贴息补贴 保值回购 三包计划 开发商大玩价格招

　　这厢刚刚推出“无条件退房”低风险置业计划，那厢马上宣称“两年后1.15倍回购”，还有更猛的，琥珀庭院推出“6折起，限时抢购”……近来的楼市充斥着五花八门的“价格战”。据成都商报记者了解，继戛纳湾在去年11月打出“无条件退房”计划来、悦水蓝山加入“置业风险转移计划”、华宇集团高调宣称“三包政策”，琥珀庭院岁末上演“限时大折扣”，并对老客户赠送车位和中央空调主机，总价值超过10万元。

　　在价格成为各大在售楼盘火拼的卖房绝招时，五花八门的价格战一浪高过一浪。“每到楼市淡市，就会出现各种各样的价格政策。”地产业内人士樊邦勇表示。对于贴息补差、保价回购的行为，嘉进地产总经理李昕毫不含糊地表示，“实质上没有太大意义。因为，开发商赌的是价格上涨。”业内人士张霁近日也表示，如果是投资的话，保价保值回购政策显然不具备说服力。

　　价格乱象：

　　有人做减法，有人给信心

　　较之于2011楼市上半年的促销和优惠，下半年的“价格乱象”更加给力。有的价格直降，有的贴息补差，还有的保值回购。记者了解到，戛纳湾首选推出的“无条件退房”置业计划，其核心内容是购房者在交房时如果不满意可以选择退房，开发商不仅退还房源还补贴同期利息；华宇集团“三包计划”，两年内无条件退房，并享已支付房款年利率5%的利息补贴；棠湖柏林城，两年后退房的话，开发商保证以原房价1.15倍的价格回购；琥珀庭院对旗下三栋新房源的100多套房源，推出最低6折起限时购买政策，并对之前的老客户补贴车位和中央空调主机，总价值超过10万元。

　　记者了解到，上述项目在推出保障置业计划来，取得了一定的市场反响。据棠湖柏林城张章透露，两年之后1.15倍回购的政策，是针对项目的所有房源，一直持续到2012年3月份，自今年元旦推出以来，售楼部到访的客户有增加，不少老客户都回来考察。截至记者发稿时，成交了5套房源。华宇集团四川区域公司营销总监陈红微认为，“三包政策”其中的包换、包修曾经执行过，但覆盖价格、质量和服务的全方位体系“三包”是首次推出，目前在重庆和成都两地同时执行。据她透露，自该政策于2011年12月15日推出以来，在售三个项目（华宇.蓉国府、华宇.楠苑华宇.阳光尚座、）的来电来访量显著提升，目前尚未接到客户退房申请。相反，还有两组客户主动承诺不退房。

　　保价回购、补贴利息，

　　开发商赌的是房价上涨

　　从成都商报记者采访掌握的信息来看，开发商推出该政策的主要原因是市场原因。据琥珀庭院营销总监舒畅表示，一是公司高层看空2012楼市，如果是降价的话，晚降不如早降；二是土地抄底机会来临，但公司必须要有现金流才能抓住机会；三是“以价换量”的市场容量和机会还有，而春节以后存在更多不确定性。

　　李昕说，开发商推出这样的政策，主要还是在于给购房者信心。他认为，这种看似低风险的政策，其实不太好操作。譬如，某开发商在保价回购政策执行阶段内卖了10个亿，两年以后房价降20%，购房者肯定会选择退房，开发商就意味着损失两个亿。届时，开发商还要以高于现阶段售价回购，不太可能。同森地产营销总监苏巍在接受记者采访时表示，“从房地产的发展形势来看，2013年的房价肯定会比现在高。”也就是说，开发商推出的贴息、回购、无条件退房等政策，赌的是房价上涨。

　　对于该说法，陈红微表示，“华宇集团的三包政策是购房合同的附件之一，是具有法律效力的。”她说，之所以敢这么干，在于华宇集团是银行AAA级信用企业，企业负债率低于50%，银行存贷比大于40%，销售回笼资金只能使用60%。也就是说，如果购房者真的选择退房，华宇集团是有资金回购的。

　　业界说法：

　　如果真退房，购房者赚到啥？

　　从事房地产信贷业务的工商银行(601398,股吧)某支行的工作人员唐一生，在记者采访时清晰地表示，“如果购房者真退房的话，那显然是不划算的。”他算了笔账：以房屋总价100万、首付按揭各50万计算的话，按照银行存贷基准利率测算，两年后购房者需要支付银行贷款利息7.5万（注：5年期基准贷款年利率为7.5%）;首付50万应该产生的存款利息为5.5万（5年期基准存款年利率为5.5%，整存整取）。按照目前开发商打出的回购政策，以1.15倍计算，如果退房购房者能够获得57.5万。这也就意味着，购房者在这套房子直接损失5.5万。张霁认为，如果是纯投资的话，保值、保价回购政策显然没有说服力。

　　对此，陈红微认为，开发商保值回购举措的意义在于，如果房价下降的话，购房者不需要承受资产贬值，而且还有年利率5%的稳定回报，如果房价上涨的话，购房者还可以收获其中的利润。她说，“相对于降价来说，保值回购对购房者更安全，因为价格行情谁都看不清。”事实上，这种以未来预期换价格不动的营销手法，对于开发商来说是一举两得的事情。“一，开发商可以避免降价带来的利润损失，避免老客户闹事；二，给购房者信心，通过回笼资金获得更多的市场机会。”张霁说，“如果我是开发商，也会这么干。”