上海一手商业市场年度回顾：机遇与挑战并存

　　2011年，随着上海城市化的推进、轨道交通的建设，外围地区和中心城区的联系日益紧密，这也为上海商业地产的发展铺平了道路。然而，住宅调控政策的收紧打击了外围社区的交易热情，也连带相关商业投资前景走向低落，也拖慢了外围社区商业的销售。在多重因素的影响下，下半年商业地产的成交量走低。不过，随着大虹桥、迪士尼逐步投入建设，上海外围副中心新城商业地产发展将迎来崭新的局面。同时，世博园区的后续规划出台，也将推动未来中心城区商业在更大更高的平台上展开运作。在内外协同发展的框架下，上海未来商业发展仍有很大的空间。

　　一、住宅调控关联商业前景 限贷成交易分水节点

　　商业地产以不限购的特点接棒住宅地产，成为吸引了大量投资者关注的热点物业形态。作为上海十二五规划建设的重点，外围郊区新城的建设步入高速期，得益于与外围城市化推进的节奏的契合，相应社区商铺也在2011年保持积极的放量。但新房市场交易受挫，让投资客对于新兴居住社区未来入住情况及社区生活商业的投资前景深感忧虑，最终成交量大幅缩水。上海一手商业市场全年新增供应211.71万平方米、虽然较上年出现12.51%的下滑，但仍然保持在200万平方米以上的高位。但成交方面相比上年大幅下滑22.4%，为182.87万平方米，供求差距有所拉大。

上海一手商业市场年度走势（2006年至2011年）

　　尽管商业地产是当下房地产行业的热潮，但相比上年，一手商业物业的成交有所放缓，尤其是在今年8月商业限贷政策出台以后。结合供求关系的变化，我们将今年一手商业市场的走势划分为两个阶段：前8个月供求相对平衡；后4个月供求差距明显拉大。

　　前8个月，一手商业市场的成交相比较上年有所回落，但基本契合供应的节奏。前8月成交133.91万平方米，较上年同期回落7.44%；不过供求比例基本保持在！：1。分月来看，除了2月由于春节的原因成交量收缩得比较明显，其它各月的表现均属活跃。尤其是7月和4月，成交量分别达到23.49万平方米和22.09平方米，其中华丽家族汇景天地、西郊九韵城二期等项目均达成2万平方米以上的成交。

　　而8月以后，成交出现明显下滑，从9月至12月，全市一手商业物业成交52.37万平方米，较去年同期大幅萎缩42.45%；月均成交量相比前8月也下滑了21.78%，仅为13.09万平方米。在时间节点上，商业限贷政策出台成了年度商业投资走势分水岭。

　　二、限贷分水年度成交走势 翘尾效应牵动未来走势

　　不管对开发商还是投资者，商业地产都是今年房地产的重要话题。由于不限购，商业地产吸引了部分被挤出住宅市场的投资者。然而，随着开发商积极投入商业地产、大肆兴建综合体项目，以及商业地产的热炒，泡沫之声渐起，这也引起了政策面的关注。房地产的剧烈震动很有可能导致整体经济的下行，对于背负大量抵押贷款的银行承担着更大的风险。

　　在这种局面下，银监会于8月出台了商业限贷政策，不仅禁止个人消费信贷用于购买商业用房，更要求必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。该政策向市场传递了明确的信息，商业地产已经再是政策调控的洼地了。严格来说，限贷对投资本身技术性影响有限，对比同期写字楼市场的表现，可以发现商业地产投资收缩更多还是市场价值自身的因素。

　　此外，由于银行加强了对商业地产投资风险的控制，信贷收紧，库存积压也导致投资客对于价格的调整怀有一定期待，并也因此小有收获。个别项目年底通过优惠活动进行促销，并带动了交易走势反弹。

　　三、“现金为王”应对调控困局 资产、股权交易或更频繁

　　对于坚持以高负债、高周转策略的国内开发商，限购令对住宅市场的冰封导致资金回流严重受阻。而银行贷款、海外融资等通道的收紧将开发商逼向其它金融工具，比如信托，然而高企的融资成本又将开发商的债务再次推高。由于房地产行业是一个资金密集型企业，在销售回款、融资两方面都受到冲击的情况下，房地产企业深陷资金困局。

　　今年，绿城就因高企的资产负债率引起业内的关注，“破产门”、“收购门”一度甚嚣尘上。而下半年更是有不少企业开始出售股权、资产，这其中不仅有资金实力不雄厚的中小房企，还有部分上市企业，起步上海、在香港上市的证大集团就是其中之一。10月起，证大集团相继出售联洋大拇指广场、易手外滩地王，前者的商业氛围已经成熟，稳定的消费人群可以保证持续的租金回流；后者虽然成本极高，但也是位于外滩的稀缺地块。证大频繁动作的背后，是当下开发商对调控政策不松动、住宅销售不乐观的表现，所以才需要保持现金的持有，以应对已然到来的冬日行情。在这种情况下，一方面将为投资者提供良好入市机会；另一方面，房地产行业也将迎来一轮洗牌调整。

　　四、机遇与风险并存 在冰与火的格局下演变

　　来自城市建设方面的利好，上海轨道交通建设继续推进，外围地区和中心城区的联系更加紧密，为商业地产的规模化扩张与稳步成熟铺平了道路。大虹桥、迪士尼等项目相继投入建设，为外围地区商业发展继续注入力量。

　　今年全球经济陷入重重困境，欧洲深陷主权债务危机、美国也未能完全走出2008年金融危机的阴霾，这些地区的就业率低迷不振，严重的抑制了需求的释放。随着外需的减弱，我国以出口为主导的经济发展模式也正遭受严重的考验，要保持整体经济的稳定发展，就必须推动经济转型、更大程度的刺激内需。而这一变化方向，为商业的发展提供了空间，而作为商业载体的商业地产，也面临着巨大的发展机遇。而欧美消费市场的疲软表现，也促使国外商业品牌积极拓展中国市场，这也创造了对商业地产的大量需求。

　　在宏观经济转型的走向下，未来商业地产的发展面临着空前的机遇，但来自资金、运营等方面的问题也在抑制开发商对商业地产的开发。

　　然而由于短期内政府对房地产市场的宏观调控不会放松，开发商不得不面对降价、退出的二选一绝境。如果选择降价，一旦降价的深度广度都有所加强，则将市场对降价的预期也会愈强，僵持的局面仍难破。从今年下半年的市场表现来看，中小开发商更倾向选择后者，大型开发商倾向保持现金、随机应变。在这种情况下，未来房地产行业的调整将进一步加剧。对于商业地产而言，行业的调整以及资金的短缺，都会影响的商业地产的发展。另外，由于国内开发商对商业地产运营缺乏经验、商管人才也相对稀缺，如何在激烈的竞争中保持良好的运营，这对开发商来说也是一大挑战。

　　多方因素的影响下，未来上海商业地产将在冰与火的迷局中演变。