女子将房产卖予他人反悔 法院判该夫妻赔8万多违

　　深圳新闻网

　　讯 一女子将其名下的一套房产卖予他人，签订买卖合同后却反悔，被买方告上法庭，要求返还定金并赔偿违约金。女子声称卖房的事丈夫不知情，主张买房合同无效。其丈夫也以房产共有人的身份向法院起诉，主张买房合同无效，日前，这对夫妻的诉求双双被法院驳回，最终需赔偿买方损失，并支付8万多元的违约金。

　　女子卖房反悔被告上法庭

　　2010年8月，两女子谢某与肖某签订一份《房地产买卖合同》，约定谢某购买肖某名下位于宝安区的一套房产，总价87.5万元，定金1万元，剩余款项通过首付及银行按揭方式支付。合同约定，买卖双方如有违约，除适用定金罚则外，还应按房款总价20%支付守约方违约金。由于该套房产处于抵押状态，谢某支付了公证费和担保费后，委托相关担保公司办理赎楼手续，并将首期款转入监管账号。但在办理赎楼过程中，业主肖某却单方面通知担保公司取消赎楼。

　　为此，谢某一纸诉状告上宝安法院，要求肖某返还1万元定金，并支付房款总价20%的违约金17.5万元，并赔偿公证费、担保费及借款利息等损失。

　　业主隐瞒实情被判违约

　　宝安法院审理认为，双方签订的买卖合同合法有效。买方履行了合同约定的义务，而卖方却违反约定，导致交易无法完成。法院对谢某提出返还定金及要求赔偿公证费、担保费及借款利息等损失的要求予以支持，对于房款20%的违约金，法院认为标准过高，根据公平原则调整为10%即8.75万元。

　　拿到一审判决，肖某向市中级法院提起上诉。肖某上诉的一个重要理由是，涉案的这套房产虽登记在她名下，但是她与丈夫曹某所共有的财产，而曹某对买卖房产的事并不知情，一审的判决侵犯了曹某的合法权利。

　　对于肖某的上诉理由，市中级法院却并不认同。该院认为，我国实行不动产统一登记制度，经登记的产权人在法律上推定为真正的唯一权利人。据此，谢某在与肖某交易时，有理由相信肖某是完全权利人，有权处分该房产。而肖某隐瞒该房产是共有的事实，本身具有过错，现在又以未征得其丈夫同意为由主张合同无效，有违诚实信用原则。据此，市中级法院驳回肖某上诉，维持原判。

　　丈夫状告买卖双方遭驳回

　　谢某与肖某的这件买卖合同违约纠纷经两级法院审理，最终画上句号。但肖某的丈夫又以自己不知房产被卖为由，将妻子肖某和买方谢某一并告上法院，主张该卖房合同无效，最终也未能获得支持。

　　法院认为，肖某是涉案房产的唯一登记权利人，谢某有理由相信肖某对该房产有处分权，谢某无从知道也没有义务清查该房产是否属于共有财产。即使肖某出售房产的行为损害了夫妻共同财产，曹某所享有的也仅是对肖某的债权请求权，无权针对谢某提出诉讼请求。

　　律师观点

　　善意购买行为依法受保护

　　“依照《物权法》规定，不动产物权的登记、变更以登记为公示方法，房屋登记机关的产权登记对外具有公示效力和社会公信力，登记的产权人在法律上即视为唯一的合法所有权人，他人也有充分理由信赖登记产权人即为合法所有权人，享有对房屋的占有、使用、收益、处分等权利。”钟胜荣律师表示，本案中，肖某是涉讼房屋唯一的登记所有权人，所以谢某作为买方当然有理由相信她是有权出售房屋的，双方签署的买卖合同当然也是合法有效的，肖某及其丈夫曹某无权以任何理由否定买卖合同的有效性、逃避违约责任。

　　关于夫妻共同财产处分的效力问题，法律也有清晰的规定。钟胜荣律师介绍说，2011年8月13日起施行的最高法院《婚姻法解释（三）》第十一条明确规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。实践中，之所以会出现像本案这样的另一方主张合同无效的情况，大多数情况下并不是因为某方背着另一方出售、侵害另一方的利益，而是因为房价上涨或其他原因，夫妻双方受利益驱动违约却又不愿承担违约责任，其实这种做法不仅达不到预期效果，又违背了诚信原则，浪费了司法资源，不值得提倡。（深圳特区报记者 吴涛）