北京住宅低价入市 成交继续探底

　　一、总体市场情况

　　（一）政策层面

　　和讯房产消息 北京住建委：明确规定新购经适房禁止上市出售。 2月1日，北京市住建委发布通知表示，经适房和限价房将优先向一定年龄以上的、2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公租房。本市首次明文规定，新购经适房不得在市场上公开出售；如果销售需由政府回购。【中原点评】：这是北京首次明确规定保障房不得在市场出售，本市是继深圳后少数几个出台这一规定的城市。在此之前经适房允许再上市公开出售，只需缴纳一定的综合地价款后剩余收益归业主所有，这使得最近几年相当一部分超过5年的经适房过户成商品房。

　　（二）行业动态层面

　　去年北京个人新房贷款余额减少：1月31日，央行营管部发布2011年北京市金融运行报告，截至去年底，北京市金融机构人民币各项贷款余额33367亿元，比年初增加4180.6亿元，与上年持平，其中，用于购买新房的个人住房贷款比年初减少7.7亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加81.2亿元。【中原点评】：首先，在严厉的双限条件下，北京新建住宅不断创新低，2011年成交量创10年来新低；其次，随着楼市调控的持续，有效购买被不断消耗；而货币紧缩政策也使商贷购房5年以上利率高达7.05%，达到历史最高点，购房需求下降明显。

　　（三）住宅总体成交——春节后延续节前低迷

　　北京住宅春节后首周（2012年1月30日-2月5日）北京住宅网签量（包含一、二手）1438套，日均205套，与春节前一周（2012年1月16日-1月22日，注22日政府网站暂停公布数据）的日均220套相比下降了6.8%，其中新建商品住宅网签成交量790套，二手房住宅网签成交量648套，住宅总成交面积12. 05万平米。而与去年春节后的首周（2011年2月9日-2月15日）的5541套相比下降74.05%。

　　北京住宅市场春节后首周依然延续楼市的低迷状态，对此，北京中原市场研究部的专业人士认为，目前住宅市场上，购房者观望情绪不断加深，购房谨慎；开发商对成交量和价格看空，所以春节前后市场表现出前所未有的疲软，供应、需求一致呈现颓势。

北京商品住宅周成交走势图

　　二、北京新建住宅低价入市 商品住宅周成交创新低

　　（一）项目开市——新盘底价入市，仅高出两限房2500元/平米

　　本期（2012.1.30-2.2）新开楼盘仅1个，位于顺义区六环外张镇张各庄村的浅山香邑，推出240套房源，推盘量为2.42万平米，为9-11层的板式小高层。本项目首次入市，开盘拟售价为9838元/平米，而对外报价在7800-8300元/平米，价格与顺义区两限房价格5800-7800元/平米相比，仅高出2500元/平米。

北京2012年第5周新开盘住宅项目