沪楼市初现回暖：供需双反弹

　　早报记者 王齐

　　随着春节前后积压需求的释放，沉寂已久的沪上楼市渐起复苏势头。

　　金丰易居&佑威联合研究中心20日发布的监测数据显示，上周（2月13日-2月19日）上海市商品住宅成交面积为8.34万平方米，环比（较前周）上涨27.05%；新增供应面积环比激增207.05%，至11.76万平方米；成交均价则环比小幅上涨0.98%，至20666元/平方米。

　　“最近两周，售楼处来电量、来客量都迅速上升，成交量也比节后前两周好很多。”沪上一位开发商说。

　　不过，这并不能让上述开发商过分乐观，“这不一定说明回暖了，事实上我们觉得回暖尚早。成交量只不过是老客户带来的，是春节前后需求的释放。”

　　上述开发商解释，网上交易数据是有滞后性的，客户从付定金到交首付签约一般需要2周时间。

　　“成交量会继续攀升”

　　在佑威机构执行董事黄志坚看来，上周沪上商品住宅成交量继续反弹，但8.34万平方米的周成交量依然是很低的量，“总体依旧属于成交低迷和散乱”。

　　不过，佑威在昨日发布的报告中也分析，虽然相比较历史是地量，但周成交量和周新增供应的环比增速在放大，反映出楼市正从“冬眠”中逐步苏醒。

　　上述佑威的报告还提到，加上首套房贷利率的松动、普通商品房标准的放松，以及部分刚需盘实实在在的优惠或打折，预估后市成交量还会继续攀升。

　　按计划，上海市普通住房新标准将在3月开始实施。央行此前也宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。分析人士称，此举将释放流动性约4000亿元，并打开存款准备金率的下调通道。

　　某房企集团营销人士认为，接下来两周，沪上楼市成交量受刚需带动还是会有小幅上扬。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，成交水平连续攀升之后，沪上楼市的供求量渐渐接近常规水平。目前的政策利好供应方的偏多，对于购房者实际的利好比较有限，因此对于交易的促动作用，还应该比较保守地来看。

　　克而瑞分析师杨晨青判断，未来短期仍不看好，大范围降价的可能性很小，成交量上升，现在还不具备长期回暖的条件。

　　3月或迎推盘高峰

　　上周沪上楼市新增供应量的反弹，在业内人士看来，尚属于“春节因素影响渐去，开发商开始加紧推盘”。

　　沪上一位开发商直言，“今年卖的是去年的尾盘，成交的都是刚需，他们觉得现在是时候了，贷款优惠，而且价格也适合。”

　　不过，宝华企业副总裁杨健认为，现在的供应量还不是很大，很多开发商还没有看清政策。但存量很大，3月份会迎来一个推盘量的高峰。

　　多位开发商对早报记者表示，新政对市场心态有一定促进，但大的影响还不至于。回暖大潮的关键，仍在于限购令的放松。

　　黄志坚的判断则是，一部分刚需盘依然会在目前的弱市下积极推盘，并且会给出很有吸引力的优惠以增加成交。

　　来自佑威的监测数据显示，上周沪上获取预售证的商品住宅项目共6个。其中，新场旅游综合服务区C4地块普通商品住宅项目3.92万平方米， 嘉实上城名都3.50万平方米，华虹东方苑3.20万平方米。

　　房企已启动月度考核

　　伴随着楼市复苏的是，部分楼盘的降价。

　　“去年11月，要打7折才有明显的成交量。现在一般的开盘价都定在9.5折，9折居多，低至8折，我觉得不会再更低了。”一位上市房企营销总监分析，保利近期降价是因为去年部分楼盘卖得不好，需要回笼资金。

　　上述营销总监还提到，今年的信贷放松，开发商的资金状况比去年好很多，近期刚需也在带动成交量，而且现在还只是一季度，销售周期还长，不急着现在降。

　　杨健表示，“二三月份，对于贷款到期的开发企业来说，去年可能都没打折但今年只能打折。现在的促销面，都是在去年的基础上扩大，有些已经降到底了，有些还没开始。”

　　沪上一位知情人士透露，万科计划在今年一季度完成全年销售目标的20%。

　　上述人士进一步说，而且现在房地产企业考核业绩的周期，从以前的一年到半年，现在已变成月度考核，所以不少分公司是能跑量就跑量。

　　“未来一两周，这些分公司迫于销售压力只能降价。”上述知情人士如是预测道。

　　杨晨青则提到，像万科、保利等高周转企业，对于今年的行情看得很淡。

　　“传导至高端市场

　　还要半年多时间”

　　刚需狂欢入市的同时，豪宅的成交量也有所反弹。

　　汉宇地产数据显示，上周上海市单价4万元以上的豪宅公寓成交21套，环比增加13套。其中，浦东星河湾成交5套，成交均价为5.4万元/平方米。

　　一位豪宅开发商颇为乐观地表示，在其看来，若眼下的市场势头能够延续下去，2到3个月之后，会考虑开盘。

　　早报记者了解到，上述开发商旗下楼盘的定价在6万元/平方米以上，开盘日期从去年11月延迟至今。

　　一位中高端开发商则相对悲观，“我们的价格比最新的普通商品房标准要高，一房就要200万元以上。位置还很远。最近的来客量和成交都和年前差不多。”

　　在上述开发商看来，沪上中高档楼盘的成交还没有被带动起来，要从刚需传热至高端，还要个半年多时间。所以，我们希望年底之前会有一波成交高峰。”

　　二手房议价空间缩小

　　刚需释放催活的不仅是一手房市场。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节后3周期间（1月30日-2月19日），上海市二手房成交量明显回升，可达春节前3周期间（1月2日-1月22日）水平的2.3-2.4倍；并接近去年春节后3周期间（2011年2月7日-2月27日）水平的八到九成。

　　21世纪不动产上海锐丰镇坪路店经理张志强称，节后至今，在普陀武宁板块，近几个周末的二手房带看量明显升温，经纪人日均二手房带看量可达去年下半年时的1.7-1.8倍。

　　据张志强称，目前的二手房市场，入市的买家主要为婚房需求，仅少数为置换类型，较关注板块内面积50-80平方米、总价150万-200万元的次新房。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，由于目前二手房成交周期较长，带有时滞性特征，且因普通住宅标准调整，不少买家将签约日期延后至3月及以后。

　　黄河滔预计，目前的带看量回升，除将提升2月沪上二手房的成交量外，也将对三四月份二手房成交量构成一定提振。

　　但值得一提的是，沪上二手房市场成交回暖的同时，议价空间也在减少。

　　21世纪不动产提供的案例显示，在浦东昌里南码头板块，200万元以上的二手房春节前有3万-5万元的议价空间；但自上周来，房东已难再做价格让步。