论剑产业地产江湖

　　官方派——

　　地方政府主导的产业园区模式 到目前为止，这个派系仍然是这个江湖的主流力量，拥有强大的资源优势和话语权。其诞生时间最早可以追溯到改革开放后，深圳蛇口工业区的建立，这个改革开放的门户，无疑正是这个派系的创始者。这种工业园区的成功随后被普遍复制到大江南北，成为地方政府拉动本地经济的重要手段。目前几乎在全国各地都有本地政府主导的产业园区，大多数具有很强的行政色彩，不过公司治理的趋势逐渐成为主流。这种由政府根据本地资源禀赋、区域经济目标等因素决定，规划各种开发区、工业园，从而示范带动区域经济全面发展的模式已经越来越成熟，发展态势方兴未艾。在“十二五”期间，我们仍将看见更多优秀的官方派产业地产园区的诞生和活跃。

　　典型代表：蛇口工业区、张江工业园、武汉·中国光谷、北京中关村、浦东金桥(600639,股吧)、苏州工业园、天津滨海新区、深圳高新科技园。

　　优势：只有地方政府才有对本地优质稀缺资源的充分理解和把握能力，其强大的人力、资金、关系调动能力和对整体区域产业与城市发展的规划力量十分强大，其低廉的拿地成本、多年的品牌和客户积累在目前的中国产业地产领域无出其右者。尤其是在中国未来增长方式转型、产业结构升级的宏观趋势下，官方主导的产业园区优势地位难以撼动。

　　短板：正如很多专家和开发商所指出的，政府主导的产业园区尽管已经开始逐渐成熟起来，但是体制和地域的限制束缚是不可忽视的。目前仍有相当一部分属于靠着原来粗放的资源和政策招商，缺乏市场化的机制、产品和服务附加值太低，配套的完善、运营的成本、规划和形象的统一性以及可流通性等都存在着很多的缺陷。另外也存在着专项财力有限，一旦产业引导布局有误，易造成园区发展缺乏产业系统性和持续性，空置较多的问题。

　　外资派——

　　外资基金主导的产业地产运作模式中国入世之后，外资基金、跨国公司开始更踊跃地进入中国市场，随着2003年美国普洛斯集团带着“物流地产”的概念登陆中国后，外资基金开始掀起了一轮中国产业地产市场的“抢滩登陆战”。尽管携海外资本汹涌之势，但由于一开始这些外资产业地产商缺乏对国内市场的了解和对稳健资本回报率的要求，他们多数选择仓储物流地产这个领域，而且绝大多数集中在中国东南沿海的一线城市以及二线核心发达城市，很多甚至并不参与运营，仅仅以财务投资者自居。不过随着全球金融危机的洗礼，一部分实力较弱的已经淘汰出局，大型的外资集团也对投资理念和模式进行了微调。

　　典型代表：新加坡腾飞集团、丰树集团，澳大利亚嘉民集团，美国安博置业（AMB）、普洛斯集团。

　　优势：由于更加了解跨国公司客户的需求，他们在招徕外资企业客户的优势深得中国各地政府的青睐，而且这些专业的外资产业地产商已经过更长时间的发展和全球经验的积累，其运作理念更加成熟，开发经验最为丰富；最为关键的是，外资派往往拥有海外资本如REITs、上市公司以及产业基金的强力支撑，这种“金元攻势”令人眩目。

　　短板：多数集中于仓储物流地产的模式越来越不受地方政府的欢迎，因为其税收贡献过低甚至没有贡献，这使得外资派在中国开始步履维艰；由于海外客户几乎全部以租赁为主，而产业地产的初始投资和运营时间漫长，这导致外资派的现金平衡不如本土产业地产商来得灵活，而且总体规模也不可能做得很大；本地化变通性差，管理稍显刻板；而且，金融海啸的情况已经证明，外资派不仅逐利性太强，而且显著受制于本国集团的发展和财务状况，这种不稳定的态势与中国产业地产市场逐渐固定成型的趋势无法吻合。

　　专业派——

　　专业产业地产开发商开发运营的模式这一派的发展历史、资源力量和发展规模仍然无法和官方派相提并论，但毫无疑问的是，他们正在日益深刻地影响着产业地产江湖的波澜起伏，并将代表和主宰这个领域的未来。这一派的多数企业是由传统开发商和制造商转型，但由于原本的业务已经淡化或消失，并已经在产业地产领域运作多年，他们现已成为专注于产业地产开发运营的最专业化力量。“他们的创新理念和实践是产业地产不断向前发展最关键的推动力，其影响至关重要。”戴德梁行高级助理董事严其发指出。

　　典型代表：联东集团、天安数码城、坤鼎控股集团、运盛实业(600767,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)基业。

　　优势：联东集团地产事业部副总经理梁环宇的总结十分贴切，“专业的产业地产开发商不是温室里培养出来的，而是在极为不利、饱受不解和歧视的环境中杀出一条血路，过度的紧逼和严酷的环境让他们更坚强，更有动力不断去开辟新的模式、理念和道路。”客户至上的绝对信条、优秀的客户忠诚度、招商开发运营的全面能力和增值服务的不断升级，是他们最凌厉的杀手锏。

　　短板：专业派要面对其他各派尤其是官方派的多方面挤压，夹缝中求存，仍然有很多地方政府不能理解他们的存在价值和真实作用，在拿地成本、政府沟通成本等方面还有很多亟待解决的问题；在国内融资渠道和资本市场对接的匮乏，也是其做大做强的障碍。

　　自用派——

　　大型制造企业自建自用为主的园区模式这是一个复杂而神秘的派系，往往很难分辨其边界，活跃程度不高却难以忽视。由于本身属于全国甚至全球性的制造大户，其需要在广袤的城市间大肆圈地扩张，建立自己的研发中心、展示基地、配套园区、生产厂房等。并且除了自用之外，可以吸引产业链上下游的企业入驻，形成一个强大的产业集群，在便利生产之外，还能够依靠租金收入和土地升值赚取不菲的收益。当然，这一派系自身已经出现不同的分裂，有的开始着意介入专业的园区开发运营，也有的依然打着“擦边球”赚取地产收益，可以说，这种派系未来的走向，完全掌握在这些大型龙头企业自己的手中。

　　典型代表：富士康、中兴集团、华为集团、海尔集团、三一重工(600031,股吧)等的工业园区。

　　优势：制造业龙头的品牌号召力和自身产业的巨大优势对于很多地方政府而言都是很难抗拒的，大量的廉价土地往往唾手可得。而且对上下游企业客户具有强大的吸附能力，由于其对这些客户的深入理解，这些工业园往往严丝合缝、“适销对路”，这种先天优势让他们把这种园区模式不断复制到其所达到的各个城市。

　　短板：强于产业弱于专业，并不能提供优质的产品和增值服务，高管团队绝大多数是制造业出身，对于园区生活、商务和办公配套及整体园区的运营管理能力不尽如人意，难以真正市场化和专业化；“擦边球”对园区品牌存在削弱和伤害。

　　新晋派——

　　传统地产开发商转型进入的新兴模式主动还是被动？这是一个问题。这个派系仿佛突然间杀入江湖，并在短时间拥有了极高的人气。诚然，不乏有数年前就布局产业地产的传统开发商，但在目前仍寒意森然的针对住宅市场的调控下，已经有越来越多的传统开发商被迫转入工业地产领域，当然这其中也有优质住宅地块的减少和工业园区用地的增多以及运作规范趋严有关。市面上能够真正具有说服力的传统开发商转型后做出的产业地产项目还寥寥无几，大多数规模庞大的仍在建设之中，而少数具有亮点的仅仅是示范和试点而已。这一派是目前五大派系中存在变数最大的一个，如果他们全身心投入产业地产领域，很可能会对这一领域产生极大的影响；而一旦住宅市场再次反弹，这一派系还能维持多大规模也是未知之数。

　　典型代表：万通地产(600246,股吧)与TCL、汇源合作的产业地产，世茂房地产与台资合作的“海峡城”及远洋创智高地、五矿（营口）产业园、成都龙泉绿地·格兰德、富力金港城工业园区、瑞安大连天地·软件园、招商局光明科技园。

　　优势：对于房地产开发的把握在各派中难有匹敌，对于资本渠道的驾轻就熟和政府关系的良好把握也是他们的强项；对于客户、市场、服务的理解很多可以移植到产业地产领域并对后者产生很多有益的补充；多年市场化的锤炼和浸淫让他们的学习能力和适应能力变得很强，一旦熟悉了游戏规则，他们能够迅速占领市场并引领新的概念潮流。

　　短板：“肥肉难吃到，开始啃骨头”，传统住宅开发理念和暴利思想在产业地产江湖显然玩不转，这也是很多专家并不看好这些传统开发商进入的一个重要理由，过去的成功往往成为未来转型的阻碍；客群积累、操作模式、对产业理解都完全是崭新而且难度颇高的门槛，短时间内见效几乎不太可能；机会型的进入和边缘性的集团战略位置让这些产业地产业务显得十分尴尬，矛盾重重，不确定性过大也与产业地产的长期稳定投资模式完全冲突。