广西房地产行业定发展基调:调控从紧房价合理回

　　严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，支持以自住型为主的需求，坚决遏制投机、投资性购房……日前在南宁召开的广西全区经济工作会议，对2012年广西房地产发展明确定调。

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　　定调 依然从紧

　　日前召开的广西全区经济工作会议，对2012年广西经济工作进行了九项具体部署，其中“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”，更为房地产行业定下了发展基调。

　　为此，该次会议明确了今年广西房地产的三大发展方向：

　　第一，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，支持以自住型为主的需求，坚决遏制投机、投资性购房，合理引导住房需求。

　　第二、加大中小户型、中低价位普通商品住房建设力度，调整住房供应结构，完善住房供应体系，保持房价基本稳定。

　　第三，加大对房地产市场信息的披露，进一步规范房地产市场秩序，引导房地产企业参与县域城镇建设。

　　几乎在同一周内，南宁市召开2012年经济工作会议，明确了在控制房价方面，南宁市今年的政策方向是：严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，支持以自住型为主的需求，坚决遏制投机、投资性购房，合理引导购房需求。调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位普通商品住房建设力度，完善住房供应体系，保持房价基本稳定。

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　　限购 很难退出

　　楼市调控最为严厉的莫过于限购令的颁布了，与其说去年是调控年，不如说是“限”字年。新年到来，这一政策将如何继续执行成为了首要关注点。

　　截至2011年12月29日，全国已经有23个城市宣布2012年将继续实行限购政策。其他没有直接宣布的城市，也默认了这一点。公开信息显示，南宁楼市限购令的截止时间是2012年2月29日。虽然截至目前，南宁还没有公开继续限购的正式文件，但从此次广西全区经济工作会议对房地产市场定的调子中不难发现，降低房价依然是广西房地产市场的主调。

　　现在，很多房地产开发商都表示，他们对继续执行的肯定，远远大于限购放松的希望。不过，去年12月，中国住房和城乡建设部部长姜伟新也提到，楼市限购这个政策是个行政办法，是不得已而采取的办法。目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

　　最新消息是，姜伟新在日前召开的住建部机关工作会议上明确表示，今年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月底前实现40个主要城市的联网。

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　　房产税 如箭在弦

　　房产税代替限购政策，作为一项房地产领域长期调控的制度成为时下热议的一个话题。

　　2011年年初，上海、重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。而试点效果的显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。

　　因此，房产税试点扩容已经箭在弦上，甚至可能会快于预期。至于是否会在2012年落地到南宁，众多业内人士纷纷表示，目前来看应该还没那么快，但也是迟早的事。

　　目前而言，对房产的摸底工作将是头等难题。全国住房信息系统预定2013年实现县级以上城市联网，届时，异地购房和多套购房行为被监管，房地产税政策将具备基本的数据基础支持。毕竟，做为房地产制度建设中间的非常重要的一环，房产税虽然不能够起到一个根本性的作用，但是它对于遏制目前的炒房趋向是非常重要的。

　　不过，也有专家预期，随着调控效果的逐渐显现，2012年以“限购、限贷、限价”为核心的3大政策或将有所变化，预计在下半年将陆续出现结构性松绑，而首套房贷利率及首付下调可能性很大。

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　　保障房 任重道远

　　目前楼市的调控就是以时间换空间。一边压制需求，一边扩建保障房来增加楼市有效供应，最终建立起楼市供应的双轨制，促进房地产市场的健康发展。

　　2011年全国的保障房建设任务是1000万套，2012年也不轻松，全国新建任务量为700万套，加上去年要竣工的保障房，“十二五”期间3600万套的总任务量，任重而道远。

　　具体到地方，相比去年29万套的总任务，广西今年的新建任务量是24.1万套，具体到南宁是3万多套，而根据南宁市公布的《南宁市住房保障规划（2011~2015）》，从2011年到2015年，南宁市提供保障性住房总量约13.67万套（户），其中新建总量为11.64万套。

　　随着大量的保障性住房相继进入市场，虽然不一定会对商品房市场产生立竿见影的效果，但冲击力不言而喻。并且，保障房的建设离不开土地与资金的支持，也将在一定程度上挤压商品房的空间。可以断定，未来中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅。

　　关于保障性住房的另一个新趋势是，国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时，加强对保障性住房建设、使用监管，限价房属于政策性商品住房之列。

　　由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求，那么，2011年完成的廉租房和公租房，较大一部分将很有可能会改变性质，即地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。