新一年，在忐忑中开始 挑战之年开发商准备好了

　　浙江在线01月19日讯再过几天就是春节，但对很多开发商老板来说，这个年过得却不是那么轻松。2012年的楼市目前还看不到限购要放松的迹象，资金紧张的，考虑着要不要卖地卖项目，房源要不要降价；资金充裕的，考虑着土地还要不要拿，新盘要不要推。

　　记者在采访多家知名开发商时，发现有不少开发商老总并不愿意对2012年的推盘计划多说，或许，他们也不知道接下来该怎么面对这个长长的寒冬。

　　市场会怎么走

　　在采访的开发商中，大多数比较一致地认为，今年上半年调控肯定不会放松了，但他们又寄希望于下半年最好能有放松的信号。

　　滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴：2012年大的限购政策不大可能改变，但是如果房地产对整个经济产生比较大的影响的话，政策说不定会出现微调。另外，如果届时保障房能解决大部分人的住房问题，就不用担心楼市的反弹了。

　　嘉凯城(000918,股吧)名城有限公司董事长张民一：房地产产业政策已经发生了根本转变。发展房地产的根本目的已不再是GDP的高与低了，而是解决人民群众住的问题。由此，寄希望于调控政策取消带来大幅反弹的想法并不实际，就算“限购令”结束，政府也会出台其它调控措施来“接班”，直到房价下调到合理价位，实体经济恢复活力，物价涨幅回落，社会稳定发展。这一点我们必须要有清醒的认识。

　　从中期支撑点来看，底部应该是2009年取得土地的开发成本价格，利润基本全部蒸发。

　　建工集团副总经理高贤林：中央经济工作会议已经定调，2012年还是调控年，而且存量房数量越来越大，供求关系已经转为买方市场，限购不会取消，但可能会在下半年有所放松。下半年是否放松取决于两个因素，一是欧债危机对我国出口贸易的打击严重程度；二是国内经济是否会硬着陆。

　　德信集团常务副总裁费中敏：政府是出于经济转型的需要对房地产进行调控，如果经济成功转型，下半年可能会松一松，不然可能会带来相关联产业的就业等社会稳定性问题。但可以想象，政府肯定不会像2008年一样救市。

　　金成集团董事长助理姚远：上半年不会松动，下半年是否会松动，还要取决于政策是否变动以及楼价是否降到了合理价位。

　　房子怎么卖

　　既然判断限购上半年不会放松，开发商会采取什么样的销售策略来取得购房者的信心呢？

　　滨江集团董事长戚金兴：房价上涨肯定不可能，但要下降多少也很难说。按照现在的市场，近三年内拿的地在售楼盘，最多有微利，大部分是保本销售，也有少数是亏损在售，大部分开发企业是在为生存而降价。当然，也有一些区域降价幅度较大，基本都是外围的，而像市中心的项目，已经基本没有下降空间。

　　滨江的楼盘不会在下坡路中开盘，因此，像金色黎明、曙光之城2012年会开盘，但会等房价到了低谷并趋稳以后开盘。这个时间点，我的判断可能会在2012年的三五月份。

　　德信集团常务副总裁费中敏：2011年底，泊林印象的开盘价其实是低于成本价开的，一拉到底。2012年，泊林印象继推房源价格会在原有价格略上调，但房源也更好。2012年，会采取“有保有压”的销售方式，像泊林印象、中外公寓会成本价销售回笼资金，但德信臻园作为品质楼盘，不会降价销售。

　　另外，下半年可能是拿地的机会，有合适的地块会考虑下手。

　　嘉凯城名城有限公司董事长张民一：过去高投入的经营模式，即不惜一切代价创造精品，提高售价，从而得到高回报；或者采用炒地模式，使用大量资金囤积土地，获取土地增值差价，这两种模式曾经影响了房地产行业的很多企业，但是现在受到了严峻挑战。现在可以多考虑一些资金回笼快速的“短平快”项目。这也是影响企业核心竞争力的关键所在。

　　金成集团董事长助理姚远：我们会在增加品质的基础上把价格降到底。金成在杭州的项目江南春城是个刚需大盘，2012年继续推出的竹海水韵春风里、庭院深深以及闲林山水都继续走刚需路线，而且会提高楼盘品质。虽然我们比周边的楼盘价格都高，但是我们的整体配套会让业主感觉“价值是向上走的”。

　　对房企的影响会有多深

　　建工集团副总经理高贤林：这个春节我们会过得比较轻松。去年一年，丽晶湾卖得还不错，整个集团的资金不存在问题。但是，对有些开发商来说，这个年就有点难过。从行业角度来看，一些开发商资金偏紧情况确实存在，而行业整合、并购都会在2012年随之而来。能生存下来发展的，都是优秀企业。

　　对建工来说，考虑会在今年合适的时候拿地。以前拿了地就等着土地升值的时代已经过去了。现在拿地前就得考虑好多少价格，做什么样的产品，卖给什么样的客户群。

　　嘉凯城名城有限公司董事长张民一：房地产产业政策已经发生了根本转变，房地产市场环境正在发生根本性的变化，这也将导致房地产经营模式必将发生根本性变化。今后，房地产企业将在资本的集约化、开发的专业化、产品的品牌化、管理的精细化方面有新的突破。

　　金成集团董事长助理姚远：不破不立，2012年，市场受到调控政策的影响，开发商必须改变现状求生存，否则不仅自己日子不好过，国家的调控政策也不会放松。

　　【记者手记】

　　不经历风雨，怎能见彩虹

　　这次的采访并不算顺利，因为我联系到被采访对象时，有不少老总表示了婉拒。拒绝的方式各不同。绿城老板宋卫平，短信回我说“这些问题该怎么回答？说真实的，说忽悠的都不合适……两难。”金都老板吴忠泉，直接说没什么好说的。

　　我相信，如果是搁在去年的年关，他们不会是这个态度。因为今年的这个新年展望对他们来说，比较沉重。这不仅来自楼盘销售压力，更来自于开发商以后的发展问题。因此，当他们婉拒时，我也表示了理解：人家心情确实不好。

　　反过来说，但凡愿意跟我聊聊龙年发展的开发商老总们，过去的这两年都过得还不错，最起码资金上没什么压力，这两年没有大规模拿地，又或者在调控前回笼了大部分资金。因此，他们才能笑侃2012，谈谈销售，谈谈拿地。

　　但无论是接受采访的还是婉拒采访的，他们对于2012的楼市都不是很看好。因此，2012年，对一些开发商来说，生存是首务；对另一些开发商来说，考虑的是怎么活得更好。无论如何，2012年，我们希望房地产业在经过一番历练后能更成熟，更理性。（赵红燕）