刚需促深圳楼市“龙抬头”

　　刚需入市在一定程度推高了市场成交量。图为记者近日拍摄的南山区某社区楼盘。 深圳商报记者 姜志强 摄

　　二手房逾九成买家为刚需，但总量不算大，观望气氛仍在

　　深圳新闻网

　　讯 （记者 陆剑伟）深圳楼市有了“龙抬头”迹象。记者一周以来从市场了解到，新房成交逐步回升，二手房本月有望成交2500套。在政策支持刚需、市场供应抛出橄榄枝的市况下，刚需一族也成为市场成交主力，而二手房买家中，刚需占比逾九成。业内人士称，楼市总体回暖言之尚早，预计刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。

　　政策为刚需买房“撑腰”

　　近期，刚需明显得到政策呵护。

　　央行在网上发布的“2012年人民银行金融市场工作座谈会”信息中表示，央行将支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。其中，“满足首次购房家庭的贷款需求”的内容为央行自2010年9月以来首次提出。此举让市场感受到央行在房贷政策上的“微调”信号。

　　在此之前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，这也令市场为未来首套房房贷利率进一步放松回落的预期在加大。

　　与此同时，武汉、北京、天津、厦门、上海等城市均调整了普通住宅的标准，业内人士称，在一定程度上给刚需置业“松绑”。浙商证券房地产行业分析师戴方称，通过调整普通住房标准，能够减少购房者交易环节税金成本，对激活刚性需求具有一定的积极意义，是地方政府房地产调控政策微调的一个方面。

　　海通证券(600837,股吧)房地产行业分析师涂力磊表示， 2012年流动性的扩大，以及地方政府对楼市政策的频繁优化（提高公积金贷款上限、提高普通住房标准等），其累积力量不容忽视，普通住宅和首次置业后期有望受益于政策组合。

　　市场供应“加大马力”

　　在宏观调控政策出现微调信号后，开发商也希望“贴着政策走”。

　　面对持续调控的2012年，金地集团(600383,股吧)表示将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出首次置业、首次改善的产品；在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。

　　在大户型高端项目继续蛰伏的市况下，面向刚需的中小户型成为市场供应的主力军。“开发商近期推出了一些面向有刚性需求的中小户型，主要户型结构为从60平方米的两房到80平方米的小三房。”中原地产非营业董事总经理贺晓丽如是说。

　　记者走访市场发现，2月份深圳具备入市条件的新盘或多达十余个，加上一些前期已开盘并处于销售中的楼盘，深圳目前在售和将售的一手房项目并不少，其中新盘还是以小户型供应为主。如罗湖区田贝片区的德弘天下华府和东门中路的华盛君荟，福田区新洲片区的嘉洲富苑和香蜜湖北片区的兰江山第，南山区的阳光里雅居和招商雍景湾，盐田区的幸福海，宝安区的勤诚达22世纪、御筑轩、西城雅筑，龙岗区的深业东城国际、深业东城御园、万科红二期、卓弘高尔夫雅苑、金阳成等等。而从房源或户型来看，这些新房项目供应以小户型为主，约占总体供应一半。

　　成交价格方面，上周的成交均价为20179.21元／平方米，环比上涨了27.38%。上周由于华侨城豪宅区的纯水岸、宝安的熙龙湾花园有大户型成交，价格较高，影响了全市价格的走势。

　　不过，尽管上周楼市出现回暖迹象，但是否意味着深圳楼市全面复苏，房价是否依然处于下降趋势？记者调查发现，各家中介公司对市场依然保持谨慎态度。

　　李耀智分析认为，上周楼市回暖原因主要有两个：一是随着银行存准率的再次下调，会释放一部分刚性需求；二是经过前期观望和大量看房，一些有准备的购房者出手买房。“从购房者组成来看，还是主要以刚性需求。但如果在限购等大环境不改变的情况下，由于具有购房资格的置业者越来越少，成交量能否走出谷底依然有待观察。”有地产专家则分析，价格方面，持续的惨淡销量，必然刺激开发商调整价格，后市将会有更大规模的价格下跌，二手房的价格也将随大市震荡下行。

　　楼市频现“微调”

　　春节前后，多地不少银行已对购买首套房的客户执行基准利率。招商银行(600036,股吧)天津分行人员告诉记者，虽然目前多数银行仍执行首套住房利率上浮10%的标准，但“回归正常水平几成共识”。央行近日宣布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。

　　天津市民姜洪民说，近日他看重的一套二手房原先属于“非普通住宅”，目前已被划为普通住宅，其契税与营业税等税费总额有望减少一半以上。2月1日起，天津对普通住宅指导价格标准进行调整，中心城区平均调整幅度达到35.2%。

　　记者梳理发现，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。

　　除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭最高贷款额度比原先增加10万至20万元。广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元，等等。

　　部分政策的变动被认为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人16日表示，现行普通住房标准实施至今已过三年，房价、物价都已发生较大变化，适时调整使之更加符合市场实际，是政府一项例行管理工作，有利于在交易环节增加普通商品住房供应。

　　投机炒房依然没戏

　　16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门作出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。

　　“这些新情况出现，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。

　　部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。

　　在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。上海易居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。世联地产(002285,股吧)也认为，在今年第二季度，全国的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现50%左右。

　　记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。

　　与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。