度，即时间、空间和家庭财力；戒贪、不做房奴，独立而动态地看待不动产的生命周期价值。

　　1.时间。往往被以静态方式看待周边世界的变化。不动产尤其需要动态的时间观念，一方面因为资产的长期特性；另一方面每个人每个家庭所处的生命周期和时间节点是不同的。

　　2.空间。即所强调的“核心关注不动产的使用价值”，但不动产经常会被市场折现未来而透支预期，使用成本奇高则要十分注意了，包括财务成本、交通成本、生活成本、时间成本等。

　　3.家庭财力。因财买房，而不能因房取财，购买适合自身家庭特点和生命周期的产品而不要攀比、跟风。家庭一旦沦为房奴，便谈不上生活独立、立场独立和判断独立了。根据家庭财力和家庭生命周期特点，独立而动态地看待不动产的生命周期价值。