房价离“回归合理”还有多远？

　　这个冬天，房价下跌已经不再是遮遮掩掩的事了。

　　东山楼价7折，海珠楼盘直降万元……种种迹象表明，在一段时期内，量价齐跌仍将继续。

　　调控风暴下，2012年广州房价是否会走到底部？房价还能降多少，如何回归合理水平？……这一连串问题困扰着居住在这个城市里的每一个人。

　　可以预见，在即将召开的广州“两会”上，房地产调控也将是委员代表们热议的话题。

　　一二手房价倒挂蔓延至市区

　　“还可以再等等。”看到越来越多楼盘降价的信息，“80后”王惠决定把自己的购房大计推迟到2012年。

　　2008年底，她也曾做过类似的决定。谁知道2009年3月的小阳春后房价一路飙升，把她远远甩在后面。

　　在2003年至2009年的6年间，广州房价从3888元/平方米一路飙升至9346元/平方米，上涨了140%。

　　王惠如今却有了底气。因为她看到，广州房价坚挺的“堡垒”市区一手房价也出现松动迹象：位于海珠区赤岗的纵横公寓率先打破中心区楼价坚挺局面，推出最低售价仅13800元/平方米。不过，网签数据显示，其实际签约均价为17134元/平方米。

　　一条“东山楼7折！直降一万！淘金家园限量限时抢购”的短信，引发市民连夜抢房。

　　“买了房的人可能不希望房价降，但是对于我们这些还没买房的人，自然是跌得越多越好。”在王惠看来，现在楼市就像一辆列车，只是你不知道上了车以后下一站是哪里，也不知道这辆车下坡的路还要走多远。

　　部分楼盘以大幅低于吹风价的价格开售，其价格甚至低过了周边的二手楼价，王惠从中隐隐约约嗅到了些许信号。

　　在不少业内人士看来，这种一二手房价倒挂的楼市怪现状，释放着广州楼市降价正向纵深发展(000001,股吧)的积极信号。

　　广州楼市一二手房价倒挂始自增城，当地限价令出炉，强行将房价打回“7”字头。如今，一二手房价倒挂从郊区蔓延至市区。荔湾某楼盘以均价1.4万元/平方米开盘，最低11800元/平方米，而附近芳村花园的二手房价格都在1.5万元/平方米左右。此前淘金某楼盘北向单位1.9万-2.2万元/平方米，周边的二手房还比它贵两成左右。这种一二手房价倒挂情况，更多的是开发商应对楼市低迷、回笼资金等而主动“自降身价”。

　　一二手房价倒挂的情况呼应着楼市降价的轨迹，也从另一个侧面反映出广州楼市正在盘整之中。业内人士指出，这一方面说明了二手房市场反应比较滞后，业主观望情绪浓厚，另一方面也说明了一手房开发商“割肉自保”的压力较大。

　　“当前调控下广州房价已发生实质性松动。”房地产专家邓浩志指出。

　　事实上，就如王惠们所希望的，曾经狂飙突进的广州房价，已经放缓了速度。广州市国土房管局的数据显示，2011年1—11月，广州一手住宅交易均价为13409元/平方米，同比微升2.6%。

　　而在此前的2010年，广州房价涨了近四成。

　　房价降多少才算合理？

　　在2012年，房价回落越来越成为共识。对普通购房客而言，最关键的是房价要回落到合理水平。

　　“房价过高，使得很多原来觉得自己是中产的人，在高房价面前感觉成了贫下中农。”有市民开玩笑说。

　　上月，中央经济工作会议提出，将“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。住建部政策研究中心主任秦虹在广州某论坛上，详解“房价回归合理水平”。她说，促进房价水平在社会大众承受范围内，而不是少数承受范围内，使房价变化水平和收入水平越来越近，不是越来越远。

　　有业内人士预计，在此背景下，2012年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的降价潮。一方面，流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此唯一能做的就是降价促销，以求自保。另一方面，巨量供应压顶。有机构监测，按目前已动工项目统计，预计2012年广州市十区新增商品住宅约6.67万套，较2011年有所增加。

　　“整体来看，2012年房地产市场会呈现供过于求的局面，房价继续下行已经不是悬念。”广东省房协理事赵卓文说。他指出，作为普通的购房者和楼市投资者，2012年首先要放弃“买楼一定赚钱”、“楼价、地价一定上升”的观念。

　　在赵卓文看来，具体降幅能达到多少，很大程度上取决于政府对经济增长幅度下滑的容忍程度，和面对利益链条各方对抗力量的坚持程度。“如果明年出口能够保持稳定，房价出现20%的降幅将是大概率事件。”

　　合富辉煌首席分析师黎文江说，预计2012年广州房价将会回调，白云、花都、南沙，番禺等四个区会有最明显的降幅。“当降幅达到15%—20%的时候，成交量大幅回升，房价便会稳定，下行拐点不会出现。”他认为，当供求达到平衡时，就是价格回归到合理的水平。“房价的合理程度，应该以市场成交量回暖为判断依据，成交量的恢复体现了买房人对市场的认可和房价的预期。”

　　“对于房价的合理水平，不同的人群有不同的标准。”中原地产项目部总经理黄韬说。他表示，对于广州而言，一手房价回落到2010年的水平比较靠谱，要想回到2009年全市一手房均价9346元/平方米的水平比较难。

　　岁末年初，资深房产专家韩世同写了一封《致购房者和准购房者的信》。他表示，2012年楼市会继续保持下行的态势，但可能会出现两种情况：房价平缓下行和房价骤然下挫。“我们应该争取让房价平缓下行而避免房价骤然下挫，才不会前功尽弃，因为楼市崩盘、经济恶化是谁都不愿看到的结果。”韩世同说。

　　广州房价是多少才算合理水平？昨日，有网友在广州市国土房管局微博问政上，向房管局提出这样的问题。不过，该问题暂时未有答复。

　　房产税试点何时落到广州？

　　楼市回归理性，不仅仅是目前所做的“开发商降价”就能达成的。

　　调控风暴中的广州楼市，仍然纠结着诸多复杂的症结：

　　楼市价格虽然出现了下跌的趋势，但远未达到规模。

　　大举建设的保障房数量仍然难以满足需求。

　　在房地产市场上，并不是所有开发商都资金链紧张，尤以央企表现突出。

　　从土地出让环节来看，土地财政的问题并未解决，会直接推高地价的招拍挂，并未找到健康的替换模式，而土地一级开发市场的垄断问题也未解决。广州市财政局最新预计，2011年广州土地出让金收入290亿元，这个数字仅为年初预算502.5亿元的57.7%。

　　如果限购、限贷政策取消，如何防止炒房潮再次涌现也是问题……

　　从中央经济工作会议传递出“要推进房产税改革试点”的信息，2012年房产税征收范围扩大已成定局。在这样的背景下，房产税的刀锋会不会落到广州楼市之上？

　　中原地产项目部总经理黄韬指出，广州作为国家中心城市，一旦房产税改革试点扩大，“广州肯定会排在前列”。“推进房产税改革，将为地方政府开拓出一条替代限购政策的解困之路。”黎文江说。

　　早在2011年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点。中原集团研究中心认为，从近一年的试点情况来看，房产税制度设计仍存在优化空间。首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟；其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收。

　　有专家认为，“限购令”毕竟是一种非市场化、过渡性的调控措施，对住宅保有环节征收房产税，才是解决对住宅资源过度占有的根本途径。“从长远来看，房产税的推广对于广州楼市调控具有积极意义。”

　　业内人士指出，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。黎文江说，它可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。

　　国泰君安的相关研究报告预测，继上海、重庆之后，房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策未来退出的对冲，可抑制投机性需求。黄韬表示，对于广州而言，就算真的要开始房产税改革试点，最快也要等到明年下半年或者后年，个人住房信息系统的搭建仍需待时日。旨在严格保障房准入关的广州市居民经济收入核对中心酝酿成立多时。该中心将对居民的房产等经济收入进行整合审核。在黄韬等专家看来，这种居民经济收入的核对，已经具备了个人住房信息的雏形。

　　连线

　　“限购、限价应要微调”

　　每年两会，人大代表、政协委员的目光都会落到房子上。如何让这座城市的老百姓“住有所居”，一直是他们关注的焦点。

　　广州市政协委员、广州市房地产学会副会长曹志伟元旦加班写提案，关注的问题之一便是如何“实事求是做好住房保障工作”。

　　“中国经济像周杰伦的歌一样唱不清楚，调控房地产就像玩跳舞机一样狂踩不停。”曹志伟在微博上感慨。他指出，与其说把房价调回到合理的价位这个笼统的概念，还不如说让房子回归到居住功能。“房地产这几年的失误就集中在这里，由于过度投资和输入通胀，房地产行业被证券化、金融化，泡沫也呈现。”

　　曹志伟建议，限购、限价应要微调一下。对市中心豪宅和郊区大型别墅放开限购、限价，但限贷甚至禁贷且不降税；对市区中小户型则限购、不限价，非中心区的中小户型限购、限价，大户型限价、不限购、可贷。他解释说，这样一来，可以鼓励有钱人购豪宅消费，收税建保障房，限购中小户型则限制有钱人炒中小户型，扶持首套置业，鼓励新区置业改善居住环境，可以推动城市建设发展。

　　2011年广州房价走势

　　11月

　　10月

　　9月

　　13373元/平方米

　　8月

　　13792元/平方米

　　7月

　　13889元/平方米

　　6月

　　14234元/平方米

　　5月

　　4月

　　3月

　　12477元/平方米

　　13218元/平方米

　　2月

　　12970元/平方米

　　12914元/平方米

　　1月

　　12859元/平方米

　　14002元/平方米

　　南方日报记者 郑佳欣

　　13572元/平方米