“普降”预示楼市调控进入关键期

　　业界人士分析，12月房价大范围环比“普降”，表明去年一年的调控取得明显效果，房价迎来实质性拐点，继续回调已是大势所趋。未来调控的重点在于，如何使房价回调到与刚性需求的购买力和支付能力相对等的位置。

　　与此同时，去年全国房地产开发投资增速比上年回落5.3个百分点，商品房销售面积增速比上年回落5.7个百分点。这两个指标回落意味着，楼市“过热”的局面开始缓解，以往房价单边上涨预期、集体非理性亢奋状态有了很大转变，理性购房的观念开始形成。在销售不畅的趋势下，众多开发商不再观望和死扛，有了真正“割肉”以价换量的觉悟，降价促销的开发商队伍越来越大。

　　那么，房地产投资下滑会否影响经济增长？业界普遍认为，去年我国一度出现经济增速放缓的势头，但这是我们主动调整的结果，包括优化投资结构、控制“两高一剩”行业等。房地产市场调控也是经济结构调整的重要内容，经济增长“去地产化”迈出很大步伐。当前我国宏观经济调控具有明确的民生导向，投资向更加注重民生的保障性住房和水利设施建设倾斜，而且战略性新兴产业、现代服务业等新的增长点正在兴起，显然，这种调整更有利于经济可持续发展。

　　目前来看，楼市调控面临一个难得的良好机遇。从去年年中以来，房价成交就呈一路下跌趋势，“金九银十”也在弥漫的观望气氛中泡汤，让开发商感觉到这个“冬天”有点长。外部融资渠道的堵塞让许多房企选择降价来回笼资金。统计显示，2011年，房地产开发企业资金来源中国内贷款与2010年持平，但是自筹资金却增长28.0%。随着时间推移，资金链吃紧将迫使开发商调整销售策略，大幅降价来摆脱资金困境，这也是房价回调的根本路径。

　　众所周知，理顺定价机制有利于防止房价再度出现报复性反弹。近些年公众形成了根深蒂固的住房投资观念，大量资金退出楼市后缺乏稳定的投资渠道，导致调控一旦放松就会有资金回流的风险。而只要调控不放松，市场预期就不会逆转。这需要对此轮调控中一系列措施进行梳理，只要是能够规范市场、抑制投资投机的措施，应作为长期政策稳定下来，对于一些应急性的政策则应选择合适时机退出或者寻找新的政策进行承接。

　　过去几年楼市投资性需求泛滥，尽管房地产投资和成交火热，但是就市场配置资源的角度讲，效率并不高，大量住房资源向手握重金或者使用高信贷杠杆的投资者手里倾斜，许多刚性需求却因房价不断攀升而失去了购房能力，以至于政府不得不启动了保障性住房建设，并利用限购、限贷等行政手段来干预市场。这些调控政策实际上是对楼市基础制度不完善的修复，尽管已经滞后，但是却是防止出现“硬着陆”风险的有效应对措施。近一年销售锐减、土地流拍等现象表明，楼市确实出现了符合调控预期的行情，随着限购等政策继续推进，供需形势逆转，开发商库存压力高企，市场调整和行业整合还将继续加剧。

　　我国自从实行住房货币化以后，房地产市场还未出现过真正意义上的大调整，这既是因为投资者搅乱了市场的正常供需机制，又源于应对国际金融危机影响时，楼市刺激政策人为延缓了市场调整。但是，没有价格只涨不跌的商品，投资品也不会出现一味暴涨的行情，任何商品或者投资品的单边过快上涨势必带来猛烈的调整周期。

　　事实证明，投机氛围过重的楼市透支了未来发展能力。刚性需求毕竟是市场的最终支撑力量，只有坚定不移地打击投资、投机，才能更好地保护刚性需求，只有房价实现合理回调，刚性需求的消费潜力才能被激活，楼市才能迎来新的生机。然而，楼市调控是一个系统工程，要改变长期以来的各项机制，不可能毕其功于一役，在行业巨变和市场剧烈调整过程中，还会出现新情况、新矛盾，调控部门既要做好打持久战的准备，又要做好应对各种市场变化的预案。