北京楼市拐点明确 房价下调可能继续加速

　　3月20个项目计划入市，低迷市况，开发商入市不积极，定价难持续

　　龙年楼市开门遇冷，成交量低迷，低价盘占比高

　　截止17日，北京商品房住宅签约套数为2050套，同比1月同期的4136套下调幅度达到了50.4%。总成交量创造了限购后的同期最低值。

　　北京中原市场研究部分析认为出现成交量下调的主要原因有几点：

　　首先：调控政策不放松，限购政策持续，使得符合购房资格且有购买意愿的购房总量在逐渐成交中消耗，而且预计需求将越来越少。限贷政策及首套房购房者基准的利率也使得购房者难以入市。购房者心理价位与市场价格差距拉大，调控已经一年，而且从目前来看，继续调控的可能性依然非常大。购房者观望情绪增加。买卖双方博弈加剧

　　其次：供应断顿，最近外地部分城市传来的松动政策型号，影响了开发商对市场的判断，楼市供应出现了减少。特别是直接大幅降价的项目减少。

　　第三：相比往年春节期间，今年大部分开发商都下调了对市场的期望值。

　　市场下调趋势确定，3月预期入市住宅项目仅20个，试探市场深度

　　2月份春节假期的影响依然在，大部分项目都处于延缓动工的期间，而购房者目前也大部分处于观望中。截止18日，2月入市的期房住宅仅仅1个项目提供的住宅套数为240套。

　　截止18日，北京中原市场研究部统计数据显示：预期在3月份开盘的项目仅有20个， 2011年特别是年底惨淡的市场使得大部分开发商对春节后的市场并不看好，大部分项目选择了冬天模式。

　　在20个项目中，郊区占据绝对多数，除5个城区项目外，郊区占大部分，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应比较多，在2012年春节后这几个区县有可能成为价格调整比较早的区域，在限购调控政策不松动的大环境下，限贷抑制了大部分需求，区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。

　　在预期入市的20个项目中，超过一半的项目目前均难以确定开盘售价，可见目前市场决定销售量的最主要因素依然是降价幅度，价格下调超过20%的项目占据了市场销售榜的前列。

　　目前市场供应普遍偏谨慎，开发商为了避免开盘冷清，大部分都延长蓄客时间。

　　定价难升级，降多少才能有人气

　　从预期入市的3月20个项目可以看到，定价问题继续影响着入市项目。价格停滞，而潜在需求新增有限，存量需求又已经基本被消耗，这使得目前大部分上市项目面临定价问题。到底降价多少才能获得市场的认可。

　　在20个项目中，有12个项目还未确定价格，已经确定价格的8个项目也分别有不同程度的优惠。在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认可，目前的市场情况下，到底降多少才能获得销量成为最大的难题。

　　小降购房者不买账 市场酝酿再次大跌

　　在传统春节销售淡季的背景下，1月标杆房企的供应量锐减，销售显著回落。1月，中原监测到的十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅下降82%和42%。总销售面积约为225万平方米，环比和同比分别下降35%和56%。除万科环比上涨外，其余9家开发商的销售量环比和同比均出现下降，保利、富力、绿城等开发商的销售量均跌入近两年来月度销售的最低点。

　　保利、绿城为了应对不利的市场局面，年初纷纷开始调整公司的销售策略，力图在淡市中抢占先机减轻销售压力。保利1月至2月元宵节期间在全国40多个主要城市联举行“囍春行动”的促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。绿城亦拟对公司的销售模式进行变革，增加销售人员的数量和大幅提高销售佣金，意图改善过去一年公司疲软的销售表现。

　　北京中原市场研究部分析认为全国楼市已经入冬，开发商积极维持现金流，在放慢建设步伐的同时，亦将减少买地，预期土地市场将继续冷清，房价调整将持续。