一个等涨一个等降 租赁独撑昆明二手房市

　　如果说2011年是房地产市场调控年的话，那么，2012年就应该是房地产市场调控的显效年。对于二手房市场来说，调控的成效似乎来得更为迅猛，据全国二手房数据监测中心统计，刚刚过去的2011年，全国12个主要城市二手房仅成交404130套，下半年成交总量与上半年相比仍然下降11%。去年下半年，不少城市二手房价格从年中开始便出现了不同程度的松动。二手房市场提前回归理性似乎已经不再遥远。洗牌将至，新格局呼之欲出，这也让2012年成为了二手房市场发展的关键之年。

　　高昂预期遭遇市场低迷

　　在全国二手房市场的普遍惨淡之下，昆明也未能幸免，持续的关门潮后，今年的开局仍然未见起色。

　　统计显示，1月份昆明主城四区及呈贡新区的一手房成交数据大幅下滑，环比降幅六成以上，同比降幅达到八成；二手房销售量则更为惨淡，春节期间几近“零成交”，节后一周的售房量相比去年同期也下滑了近50%。可是，惨淡的销售并未直接影响到昆明二手房高昂的价格，去年甚至出现了二手房价“倒挂”的情况，这充分体现了昆明房地产市场供需失衡，以及城市化进程日益加快等因素所呈现出的市场特性。二手房价格的高低直接决定了二手房市场的走向，“何时降价”也成为了二手房销售市场迫切需求的“解冻良药”。记者在多方走访下发现，其实，昆明二手房价格已经出现松动，尤其是二环以外的二手房价格，每平方米从几十元到数百元的降幅已很普遍，较好户型和区位的二手房，虽然价格依旧坚挺，但是议价空间已在不断加大。

　　一位准备买房的王女士表示，最近二手房的价格的确有所下降，可是比预期的仍然较高，房源也不多。她说：“我在滨江俊园看中了一套二手房，去年近12000元每平方米，今年降到了11000元左右，可是，同是俊发、同在北市区，刚刚开盘的金尚俊园新房仅售7900元每平方米，这样二手房根本没有优势。”

　　对此，资深二手房业内人士李永峰认为，独特的昆明二手房市场造就了独特的市场现状，买卖双方矛盾的心理预期和调控政策的坚定不移是二手房销售市场持续冰封的最主要原因。他说：“当下，等降价可能是每一个置业者的共同心声，二手房自然也不例外，然而，由于昆明目前一手房价格仍未出现大幅度下降，二手房卖家相比房地产开发企业又无过大资金压力和市场风险，故二手房销售很难出现急迫的大幅、大面积降价销售，加上卖方对于地铁、商业等配套改造的过高期望，对调控政策松动的预期，以及对前两年房地产神话的念念不忘……这些让卖方仍怀着等涨价、不放弃的心理。买卖双方一个等降，一个等涨，观望成为必然。另外，持续的加息，让还贷压力不断增大，二手房中介费、过户费、手续费、二次装修等诸多繁琐的环节，也形成了阻碍二手房销售的重重屏障。还有，相对一手房市场来说，二手房缺乏有效的营销途径和销售模式，也是目前二手房销售面临的瓶颈。”

　　持币观望潮助力租赁大热

　　与销售市场的持续惨淡不同，二手房租赁在年后却迎来了春天，表现甚至远超去年同期，传统的节后租赁热如约而至，而且租赁价格也水涨船高。

　　记者从各中介公司了解到，在年后的一周时间里，昆明租房量相比去年同期上涨近30%。荣城地产常务副总经理毕永国表示，租房量的增长恰恰也体现了二手房销售的惨淡，市场持币观望情绪的浓厚，卖方转售为租、买房转买为租，加之正值传统旺季，外地来昆务工人员、学生潮的陆续到来，使租赁需求不断加大。另外，随着城中村改造的如火如荼，尤其是市区内城中村的不断消逝，让原先大批租住于城中村的人群不得不转租商品房。不得不承认，租赁热可以说是目前二手房市场的最大救命稻草。

　　据了解，目前昆明房租均价在20~25元每平方米左右，相比去年同期15~17元每平方米的价格增长明显，涨幅达到30%。一环附近三房月租金约在2200~2500元左右，二环附近三房月租金约在1800~2000元左右，三环附近三房月租金约在1500元左右，其中，最受市场青睐的房源又以市区内小户型为主，一般租赁价格都在1600~2000元之间，供不应求。

　　雨后总会晴天，房地产市场也需要在接受挑战之后才能更为坚强。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚结束不久的中央经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。预计2012年二手房市场将面临更严峻的挑战。

　　（李凡）