限购一年崇安商业为王 体量太大存在泡沫隐患
2012-02-21 08:25 作者: 来源:
365地产家居网 无锡讯
锡城史上最严峻调控政策落地一年,在全市量价齐跌的形势下,成交一向垫底的崇安区反其道而行,成交绝对值虽无突破,但总套数与2010年相比不跌反涨。
2011年2月—2012年1月限购一年间,崇安共成交商品房2682套,环比2010年全年上升3.95%。从成交面积上说,2011年商品房成交总面积为209943.07平米,环比下降31.52%。从成交均套比来讲,小面积产品成交量上升。
限购一年,市场投资趋向发生变化,产品结构同样改变,住宅类产品比重逐渐下降。而崇安区全年非住宅类产品占总量六成,商业比重为全市之首。从一定程度上讲,崇安区楼市受限购影响较小。
除去限购原因,住宅产品供应的稀缺也是区域一大特点。随着金科新大陆项目详情业主社区相册样板户型视频地图、爱家金河湾项目详情业主社区相册样板户型视频地图、银仁御墅花园项目详情业主社区相册样板户型视频地图等大体量住宅项目的逐渐消化,区域内的住宅供应屈指可数。虽然2011年底开始有红豆人民路九号项目详情业主社区相册样板户型视频地图、东方丽晶项目详情业主社区相册样板户型视频地图等住宅项目入市,但因为起步时间较晚,所以在成交上并未有很大体现。
调控政策导致了商业地产的大量开发,赛博地产副总经理朱小勇表示,首套房利率上浮、加息等技术性门槛限制了住宅产品的需求,许多投资者转向商业地产,一方面给了商业地产发展的契机,但过度的开发也存在在泡沫隐患。纵观崇安去年成交,成交热点集中在个别商业项目上,商业项目去化率仅在1/3。许多商业项目实际去化程度和预期有较大差距。朱小勇认为,经济环境不好,商业地产投资者也存在观望心理,另外一些商家、私营业主收入整体下降也影响了投资实力。
另外,从产品类型来看,目前崇安区商业地产类型较为单一,且高档物业稀缺,因此投资回报率并不十分可观。仅崇安新城锡沪路商圈,家居建材类卖场对于密集,同类型市场竞争太大,业主收益很难保障。
崇安区虽为主城区,但仔细划分可以分为四大板块,即中山路板块、学前东路板块、崇安新城板块和广瑞路板块。前两大板块早已形成成熟商业、居住氛围,尤其是中山路板块,是无锡传统的中心商圈。
目前来说,正在开发的保利达江湾城项目详情业主社区相册样板户型视频地图、苏宁广场、恒隆广场等都打造成市中心地标式综合体项目,落成后将提升整个城市的商业面貌,它们所具备的意义已经不能以商业地产的市场价值来衡量,更重要的是城建规划的需要。
崇安新城板块经过近几年的改造,也形成了以哥伦布广场和锡沪路专业市场为核心的商圈,周边大体量住宅和专业市场人流的带动下,逐渐形成气候,发展速度较快。而广瑞路商圈目前尚在开发阶段,老新村进行改造,未来会有一定量的住宅供应。
面对这种现象,朱总表示在未来的3年内,崇安区将会形成阶层式开发状态,但整体仍然向高端市场转变。(HOUSE365 徐蕾)
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