香港楼市调整尚未见底

　　钟 林

　　香港楼市的冷热，主要标志就是楼价和成交量。从过去14年的盛衰周期来看，香港楼市有望在明年重新回升。

　　香港特区政府土地注册处的注册数字，一般显示送交注册前约四个星期内（近一个月内）签署的物业交易契约数字。这一数据显示：每月注册数小于5000宗时，应是楼市低迷清淡时期。在1999年至今年1月的14年里，仅在7个月份里出现，占比为4.15%。其中，最小极值出现在2008年11月，当时正是美国金融海啸的肆虐期。但是，每月注册超过15000宗的狂热时期也不多，刚巧也是7个月，占比为4.15%。

　　以最近两个楼市交投低迷期为起点和终止，过去14年来，香港楼市呈现典型的周期性。分别是：2000年2月至2003年2月（36个月）；2003年2月至2005年12月（35个月）；2005年12月至2008年11月（35个月）；2008年11月至今年1月（已历时38个月）。概略来看，14年当中经历了4个大致相等的低迷周期，只是目前正在运行之第4个周期的月数稍长。

　　就楼市的交投炽热期而言，从2005年以来，也表现出两轮周期性特点：一、从2005年4月至2007年11月（31个月）；二、2007年11月至2010年8月（33个月）。在过去近7年当中，楼市的炽热期竟然三度出现，其间隔周期大概就在32个月左右。如果这个神奇的周期性特征继续有效，那么香港楼市下一次交投的狂热期或将会出现在明年的3至5月份期间，会吗？我们不妨走着瞧。

　　楼市交投的冷热兴替和循环，当然是与本地小气候和外围大气候之经济情势变化直接相关。香港楼市最近一轮交投由热变冷，始自2010年8月。在当年4月、5月、11月，港府重拳推出旨在打击炒楼之风的“9招12式”、“八项措施”和三级“额外印花税”，还包括推出规范新盘销售手法和剔除购房投资移民政策等措施。香港金管局调低按揭贷款成数，还要求商业银行提高购房首付比例。多间大银行陆续宣布调高银行间同业拆息按揭利率，抑制市场炽热炒风，楼市交投开始降温至低迷，楼价下跌至今未止，见底迹象尚未出现。

　　去年12月8日，香港特区政府财政司司长在外访南非时称，“如果本港住宅楼价进一步下跌，当局会考虑放宽部分冷却楼市措施。”这是港府拟放松楼市调控政策的重要信号。上周五公布的中原城市领先指数(CCL)一周环比上升0.6%，为过去九周以来的最大升幅。因为在本月初的财政预算案中，港府没有再出台新措施打压楼市，二手成交显着增加。

　　此前，有业界人士乐观预测，香港楼市已顺利进入季节性旺市，确认楼价止跌回稳。加上今年是龙年，花旗银行预测说，预计今年香港将有6万对新人结婚。而2009和2010年的这个数字分别是5.12万对和5.26万对。专家相信，这是真实存在的“刚性需求”，应该可以为香港楼市注入一针强心剂，楼市交投的再度活跃应该可以期待。

　　（作者为知名财经专栏作家）