海南楼市2011：“限”字当头 蹒跚前进2012：尚未

　　尤记得2010年初，国务院正式批复建设海南国际旅游岛时。海口某楼盘由6000元/平米直飙至12000元/平米，仅仅一夜间海口的房价番了一番。2010年，海南楼市的“疯狂”有目共睹：雨后春笋般的新建住宅、急剧上升的销售量、狂热的的炒房团……

　　然而，进入2011年，“国八条”、“限购”、“限价”、“限贷”等多重调控政策打压下，人们看到的更多的是纷纷关门的房屋中介机构、开发商资金链紧张的消息、购房者犹豫不决的观望和“漫天飞”的楼盘折扣……

　　政策

　　“国八条”

　　2011年2月份，海南省政府严格落实“国八条”精神，于23日发布“琼版国八条”，在重申“国八条”在海南具体实行方案时，要求海口、三亚出台具体限购细则。24日海口市出台了《房地产市场调控工作的实施意见》，本地居民限购2套外地居民限购1套。这一系列严厉于“国八条”的本土化调控措施之后，购房者只好把注意力转向二三线城市。

　　“琼版国八条”的出台，是2011年楼市调控的开始，同时也强调了市县要出台“限购”政策，随即海南、海口、三亚出台了限购措施，明确了调控方向。

　　另外调控一个杀手锏就是限贷。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　两记强劲的组合拳颇有些把人打闷的感觉，很快就有头脑清醒的人意识到了“国八条”的威力。

　　一房一价

　　今年3月，国家发改委出台《商品房销售明码标价规定》，后被业内解读为“一房一价”规定。

　　根据国家发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。

　　根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。不过在实际执行的初期，一些开发商采取了“高报低开”的策略。

　　首套房贷利率

　　2011年，首套房利率也进入上浮时代。10月14日北京建设银行(601939,股吧)个贷中心爆出，建行已经将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。前不久，据记者了解，海南建行也执行首套房贷上浮至基准利率1.05倍的标准。随之海南多家商业银行上浮首套房贷利率，上浮范围5%—20%。海南搜房网在网上展开调查显示，到10月19日统计，调查显示超七成网友将搁浅购房计划，且首套刚需族受首套房贷利率上调影响最大。

　　此外，房产税试点改革，保障房建设开始实行、差别化信贷政策持续发威，6次下调存款准备金率、三次加息等始于2010年房地产调控政策在2011年也不断的细化跟落实。

　　市场

　　商品房：销售同比增4.9%

　　据海南省住房城乡建设厅的数据显示，今年全省计划完成商品房销售500万平方米。截至今年11月底，海南商品住房销售面积761.34万平方米，占全年计划的152.26%，同比增长4.9%。房地产相关税收收入随之增长，预计今年海南房地产相关税收收入160亿元，同比增长30%，占地方税收收入约55%。

　　数据还显示，当前海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计算，消化这些库存需要10.6年，库存压力非常巨大。

　　另据海南搜房网的数据显示，2011年1-11月，海南开通商品房网签的14市县新建商品住宅共成交41904套。

　　从月成交数据上看，商品房成交量高峰出现在2月、3月，两个月的成交合计达到了16153套，占总成交量的57.7%，3月份海口、三亚实施限购令以后，海南商品房市场成交量下降明显，在后面的月份中成交量一直在低位徘徊，尤其是在6、7月份，成交量一度下跌到了2336套，不足3月份的27.9%，即使进入了海南楼市传统的销售旺季“金九银十”，海南商品房市场成交量仍未恢复到原来的正常水平。

　　从总体上看，2011年海南楼市新政的作用力已经显现，商品房成交量大幅下跌，但是作为调控根本目的房价，并没有出现大幅度下降。有业内人士表示。这预示着明年楼市政策还会紧缩，限购、限贷政策依然会持续，这也预示2012年海南楼市将更加艰难，市场观望情绪也会空前浓厚。

　　房价：真跌还是“假摔”？

　　伴着资金链紧张、政策松动无望、保障房冲击、商品房存量激增，未来楼市可能面临着更加严酷挑战。据搜房网数据监控中心统计，截至10月25日，海南441个楼盘中有283个楼盘推出折扣优惠，占总量的64.17%，同比10月份上涨了6.36%，虽然在经过了国庆的“银十”开锣战后，各项目的优惠政策也进入冷处理期，优惠幅度平稳下来，但是推盘速度的大幅锐减使许多开发商的资金链吃紧，因此在不影响前期销售的情况下，许多楼盘开始释放优惠信息。

　　虽然有不少楼盘都推出了优惠，但房价真的下跌了吗？

　　记者以购房者身份对一些打着降价旗号的楼盘进行采访发现，真正降价的房子似乎并不多。部分楼盘折扣存在较大水分，有些开发商仍对后市存在乐观预期，少量分批推出的特价房品质相对较差，有的甚至将好的房源留起来以后再卖。某楼盘的销售经理曾先生说，开发商拿地的钱，建筑成本，银行贷款利息等一系列因素都制约着房价，开发商不会轻而易举的降低房价。

　　房地产投资：增幅减缓1/3

　　据记者从海南省统计局得到的数据显示，今年1-11月，全省共投入房地产开发投资585.91亿元，比去年同期增长43.7%，而在去年同期，全省房地产开发投资同比增幅达64.0%，比今年快20.3个百分点，快了三分之一多，换过来说也是今年放慢了三分之一多。

　　商业地产：租金暴涨50%-100%

　　与暗淡无光的住宅市场相比，商业地产不仅在其发展日趋成熟的一线城市遍地开花，二三线城市更成为的开发商掘金商业地产的“宝地”。

　　2011年以来，海口一些繁华地段、商业圈的临街铺面，租金涨幅都超过了50%。在海口海秀东路上的一些临街商铺，其租金价格，从以前的70元/月/平米，涨至目前的120-180/月/平米。

　　此外，在海口各大商业地段都开始兴建商业广场。除了位于解放西路上得原工人文化宫正在建设“金棕榈文化商业广场”，还包括海秀东路明珠广场附近、龙华路椰岛广场以及蓝天路与五指山路交叉路口的名门广场北区。

　　“新国十条”中规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。“按条款所述，购买第二套住房门槛提高后，等同于购买商业地产的标准。不同的是，商业地产拥有远高于住宅的回报率。”专业人士表示，与0.7%-0.8%的住宅投资回报率相比，商业地产的投资回报率是8%-10%，远高于住宅。这也就使得越来越多的开发商看上了商业地产这块“香馍馍”。

　　预测

　　明年还将保持继续下行的趋势

　　在记者的走访中，不少业内人士认为，受到宏观调控的影响，在楼市成交量低迷的情况下，房企为了能够甩掉房源，快速回笼资金，在销售不景气的情况下，降价促销成为唯一的手段。

　　业内人士认为，在中小型房企资金链比较紧张的情况下，在融资无法获得大量资金的时候，只会选择调整价格，以尽快甩掉房源回笼资金，否则这些企业就有可能面临资金链断裂的危险。而一些比较有实力的房企，在资金比较充裕的情况下，往往会根据市场的反映来调整扩张的进度，资金充裕的房企在短时间内有抗压的能力，不会对楼盘的价格作调整。

　　对于2012年房地产的走势，业内人士纷纷表示，受到国家宏观调控的继续影响，整体将不会很乐观，明年还将保持继续下行的趋势，但是长期来看，海南房地产在健康化的趋势面前，将会变得十分抢手。