2011,中国楼市的温度

2011-12-28 10:36    作者:   来源:  

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  国际在线报道(记者 刘志敏 汪涛):2011年,是中国楼市具有转折意义的一年。在严厉的调控政策的密集轰炸之下,房地产市场早早步入了冬天。对于这个“寒冬”,房地产从业者们的感受无疑最为深刻,在各方利益的博弈之中,他们成为最后赢家的可能性正越来越渺茫。

  12月份的海南三亚,虽然刮着4-5级的风,但气温依然保持在10到20摄氏度之间。碧海蓝天、阳光沙滩、花香椰风中,错落有致地分布着已建成和在建的楼房和酒店,别有一番景致。海南翠屏国际地产营销总监陈鹏穿着单薄的衬衫,向记者介绍海南岛的土地规划情况:“从(20)06年开始,(海南)主要是沿着东海岸线开发,因为这一区域的配套、自然条件都非常好,高速和轻轨都在东线;中线主要以热带森林度假和温泉资源为主;西线主要是一些大的企业做土地储备。中线马上要建高速公路,西线以前的高速路现在也在整改,还要再建一条西线的轻轨。”

  在陈鹏介绍规划的一个小时内,仅有3位客人走进他所在的售楼处看房。2010年,海南省提出建设国际旅游岛的发展目标后,这个中国第二大岛屿的房地产市场一度火爆异常,各个楼盘的售楼处挤满了从全国涌来的购房者;但随着2011年年初当地政府出台楼市“限购令”,大多数想在三亚买房的岛外客户被挡在了门外。虽然门庭冷落,但陈鹏依旧看好三亚的房地产市场。

  陈讲话说:“气候是三亚不同与全国其他任何一个城市核心卖点。北方人到了冬天非常寒冷的时候有一种"候鸟"需求,就算自己不住,可以让有关节炎、风湿病、哮喘的父母可以到三亚这里来养病。经过(20)10年房价的过山车之后,开放商手里面有余粮,心里面也不慌。所以价格上面我们不会做太大调整,我们把品质提高,比如建筑工艺、装修品质、用料、精装修标准都有所提升。”

  作为房地产销售人员,陈鹏不愿承认当地楼市的疲软,可所谓的房屋品质提升策略实质是变相的降价。他的信心主要来自于海南得天独厚的自然气候条件和国际旅游岛长期的建设规划。

  清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明指出,在2011年年初中国政府推出的一系列楼市调控措施中,限购政策是最立竿见影的。袁钢明说:“限购是目前所有政策中效果最强、最明显的,因为在此之前有多种政策,比如说提高首付率之类,但是都没有起到什么作用,反而房价越涨越高,自从今年以来,采取了这样一个措施限购以后,显然房价上涨太厉害、炒作太厉害的城市,现在已经明显停止上涨了。”

  相比温暖湿润的三亚,位于中部的武汉正遭遇着楼市寒流。在谈到武汉的房价时,湖北鄂发房地产开发有限公司董事长陶宏国显得有些激动。陶宏国说:“好多报纸上说武汉的房价稳中有降,这都是一种撑门面的话,应该都降了20%,有的高的达到了30%,都有降价动作,没有一个企业死挺。”

  陶宏国2007年进入房地产市场,经历了两次房地产市场调控。他认为,与2008年国际金融危机先调控再救市的情况不同,2011年楼市的系列调控政策更为严厉有效,房地产市场的暴利时代已随之远去,并逐渐回归理性状态。

  陶宏国说:“开发商很理性了,像过去出现国八条的调控措施情况就会捂盘惜售,现在想要捂盘惜售的话会有政策性的东西会调整你;但是过来人已经都知道,暴利的时代结束了。所以大家都怀着平静的心情很淡定对待房地产市场,这次国家从银行、经济上调控,大家(开发商)感到很有压力。已经可以说,活下去就是好。”

  2011年1月26日,中国政府再度推出八条房地产市场调控措施,提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。在这场覆盖范围最广、“史上最严”的楼市调控之下,不少房地产开发商资金问题凸现,加上融资环境恶化,开发商不得不降价促销,以期快速回笼资金,并以此求得生存空间。

  武汉楼市的急剧降温,让当地房地产交易接近冰点,房产中介李彦斌身上的棉服似乎已经抵挡不住楼市的严寒。

  李彦斌说:“以前我们这种一个单店,基本上每个月平均的话可以卖5、6套房子,但是现在基本上一个单店每个月生意好的话可以卖一到两套房子,有时一个月可能一套房子都卖不出去。”

  一年前,因为楼市交易火爆,李彦斌从一家房产中介公司辞职选择单干,目前经营着三家房产中介店铺。以往年底都是房屋交易最热的时节,今年冬天他的生意却变得极为冷清。

  李彦斌说:““基本上看房的客户很少,然后一套房子的话,跟以前对比,以前一些房东卖房,可能坐地涨价,而现在一些房东卖房的话,都可能都会降价,现在卖房的周期也会很长。现在想买房子的人还是很多,但是都抱着这种观望的态度。”

  李彦斌已将店铺数量缩减到一家,春节期间,他还计划将最后一家店面暂时关闭,带着妻子孩子回家乡过年。

  随着市场交易量的下降,中国房地产经纪机构正经历着关门潮。在距离武汉1200公里的北京,张孝禹原来工作的房产中介门店被迫关闭,他只得到一家规模较小的地产中介企业工作。对于目前的困境,他有着自己的理解。

  张孝禹说:“现在成交量低,是一个低谷。买方现在都在观望,成交周期比较长;同时,很多业主现在不卖房了,卖方转卖为租,都在观望。中介店面跟成交量是成正比的,以前有10个客户甚至100个客户,就可以开10家或者50家店面,但是现在只有10个或5个客户的情况下,就可以开两家店面。”

  张孝禹毕业后就到了地产中介公司上班,经过3年经验和资源的积累,他原本计划在今年开一家小的中介公司。由于房地产中介行业的大萧条,这个计划只好搁浅。张孝禹是个乐观的年青人,他寄希望于明年楼市形势的好转。

  张孝禹说:“店面只是一个上客户渠道,本身客户量少了,我们就可以关一些店面,通过网络、路边摆牌、打客户电话、打业主名单、打资源等,从各种渠道去上客户。因为现在客户少了,我们就把这个渠道先关掉。如果客户增多了,再把渠道开起来。所以说这个行业的伸缩性比较强,一般各种市场都可以适应。”

  张孝禹的美好愿望可能最终要落空。年底召开的中央经济工作会议提出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。这意味着房地产调控政策在2012年不会有丝豪的放松。

  清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为,目前楼市调控目标还未完全达到,明年需进一步挤掉楼市泡沫。

  袁钢明说:“现在过高的房价一定要降下去,降到没有泡沫的程度才行。现在仅仅只是房价上涨幅度减小、销售额下降,并没有出现房价的大幅下降,所以说现在根本就没有达到调控的目的。”

  北京傍晚气温已降到摄氏零度以下,张孝禹站在寒风中向来往的行人发着地产广告,但几乎无人理会。在残酷的现实面前,他开始对明年楼市前景产生了疑问。

  张孝禹说:“明年还未到,谁也发问号。”

  未来,中国楼市的严冬将会持续多长时间,没有人能够给出一个准确的答案。但2011年的这个冬天,对于张孝禹们来说,真的很冷!

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