限购给楼市带来几多变化? 购房者心态渐转变

　　到3月1日，南宁楼市实施限购将满一年。限购作为楼市调控新手段，对市场产生了深远影响，不仅商品房成交量明显降低，而且促使开发商和购房者的心态、市场营销格局、户型开发供应等方面也发生变化

　　购房者心态逐渐转变

　　“我们公司代理××楼盘的销售，项目不限购，起步售价低，投资价值高，你有兴趣前来投资吗？”日前，南宁市民罗先生接到外地一位楼盘销售人员打来的电话。他婉谢了对方的邀请，“这年头谁还敢买房投资啊”。

　　在去年年初，罗先生想把手上的闲钱买房保值，为此曾到不少楼盘走访，并在一些楼盘留下了电话号码。就在他准备下决心买房时，南宁限购令出台了。按规定，名下已经有两套房的罗先生，不能再在南宁购买住宅，为此，他曾懊恼过，后悔没有抢在政策出台前早点出手。在去年三四月，他还动过到外地非限购城市投资房产的念头。

　　最近这段时间，发现国家调控楼市动真格，房价逐渐理性回归，罗先生又开心起来，庆幸当时没有买房，不然就被套住了。“房子是拿来居住的，而不是用来炒卖的。国家调控楼市，促进了房地产市场健康发展。”关注楼市久后，他总结出这样的心得。

　　罗先生只是众多购房者心态转变的缩影。南宁青秀区一楼盘营销主管江丽娜介绍，现在购房者十分理性，不仅了解楼盘的绿地率、容积率，还打听区域的长远规划，在综合衡量后才决定消费。以前购房者高价收购选房号码，连房源朝向都没弄清楚就交钱买房的景象已经一去不复返。

　　广西华天房地产营销公司副经理张宏义则认为，限购是市场经济中的强制性措施，效果十分明显，可以让购房者冷静下来，想一想为什么买房、应如何买房。以前，有的投资者认为只要买到房子就能包赚不赔，如今大家都认识到市场的风险，对楼市审慎看待了。

　　楼盘产品格局悄悄改变

　　早几年，南宁楼市和外省一些城市一样，开发商青睐开发大户型房子，形成市场上中小户型房子供应少的情况。为此，2006年住建部出台了“70/90政策”，即规定新建套型面积90平方米以下的住房要占总开发量的70%。不过，由于购房者观念未改变等原因，市场上中小户型房子供应量还是徘徊不前。

　　楼市实施限购后，投资性购房逐渐淡出市场，活跃在售楼部的购房者以刚性需求者为主。这些购房者大多是首次置业，较青睐中小户型。在市场需求的引导下，开发商开发的户型也逐渐发生变化，南宁一些开发商主动提高中小户型占总户数的比例，有的楼盘甚至全部是90平方米以下的户型。

　　位于银海大道的天筑米兰由7栋高层建筑组成。该项目800多套房子，面积均不超过90平方米。三四十万元一套房的价格吸引众多购房者，楼盘面市一年多时间就已经清盘。

　　在明秀路附近的山水绿城，前几批销售的房子面积都不超过90平方米，面积57平方米的房子可以作两房两厅使用。实用的户型打动了刚性需求者，楼盘每次开盘都吸引众多购房者购买，楼盘价格实现逆势上涨。

　　南宁浩宇房地产公司营销部经理潘良杰认为，楼市实施限购，使得一部分有能力购房的人群被挡在市场外面。这些名下有两套房的人士，往往有一定经济实力，缺乏了这部分消费人群的支撑，开发商会主动减少开发大户型房子，改而开发中小户型以迎合刚性需求。

　　注重提高楼盘品质

　　“我们楼盘的地下停车场，使用的是环氧树脂漆，不仅耐磨、减噪音，还亮丽显新。从这一点就可以看出整个楼盘的品位。”2月21日，在南宁凤岭一楼盘售楼部，销售人员对3名购房者说。

　　随着楼市实施限购，市场上的购买力越来越少，为了争夺更多的“蛋糕”，开发商愈发注重楼盘品质。楼盘主入口装扮、小区植物选择、房子外立面的颜色、单元电梯大堂的设计等以往被忽略的因素，逐渐受到开发商的重视，有的楼盘甚至为了一个小区景观，方案就设计了三四个。

　　“在市场行情好的时候，房子不愁卖，这时候很少有开发商能静下心来打造楼盘品质。如今行情转变了，品质高的楼盘与品质差的楼盘销售差距明显，滥竽充数者被购房者舍弃，使得越来越多的开发商看重练"内功"了。”潘良杰说。

　　据了解，南宁一些楼盘为了打动购房者，先重金打造小区园林，以漂亮的实景吸引人。为了设计美丽景观，有的开发商与国际知名园林设计公司合作，仅设计费就耗资近千万元。

　　智能安防系统也逐渐在楼盘应用。外来人员如果没有得到业主的许可，没有安防卡授权，无法进出小区，也无法乘坐电梯。业主使用智能安防卡，不仅可以作门卡使用，还可以交纳水费、电费，到部分商店进行消费。

　　日前，记者来到快环附近一楼盘，看到单元电梯入口大堂有6米多高，装修十分漂亮。虽然房子才有20多层，但使用的却是高性能快速电梯，这种电梯性能稳定，往往只应用在50层以上的超高层建筑。销售人员说：“我们楼盘的售价与周边楼盘相差不大，但业主一看名贵的电梯，就知道我们的品质好，把竞争对手比了下去。”

　　通过特色营销谋求突破

　　住宅实施限购，不限购的商铺、写字楼受到购房者的关注，在限购期中市场业绩突出。针对这些特点，南宁一些楼盘开展针对性营销，以谋求市场新局面。

　　位于凤岭的塞纳维拉新街市，改变传统商场的营销格局，将商场营建成配备中央空调、电动扶梯的高端菜市，最小的商铺面积不到10平方米，满足了不少投资者的关注。商铺面市后，销售业绩让人满意。

　　瀚林山水源在小区设计中，吸取著名的西班牙摩乐公园精华，在小区规划出一条200多米长的中轴景观大道，不少购房者都对景观大道两侧的商铺有兴趣。业界认为，这种设计改变了传统社区商铺的布局，使小区商业资源集中，让小区商铺焕发出新的生命力。

　　除了商业，写字楼的经营也努力营造亮点。目前南宁在售的几个高端写字楼，都与知名星级酒店合作，让五星级酒店与写字楼相呼应，烘托出楼盘的定位。业内人士介绍，引入知名星级酒店并不容易，所以前几年楼盘极少和知名星级酒店合作。现在知名酒店进驻楼盘多，折射出开发商的营销思路在转变。

　　去年，南宁一楼盘的商铺曾风风火火面市，销售开局不错。但是由于开发商缺乏规划和经营，商铺经营旺不起来，让一些投资者失望。目前，在二手房市场上，这个楼盘的商铺价格已经出现下跌，一手商铺也难以开展销售。业界认为，楼盘的商业定位不准确，未能形成经营特色，是导致商铺由旺转淡的主因。随着市场竞争的加剧，开发商“卖了就不管”的商业经营旧模式显然已经不适应当前的市场格局。

　　“人无我有，人有我优，这样才能形成项目的特点，在行情波动期脱颖而出。”张宏义认为，楼市经过多年发展，现在已经进入到拼实力、拼营销、拼品牌的新阶段，如果开发商墨守成规，不加进取，就会被市场淘汰。当前楼市限购期，就是开发商面临的大考，楼盘只有交出一份好答案，才能渡过当前难关。