调控进入深水区 专家预测今年房价可能回归理性

　　导语：

　　2012年，中国房地产市场将走向何方？2011年12月9日，中共中央政治局会议定下2012楼市政策基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从成交量萎缩到房价出现真正的松动，2012，值得期待。

　　

导读：

　　2012楼市四大看点 调控进入深水期

　　住建部新年督阵 房价控制目标“不退场”

　　2012房地产何去何从 房价和房产税新动向

　　新年延续限购 房价合理回归可期

　　经济学家预测 2012年房价可能继续回归理性

　　房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年，中国楼市"屡调屡涨"的怪象终结。2012年楼市交易僵局能否打破，长效机制能否建立，保障房的"稳定器"作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。

　　房价再度反弹还是合理回归？

　　要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确的精神，业内专家综合分析，"遏制房价快速上涨"的目的初步达到。国家统计局数据显示，2011年11月份70个大中城市住宅销售价格继10月之后，再次下跌。

　　从银根看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。"目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。"上海一商业银行大客户部负责人近期告诉记者。

　　从需求看，上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。

　　从供应看，去年的中央经济工作会议强调，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生"抢购"的环境。

　　值得关注的是，一些重点城市正在重估房地产的定位。比如，上海市主要领导近期强调，"要痛下决心，坚定不移地推动科学发展"，"经济发展必须减少对房地产等的依赖等"。业内人士指出，这将深刻地影响市场预期，进一步削减房价反弹的"心理基础"。

　　知名房地产研究专家陈淮说："对中国房地产业来说，"依靠于恐慌性的需求，依靠于过度占有资源的需求，依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。

　　不过，业内人士同时提醒，不排除一些二、三线城市房价今年仍然上涨。为防止上涨动力的"过快转移"，要通过责任机制严格确保政策执行到位。

　　相持僵局如何打破？

　　这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于"绝对短缺"的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。

　　中国房产信息集团的数据显示，2011年上海房价下跌了0.56%，但供应和成交量均明显下降；成交降幅更是接近两成，创近7年来新低。

　　如何打破僵局？主要是"两端发力"。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。

　　不容忽视，一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了"误伤"。上海白领李颖的烦恼颇有代表性："去年连续三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房贷款利率上浮，让我们这样的刚性需求很"受伤"。"

　　住建部部长姜伟新强调，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为："预计今年上半年，信贷额度趋于宽松，首套房贷利率会有机会回落。"

　　调控长效机制如何建立？

　　正如房价的过快上涨不可持久，调控的猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时，权威人士表示，各方面要积极探索，完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。

　　上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。

　　以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示，试点期间房产税征收力度虽然不大，但对住房消费已显示一定引导作用。根据中央部署，2012年要继续推进"房产税改革试点"。"房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。"财政部财政科学研究所所长贾康说。

　　不过专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：信息障碍，要加快全国住房信息数据的联网；法律障碍，要对已有的法律、法规、地方政策进行梳理清理；征收障碍，是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。

　　建立房地产调控的长效机制必然要触动各方更多的利益。比如，个人住房信息系统的建设和联网近年来之所以"雷声大雨点小"，一大原因就是此项工作涉及地方、部门之间的利益平衡，殊为复杂。

　　保障房能否加快成为楼市"稳定器"？

　　"保障房正加快从蓝图变成实际供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场"稳定器"的作用。"上海徐汇区房管局局长陈继刚说。

　　不过，业内人士提醒，尚有几大深层次问题亟待破解。比如，根据房屋建设周期，1000万套保障房今年进入全面施工期，其建材、人口成本将明显高出去年。加上新建套数，今年保障房的资金需求将创新高，对各方带来严重压力，融资创新迫在眉睫。

　　其次，保障房项目配套设施的供求矛盾将进一步放大。保障房能否被接受，更取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年需完善对地方保障房建设的考核指标。

　　再如，今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制、住房保障方面的法制建设完善，堵塞漏洞。

　　岁末年初，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始督阵地方政府制定2012年的房地产价格控制目标。

　　此前，全国住房和城乡建设系统工作会议在北京召开。在这次会议上，住建部已经确定了2012年房地产调控政策的全面口径。其中，对于2011年各地房地产价格控制目标的实现情况与房地产调控政策的落实情况的评估，是会议的重要内容。

　　对于未能达标的城市，住建部已经要求其所在省级政府向国务院直接说明情况，并根据具体情况进行相应“处理”。在地方政府面对“楼市冷遇”而对调控政策落实开始踌躇之时，住建部要求地方政府制定2012年的房地产价格控制目标并进行考核，以此确保地方政府落实中央楼市调控政策的力度。

　　达标“考核”

　　记者了解到，在全国住房和城乡建设系统工作会议召开前，按照住建部的要求，地方政府已经开始对2011年稳定房价工作进行总结，并已将总结情况上报至住建部进行汇总。按照目前的工作流程，住建部将对未能完成“房地产价格控制目标”的城市名单，上报国务院。

　　“按照国务院办公厅(2011)1号文件的要求，未达到年初公布房地产价格控制目标城市的所在省，要向国务院汇报并解释未达标的原因，这个精神已经传达给了地方政府。”2011年12月29日，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报(博客,微博)》记者表示。

　　山东、江苏、河北住房和城乡建设厅的官员亦向本报记者证实了这一说法。他们表示，在全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟新也对与会的地方政府分管官员传达了这一精神，并将这项工作的截止日期划定在了2012年1月在龙年春节之前，未达标地方政府必须向国务院做出解释。

　　2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务办公会，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条房地产调控的相关措施，其中第一条就是各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　前述住建部官员告诉记者，2011年全年，全国共657个城市按要求公布了年度房价控制目标，北京市在全国率先提出“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”的目标；厦门、南京、成都等城市均提出新建住房价格涨幅要明显低于全市当年居民可支配收入的增长幅度。

　　在全国住房和城乡建设系统工作会议上，姜伟新说，“从目前情况看，绝大多数地方基本实现了2011年年初制定的房价控制目标。”至于未达标城市的具体名单，在该次会议上住建部未正式公布。

　　目标“不退场”

　　“如果不出意外，各地方政府在2012年仍然要制定并公布当年度的房地产价格控制目标。”2011年12月28日晚，一位进京参加全国住房和城乡建设系统工作会议的城乡建设系统官员向记者表示，在该次会议上，住建部相关负责人表达了相关的意思，“但没有最终形成纸面文件或通知”。

　　中国房地产学会会长陈国强告诉记者，由于从2011年11月开始，全国主要一线城市的房地产价格下行，特别是北京等特大型城市的新建商品住房价格首次出现同比下降态势。“不少地方政府开始有不再出台房地产价格控制目标的想法。”

　　然而，要求地方政府制定并公布房地产价格控制目标实际上更多的是一种工作方式。住建部政策研究中心一位不愿具名的专家告诉记者，2011年之所以要求地方政府制定公布房地产价格控制目标，实际上是落实国务院“房地产调控省级政府负总责，地市级政府负责落实”的要求，在房价控制目标的背后，所连带的是包括限购等一系列调控手段在内的综合性政策。

　　“房价控制目标是能够具体落实到中央对地方政府的考核层面的。”前述住建部政策研究中心专家称，2011年，按照国务院的统一部署，监察部把稳定房价工作纳入对各地督查和问责范围，“监察部可以按照制订、上报、公布的房地产价格控制目标进行比照，对不落实的进行问责甚至处分，一旦没有了这个指标，实际上是少了抓手。”他说。

　　虽然对于地方政府出台2012年城市房地产价格控制目标，前述住建部官员未予明确表态，但是他向本报记者表示，2011年北京市政府出台并公布、实现的“稳中有降”目标，得到了住建部以及房地产调控部际联席会议各组成部委主要负责人的高度认可。

　　2011年，国务院要求地方政府制定房价控制目标要参考三项因素城市经济发展目标、人均可支配收入增幅目标和当地居民购房支付能力。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，2012年的房价控制目标，依旧要根据这三项目标制定。

　　地方政府“踌躇”

　　真正对房地产价格控制目标敏感的，是已经饱受房地产市场遇冷之苦将近一年的地方政府。而这也恰是2012年地方落实中央政府楼市调控政策的口径所在。因此，房价控制目标“兹事体大”。

　　实际上，与房地产热点城市房价控制目标所直接连带的，便是限购政策。住建部政策研究中心主任秦虹告诉记者，按照目前的情况，在有切实可行的替代性政策出台前，限购政策退出或者放松没有任何可能。

　　记者了解到，姜伟新在全国住房和城乡建设系统工作会议上强调，2012年继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，严格执行二套房认定标准，配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。

　　江苏、浙江、山东等省城乡建设厅的官员向记者表示，目前地方落实中央调控政策中最为核心的仍是“限购”政策，因为这一政策直接锁定了市场需求的总量，从而对成交价格进行抑制。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，截至2011年12月27日，北京年内新建住宅总套数为89421套，预计全年新建住宅签约率在9万套左右，同比2010年的11.1万套下调幅度达到了18%，而同比2009年的17.9万套下调幅度更是达到了51.7%是限购威力的体现。

　　地方政府和开发商普遍关心的是，增量市场需求何来。姜伟新在全国住房和城乡建设系统工作会议上表示，在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求，首付款比例和利率一定要体现优惠政策。配合财政、税务部门，加强存量房交易税收征管工作，堵塞“阴阳合同”导致的税收漏洞。

　　这多少还让地方政府看到了一丝希望。

　　曾经疯涨的房价，在持续调控下会出现怎样的变化？房产税未来又将会对中国经济产生怎样的影响？央视财经频道主持人王小丫和特邀评论员中国人民大学经济学院副院长刘元春、著名财经评论员马光远共同评论。

　　CCTV2《今日观察》：

　　房价和房地产税新动向

　　今年的中央经济工作会议在扩大内需和减税政策之外，提出的坚持房地产调控不动摇，成为大家共同关心的一大热点。曾经疯涨的房价，在持续调控下会出现怎样的变化？房产税未来又将会对中国经济产生怎样的影响？央视财经频道主持人王小丫和特邀评论员中国人民大学经济学院副院长刘元春、著名财经评论员马光远共同评论。

　　上海两楼盘八折促销，开发商差价补偿老业主，以价换量是否引发多米诺效应？2012推进房产税改革试点，房地产将何去何从？

　　年终岁末楼市方面的新闻各位牵动人心，在上海曾以开盘当天就销售264套，而名到一时的浦东星河湾，近来传出打八折销售，还补差价的消息。

　　梁上燕(星河湾地产副总裁)：这个应该是非常(情况)，这是我们十年来从来没试过的，(销售)有没有变化，这个可能不是在我们控制之中，这个要看消费者和市场的反应。

　　广州，近来一个楼盘号称单价直降一万二，记者来到楼盘现场，看到购楼场面很火爆。 这个楼盘在11月初开盘以来，网签每平方米均价在三万元左右，新推出的600多套房只卖出了12套，在降价两天里最低价仅为平方米1.8万元。

　　楼盘销售人员：附近的二手楼楼龄接近20年的，都卖到2.5万了，如果不是发展商年底降价促销，怎么可能会出现这样的价格。

　　记者：想回笼资金吗？

　　楼盘销售人员：对的。

　　北京，记者近期在通州调查，多个楼盘推出降价的举措，同比降幅在20%到40%。

　　记者：现在的价钱是多少？

　　某楼盘销售人员：折扣完以后是一万四五，咱们这个价位也是(降了)，没有折扣前也是两万多一平米的。

　　刘元春：2012年的一季度的房地产市场会出现深度调整

　　(中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员)

　　按照目前的各类指标来判断，2012年一季度房地产出现一个深度调整是可以预期的。为什么这么说？因为我们首先比较一下目前房地产的资金链状况，我们会发现，在四季度它处于一个加速恶化的状况，同时根据这种供销的关系，我们会看到，目前它的存货在急剧上涨，虽然一线城市，二线城市，三四线城市，有区域上的差异，但是由于资金链的进一步恶化，房地产整体供销关系的全面逆转，再加上政策的持续打压，2012年出现全面的调整可以预期。至于价格回到合理的位置，从目前政府的意愿来看是肯定的，因为这是一个重要的民生性、宏观性的一个战略性任务，中央政府已经下了决心。

　　马光远：2012年上半年是价格的实质回归 下半年是心理的合理回归

　　(《今日观察》评论员)

　　关于房地产，我们还是得看政策，如果政策坚持不动摇，那么整个下行的态势，从目前来看基本上已经形成。明年的整个房地产走势，应该是分上半场和下半场：上半场指的是上半年，上半年即使欧债危机出现重大恶化，影响我们实体经济的稳定，即使政策出现适度的微调，整个房地产下行的态势是否改变？目前基本上整个房地产处于一个下行的周期中；第二个是下半场，下半场指的是什么呢？就是大家对整个房地产未来心态的一个认识。我们老是谈合理价位，那么什么叫合理价位？究竟是价格因素还是心理因素？首先今年的停涨，到明年上半年的下降通道以后，大家对整个房地产价格的认识会有一个理性的回归，也就是说房地产究竟值多少钱，买一个房子究竟值不值得用50年、70年甚至100年的全部收入去买，完成一个心理周期的调整以后，无论对开发商，地方政府以及购房者，从心理上完成一个理性的回归，这种理性回归对于未来的整个房地产的健康来说，比价格的调整可能更要重要。

　　明年上半年可能是价格的实质回归，下半年是心理的合理回归，这个合理回归完成以后，就会达成一个共识，未来我们肯定还离不开房地产，房地产要继续发展，但是房地产的发展不等于房价的发展，所以老是有人问我说，什么叫合理价位？我说你根本不用着急，当市场当心理达到合理预期的时候，这个价位出现的那种交易的活跃就是合理价位。

　　刘元春：房产税对于遏制目前的炒房趋向非常重要

　　(中国人民大学经济学院副院长 《今日观察》特邀评论员)

　　毫无疑问，目前来讲整个房地产政策的调控，它有一个短期目标，中期目标和中长期目标。从短期目标来讲，去泡沫肯是很重要的，价格的回落是一个当务之急，但是在中期来讲，扩供给很重要，达成供求相对的平衡。制度建设非常重要，要避免上几轮所出现的报复性的价格上涨，同时避免房地产资产化的投机性趋向。加强制度建设是非常重要的，房产税是我们制度建设中间的非常重要的一环，虽然它可能不能够起到一个根本性的作用，但是它对于遏制目前的炒房趋向是非常重要的。

　　马光远：未来整个房地产调控是用制度来替代政策

　　(《今日观察》评论员)

　　房地产调控如果从98年开始算，我们已经调控了13年了。13年以来，在整个房地产市场经历这么多轮的调控以后，大家逐渐在心理，在制度，包括在对房屋价格的认识层面逐渐的出现了很大的一个分化。但是从政策的短期效应来讲，短期的政策对整个房价的影响比较大，但是从长期来讲，从一个产业的来讲，制度比政策要重要。所以房产税事实上是我们用制度来替代政策的一个转折点，也就是说未来整个房地产调控是用制度来替代政策。9月份，温家宝总理在《求是》杂志里谈到房地产调控的时候，特别强调我们目前要抓住房地产房价下调的关键时期，出台治标性的举措，这个治标性的举措就是制度性的举措，房产税是整个制度建设的一部分。

　　对于未来来讲，房地产对于我们城市化还在进行中的发展中国家而言，它的发展还处在一个黄金期。我经常强调，如果整个房价合理，整个制度建设比较完备，房地产最少应该还有20年的黄金期。但是由于制度不完备，导致房价出现了畸形的暴涨，这种暴涨不仅仅可能会影响宏观经济的稳定，更可能会葬送了房地产产业。如果一年两年都出现20%，30%，甚至一倍的暴涨，那么这个产业本身是没有活路的，所以未来整个房地产调控会出现一个思路上的完全转变，就是用制度来代替政策，来求得一个产业长期的稳定健康的发展，而不仅仅是一个房价的回归。所以这对于房地产来讲不仅仅不是一个说打压房地产的举措，而是房地产未来健康发展的一个制度保障。

　　中央经济工作会议再次定调，坚持房地产调控不动摇，如何坚守不松劲？

　　张平(国家发改委主任)：明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型中低价位的普通商品房建设，促进房地产市场健康发展。

　　刘元春：对信贷和房地产市场进行定向收紧的政策会持续

　　(中国人民大学经济学院副院长《今日观察》特邀评论员)

　　目前虽然房地产出现了一些局部的调整，我们看到一线城市的新开楼盘和二手房价格出现了明显的松动，但是一些三线城市和四线城市价格依然坚挺，销售量还在出现同比增长的一种态势，所以房地产市场的整体变化还没有出现，很多地方还在处于一种僵持的状态。在目前这个时点，如果没有持续性的收紧政策，我们可能会重蹈覆辙，要避免的话，持续的收紧应该是方向性的。这一次明确之后，应当说会对信贷，对房地产市场进行定向收紧的政策会持续，同时限购这样的一些政策和相关的一些税收政策还会连续，这样就会从根本上改变整个房地产行业的一种资金来源。

　　另外一方面，会改变民众对整个房地产的一个预期，使房地产销售的资金来源出现大幅度下滑，从而引起房地产价格的下滑，这个下滑就会达到调整的相应预期。

　　马光远：要把握实业 就要坚持房地产调控不动摇

　　(今日观察》评论员)

　　事实上这一次中央经济工作会议里，关于房地产。我们看到的一个是坚持政策不动摇，让价格合理回归。另一个是关于保障房的描述，但事实上还有第三个方面的描述，要牢牢的把握做实体经济这个主题，也就是说让大家勤劳致富，靠实业来致富，这是房地产调控表决心的另一个方面。如果房地产仍然能像前两年那么暴涨，那么没有人去做实业，资源只会向房地产进行流动，所以要把握实业。要让资源和资金向实业进行流动，只有合理的坚持房地产调控不动摇，才能够对资金和资源有一个紧缩的效应。

　　事实上我们从中央经济工作会议通篇来看的话，明年对于如何要稳增长，其实房地产的下滑并不在考虑之列，我们要把内需作为一个战略基地；第二，以前的政府投资的一些重点项目要坚持；第三，要在战略新兴产业和服务方面要做出一些重大的突破；第四，特别强调要刺激民间投资的发展。我们事实上一直有很多选项，可以应对房地产的下滑的，所以我认为最起码在明年上半年，房地产整个政策放松的可能性概率基本上等于零，在这种情况下，如果说整个房地产开发商，整个地方政府，仍然抱着跟政策对抗的心态，仍然想到政策会松动，这个是非常不理智的。对于2012年的整个增长来讲，房地产下滑已经在政策的考虑范围内，这个风险政策有办法去进行消化。所以我觉得未来最大的心理调整并不在于老百姓怎么样买房子，而是开发商跟地方政府怎么样来应对，对政策怎么样进行正确的解读。

　　马光远：2012年的房地产是转变的一年

　　(《今日观察》评论员)

　　中国房地产市场化已经13年，但是住房制度的建设才刚刚开始，也就是说我们怎么样构建一个符合中国国情的正在处于城镇化过程的一个住房的体系，无论是商品房的体系还是保障房的体系，这个制度建设才刚刚开始，这个制度建设要取得成效，就只有一个前提，就是房地产调控绝对不能松动，包括保障房的建设，这次特别强调从融资，从管运营到监管都要求进行完善。所以对于中国房地产来讲，2012年是一个转折点。以前是暴利的13年，未来可能会回归到一个正常的产业发展的常态里去，所以2012年房地产应该是转变的一年。

　　刘元春：保障房的供给很重要

　　(中国人民大学经济学院副院长《今日观察》特邀评论员)

　　在降价的同时，我们对于住房体系要有一个通盘的考虑，第一个很重要的考虑就是要在供给上面做足文章，以往我们就是说单纯的降价，可能会使这个周期性的变化加大，降价之后带来的是投资的减少，投资的减少带来未来供给的进一步的减少，供给的进一步减少导致供需的缺口，然后导致报复性的反弹，所以保障房的供给是很重要的。我们降价的同时要理性思考，如何保证供给，要两条腿走路，第一条腿就是保障性住房的建设。

　　2010年4月，本轮楼市新政启动，是年，7- 8月和年尾的两次大反弹，让开发商渡过了一个丰收年，调控沦为“空调”。

　　2011年1月，中央政府加码楼市调控力度，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，市场成交量急转，调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

　　2012年，中国房地产市场将走向何方？2011年12月9日，中共中央政治局会议定下2012楼市政策基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。从成交量萎缩到房价出现真正的松动，2012，值得期待。

　　限购城市调控效果突显

　　据统计，从全国来看，去年1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，去年1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。

　　“中国房地产市场形势并不像我们感受到的那么严峻。”中国房地产业协会副会长朱中一向南都记者表示，“当然地区差异比较大，2011年1到10月份住宅销售面积40个城市同比下降0.1%，其中21个城市同比下降，但19个城市还是同比上升的，全国总体情况尚可。”

　　但“史上最严调控”政策的威力已在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。从重点城市来看，去年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%、7%，但去年9-11月单月同比降幅均在30%左右，降幅有扩大趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。

　　而价格方面，去年9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

　　限购城市二手房受影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房。2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

　　2012房价有望切实下降

　　尽管北上广深等重点调控城市销售不畅，但受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企2011年1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，去年1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。但中指院指出，由于通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

　　在限购政策延续的大背景下，2012年楼市将走向何方？中指院预计，在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

　　“2012年房价调控的目标由抑制房价快速上涨到如今的房价合理回归，表明2011年调控以来大部分城市房价止涨，调控效果可观。而2012年房价的合理回归，也意味着当前价格的调整仍未到位。”链家地产首席分析师张月向南都记者表示“2011年未完成房价调控目标的城市，2012年或会面临政策加码，价格出现切实下降。”

　　但让人疑虑的是，货币政策的微调是否松绑开发商的资金链？2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，中指院也预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。在张月看来，2012年实行稳健的货币政策的同时，针对房地产行业的信贷政策仍将十分谨慎。尽管出于经济层面的考虑，未来存款准备金率或继续下调，释放部分流动性，“但在坚定房地产调控政策不动摇的情况下，即使货币政策有所放宽，能够进入到房地产行业的资金也将十分有限。2012年房企进行融资状况不会有本质改变。”

　　高端对话

　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长

　　陈国强：

　　黄金时代终结，未来十年将是白银时代

　　“2012年房价整体将下降10%左右，但是个别区域和个别项目可能有20%多、甚至30%以上的跌幅。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强接受南都记者独家采访时表示，“从游戏规则来看，房价暴涨，或者只涨不跌的这种状况，恐怕这种观念我们要变，行业的游戏规则，如果以黄金十年为上半场，未来十年一些专业人士把它称为白银时代。”

　　南都：明年调控的基调已定，就是限购政策延续，但外界担忧货币政策的微调会否减弱调控效果，您怎么看？

　　陈国强：此前下调存准金比率的时候，就有调控放松的担心。当然，下调存款准备金率是释放资金流动性，金融机构可以有更宽松的信贷环境。但是并不等于是对于房地产行业的放缓。金融宏观调控放缓，是一个大的宏观的调整，并不和房地产行业画等号，也不是房贷放松的信号。

　　2012年货币政策局部微调也是如此，对于保障房或者实体产业经济可能会定向宽松。但最近值得关注的是，住建部强调要保障首套房购房需求，这是有所松动的表现。2012年对保障房和首套房的贷款支持力度会加大，开发商的信贷情况可能会有所好转。

　　南都：对开发商来说，2012年保障房领域似乎更有空间？

　　陈国强：越主动机会越多。而且保障房与其他项目、商业配建等往往会打包在一起，开发商在策略上完全可以更为积极主动一点。针对首次置业者可做一些性价比高的项目。

　　南都：大量的保障房建设改变了市场格局，这对未来楼市有何影响？陈国强：我们过去十年被称为房地产的黄金十年，需求井喷。我们研究的判断认为这样的高峰期已过，需求动力的支撑因素减弱。从城市化因素来看，尽管我们目前城市化率仅50%，但城市化速度在放慢。而且未来经济增长的速度可能会调整为8%，这也是我们未来行业发展所面临的外部经济环境。

　　未来十年则被一些专业人士称为白银时代。从发展速度来观察，恐怕会由过去的超高速转向中速增长，从投资回报上看，暴利时代结束之后未来房地产行业会趋向平均化，由成长模式来观察，未来野蛮增长需要迈向理性增长，在开发环节、产品、服务上实现创新；同时在融资方面采取多元化的融资模式，未来我们会有更多的企业转向质量型、效益型的增长。

　　微评论

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇(微博)

　　房价过高不利于经济结构调整。房价增加了企业经营成本，而从推动整个创新来讲，房价过高也是不利的。

　　房价过高使企业形成上涨预期，房地产的上涨就像黑洞，吸纳社会大量资金流，导致经济畸形发展。所以调控本身是调整经济结构。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮

　　对房地产调控不放松，本身就是对2011年房地产政策的肯定。谁说地方扛不住就放松调控政策？哪有这样的事，别错误估计。

　　2012年也一样，收紧还是放松房地产政策，取决于通胀是否卷土重来这个根本因素。而通胀取决于中国内部和外部经济形势。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌

　　2011年实施限购令的46个城市中，仍有20个左右的城市对来年是否继续限购未作明确表态。地方政府既希望控制房价达到调控目标，同时也希望维持交易量，以保证地方经济的稳定增长，这是一个博弈的过程，找到平衡点很关键。

　　2012年房价走势会如何？中国房价是否会出现剧烈波动？近日国内知名经济学者、机构作出预测，只有21.43%的学者认为房价会出现比较剧烈的波动，其余78.57%的学者都认为波动将不大。

　　总体走势92.86%的学者认为房价将下跌

　　在总体走势上，所有受访学者中，有92.86%的学者认为房价将下跌，其中大部分认为将会是小幅下跌，但是有7.14%的学者表示房价很可能会反弹。

　　具体走势57.14%的学者认为房价将小幅下跌

　　在具体走势方面，57.14%的学者认为房价将小幅下跌，17.86%的认为将中等幅度下跌，而选择“硬着陆”大幅下跌的也有17.86%。其中，学者们特别指出二三线城市的房价跌幅很可能高于北上广等一线城市。著名经济学家茅于轼认为2012年很可能有大型房地产企业破产。