房地产“承继式调控”2012新开篇

　　编者按：2010年1月，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；其后，国四条、新国四条、国十条鱼贯而出；2011年1月，国务院再出台房地产调控措施“新国八条”，限购令、一房一价、保障房建设、房产税试点等全方位政策相继出台。至今，被称之为史上最严调控政策组合已满两年。楼市经历风云变迁，住宅投机日趋减少，楼市库存急剧飙高。2012年房地产“承继式调控”的总体精神不会改变，楼市将会上演一幕幕好戏。那么，已经开局的2012年楼市正在面临着怎样的挑战，又会做出怎样的调整？

　　中国社会科学院副院长李扬指出，要避免房价迅速反弹，就需要重新设计房地产市场机制

　　本报记者 李木子

　　2011年底召开的中央经济工作会议指出，要继续加大保障型住房的投入，同时推进房产税改革试点，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。关于如何继续调控，住建部部长姜伟新多次表达了“承继式调控”的总体精神。所谓“承继式”的原则，即在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的“空档期”。

　　2012年开局，房地产调控下半场的主要政策逐渐浮出水面。虽然房价过快上涨的脚步被遏制住了，但是相对于去年初各省市制定的调控目标而言，多数省市并未实现这一目标。于是，限购令继续执行，而房产税则扩大试点范围。但作为重头戏的保障房建设，2012年开工量降低至700万套，同时，限定500万套的竣工量，在此情况下，各地纷纷出招，引导多渠道资金参与，破解保障房建设难题。

　　政策从严决心坚定

　　局部微调已成共识

　　进入2011年下半年以来，温家宝总理多次强调房地产调控的决心不动摇，国务院会议和中央经济工作会议也对调控政策的继续进行多番讨论，调控政策继续从严的决心十分坚定。不过，在欧洲国家信用主权普遭降级，世界经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。

　　在日前召开的上海市“两会”上，上海市市长韩正表示，“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”

　　北京今年仍将调控目标定为“稳中有降”。北京市副市长陈刚在两会政务询问咨询会现场表示，今年北京将继续“稳中有降”的房价调控目标，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引导租赁型住房消费。

　　去年底，住房和城乡建设部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的地方，地方政府需要在政策到期之后对限购政策进行延续。除了短暂出台过“松绑”政策的成都和佛山，北京、南京、常州、马鞍山等城市出台的交易税费减免措施，在部分业内人士看来“目的仍然是为楼市松绑”，而更多的限购城市主管部门，则选择静观其变，对限购令走向讳莫如深。

　　直至住房和城乡建设部的表态，及时化解了这一尴尬，不过，部分地方政府至今并无明确表态。住房和城乡建设部虽然表示限购令要继续执行，但是对于限购究竟执行到什么时候，限购的执行标准、执行范围等等一系列细节，住建部并未明示。

　　限价方面，由于中山市已明确表示限价令到期不延续，有关部门对此也没有明确表态。实际上，2011年各地推出的限价大多都是为了完成年度房价控制目标，而去年初公布的年度房价目标又大多与GDP和人均可支配收入增速挂钩，几乎都预留了10%左右增幅的空间，因此倘若限价令继续推行仍然如此，其对促进房价回归合理的意义也并不是太大。

　　至今，大部分城市都没有公布今年房地产调控的目标，对于部分明令要继续执行的政策，也是三缄其口。中国指数研究院数据信息中心发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。与此同时，欧洲国家信用主权普遭降级，世界经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。

　　北京中原地产市场总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，目前楼市调控已经基本见效，2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。至于地方政府具体会如何调整调控措施，张大伟认为，主要可分为三种情况。

　　首先是短期冲关型，主要是因为持续调控动力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。

　　其次是低调松绑型，多举措促进交易。近段时间，有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。

　　最后是底线试探型，采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令，不过政策发布后，即被紧急叫停，还没来得及实施；随后，成都亦出台优化“限购”之举，但同样在一个星期内被叫停。

　　诺亚（中国）财富管理中心研究部总经理连凯认为，2012年下半年房价进入下跌临界点的可能性较大。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象，2012年下半年具备政策放松的可能性。不过，为了防止房价报复性反弹，预计政策不会全面放松，主要方向是降低普通购房者的购房负担、放松限购的范围等。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2012年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，首套房贷优惠将首当其冲，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出。

　　房产税扩征信号明确

　　地方政府暂无回应

　　2011年召开的中央经济工作会议明确提出要推进房产税改革的试点工作。财政部部长谢旭人在全国财政工作会议上也表示，2012年将继续推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。然而，至今尚未有城市明确表示加入房产税扩大征收的队伍，被认为是接棒者的广州市，也表示，尚无开征计划。

　　1月7日，在住房和城乡建设部召开的机关工作会议上，住建部部长姜伟新要求密切关注房价走势，及时研究分析原因；继续加快个人住房信息系统建设，保证在今年6月末前实现40个主要城市的联网。住建部相关人士表示，联网后，同一权属拥有人名下在40余个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”，异地炒房行为也有望得到遏制。

　　分析人士认为，住房信息联网后，房产税或将加快出台，新一轮调控周期或将到来。房企更应吸取本轮调控的教训，提高对政策的敏感度，及早对发展战略、布局结构、产品结构等进行调整。只有这样，才能在2012年的困境中破冰前行。

　　张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，最近以北京、武汉等为代表的城市，修改了普通住宅的认定标准也有可能是为区分征收房产税的类别而做准备。

　　此前，财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时就表示，房产税进一步推进的大方向已经明确，在对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结之后，会讨论和决定下一步扩大试点的方案。“房产税的推广，最有可能跟进的就是类似于广州、南京这样的大城市，当然，也不排除有中西部的二线城市会试点。”贾康如是表示。

　　至于房产税征收范围扩大多少，社科院在《房地产蓝皮书》中建议，房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，要有所体现。

　　尽管房产税扩大的信号已经明确，房产税的推广也被认为不仅仅是税种的完善，更是对楼市调控的中长期制度安排。对于地方来说，有利于税收体系建设，解决地方财政收入来源。但是，地方政府对房产税扩征的回应，却并不积极。

　　北京市住建委委员王荣武明确表示，房产税将由国家税务总局牵头，北京市地方税务局来研究。“从目前我们掌握的情况，北京市还没有开展试点的想法，如果需要也将开展试点。”

　　“房产税扩大试点肯定是趋势，但广州还没有接到通知说要试点房产税，目前也还没有研究这件事，但今年是否开征房产税也很难说。”针对报道称广州有可能年内开征房产税的消息，广州市地税局副局长林如山作如上表示。

　　至于房产税扩大的范围，国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升认为，除了调节收入分配，房产税将为地方政府提供稳定的税源，一定程度上缓解地方政府财力紧张矛盾。但是，在“十二五”期间，房产税全面开征并覆盖所有个人住房的可能性并不大。

　　1月14日，重庆市国土资源和房屋管理局消息显示，2012年，重庆主城区个人住房房产税起征点提高至12152元/平方米。2011年，重庆房产税起征点为9941元/平方米（含）以上的，今年提高至12152元/平方米。原因在于，2010年重庆主城区新建商品住房成交建筑面积均价为5762元/平方米，2011年新建商品住房成交建筑面积均价为6390元/平方米，两年均价的2倍为12152元/平方米。

　　多渠道引导资金参与

　　破解保障房建设难题

　　2011年12月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新首次表示，2012年保障房开工量定为700万套，同时要完成500万套保障房的竣工量。调低了开工量，明确了竣工量的保障房建设，向着“有的放矢”迈进了一步，尽管如此，还是对保障房建设资金提出了巨大压力。值得庆幸的是，各地都在纷纷出招破解保障房建设难题。

　　继200多亿保险资金参与北京保障房项目后，重庆保障房建设也已吸引到险资的加入，相关债权投资计划目前已上报至保监会，而深圳方面，已经在探索多渠道筹建保障房的新思路，企业自建的保障房纳入政府保障房建设、监管体系内。目前，深圳已经有比亚迪(002594,股吧)、深航、南航等五六家企业投资建设保障房，其建设标准和分配标准必须纳入深圳住房保障政策标准体系。江西省则宣布停止新建经济适用房和两限房。

　　2011年年中，太保、国寿、平安等国内7家保险资产管理公司以债权投资方式，参与了北京保障房项目“蓝德计划”。虽然声势没有北京“蓝德计划”浩大，但是业内人士认为重庆的项目对于保险企业而言，却更有吸引力，根源就是重庆保障房项目是一个相对市场化运作的项目，收益率更可观，偿债主体更清晰，融资结构、担保征信、风控措施更完善。

　　目前已有保险资产管理公司向保监会申报相关债权投资计划，期限在5年左右。主要采取“下要保底、上不封顶”的浮动利率机制，即不仅有保底利率，收益率也较北京“蓝德计划”有明显提升“参照5年期贷款利率下浮3%至5%”，收益率约在6.7%至6.9%之间。

　　企业自建保障房，与保险资金加入保障房建设一样，都不是新鲜事物，但是深圳市近日在企业投建保障房上面有所突破企业自建保障房纳入政府保障房建设、监管体系内。

　　对于企业投资保障房，深圳市住建局局长李荣强表示，目前，深圳正在探索一套社会化的管理体系，针对企业自建的保障房，由政府统一监管、统一制定政策标准，可以由社会，包括企业或专业的管理机构对今后大量的保障性住房进行管理。

　　李荣强认为，在统一的住房保障规划和政策体系下来推进企业自建保障房，可以大量调动社会资源，将有效的资源利用起来，建设速度快、建设积极性高，能破解建设资源瓶颈，实现管理的多元化、高效化、人性化。”

　　江西省住房和城乡建设厅日前制定了《关于加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》。要求从2012年起，江西各市县停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房与公共租赁住房进行并轨建设。同时，公共租赁住房的申请条件不受户籍限制。保障性住房三房合一，停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房与公共租赁住房并轨建设，将意味着保障房以后“只租不售”。